|
ÖZET: 2021 yılı Sayıştay Denetim Raporları, arsa sahiplerine yapılan konut satışlarının emsal bedel hesaplamalarında hatalı uygulamaların varlığını ortaya koymuştur. 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’na göre, arsa karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibi ve müteahhit arasında iki ayrı teslim gerçekleşmektedir. Bu teslimlerin KDV açısından farklı sonuçları bulunmaktadır. Arsa sahibi, konut veya işyeri karşılığında müteahhide arsa payı teslim ederken, müteahhit de arsa sahibine konut veya işyeri teslim etmektedir. Ancak, uygulamada bu süreçlerin maliyet tespiti noktasında hatalar meydana gelmektedir.
Yapılan incelemelerde, emsal bedel hesaplamalarında 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 267’nci maddesine uygun olarak maliyet bedeline eklenmesi gereken %10’luk ilave tutarın dikkate alınmadığı ya da daha düşük oranlarla hesaplandığı tespit edilmiştir. Ayrıca, inşaat birim metrekare maliyetleri ve arsa sahiplerine satılan konutların metrekare alanları da hatalı bir şekilde belirlenmiştir. Bu durum, arsa karşılığı inşaat işlerinde maliyetlerin düşük hesaplanmasına ve dolayısıyla mükelleflerin iade edilebilir KDV tutarlarının hatalı bir şekilde belirlenmesine yol açmaktadır. Kamu İdaresi, bu sorunların giderilmesi amacıyla gerekli bilgilendirmeleri yaparak uygulamada birliğin sağlanmasına yönelik adımlar atmıştır. Ancak, emsal bedel tespitine ilişkin hatalı uygulamaların düzeltilmesi, arsa sahiplerine yapılan konut satışlarının maliyetinin doğru bir şekilde belirlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. |
BULGU: Arsa Sahiplerine Yapılan Konut Satışlarına İlişkin Emsal Bedel Hesaplamalarında Hatalı Uygulamaların Olması
2021 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Genel Bütçeli İdareler ve Tesisleri
150 m2 altı konut teslimlerine ilişkin KDV iadeleri kapsamındaki arsa karşılığı inşaat işlerinde arsa sahiplerine yapılan konut satışlarının maliyet tespiti için uygulanan emsal bedel hesaplamalarında hatalı uygulamaların olduğu görülmüştür.
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun “Teslim” başlıklı 2’nci maddesinin beşinci fıkrasında; trampanın iki ayrı teslim hükmünde olduğu belirtilmiş ve bu Kanun’un uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılacağı hüküm altına alınmıştır.
Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği (KDVGUT) hükümlerine göre; arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, ikincisi ise müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimidir. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin KDV karşısındaki durumu birbirinden farklıdır. Arsa karşılığı inşaat taahhüt işlerinde yapılan sözleşme gereği arsa sahibi tarafından arsa devredilmekle birlikte başlangıçta bir bedel alınmamakta, bedel daha sonra inşaatın gerçekleştiği tarih itibarıyla bağımsız bölüm olarak alınmaktadır.
29.03.2018 tarih ve 7104 sayılı Kanun’un 7’nci maddesi ile 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun “Emsal bedeli ve emsal ücreti” başlıklı 27’nci maddesine eklenen altıncı fıkrasında; arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun (VUK) 267’nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarının emsal bedel olarak esas alınacağı hüküm altına alınmıştır.
213 sayılı VUK’un “Emsal bedeli ve emsal ücreti” başlıklı 267’nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasında ise; emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellefin bu maliyet bedeline, toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedeli tespit edeceği ifade edilmiştir.
Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; arsa sahibine verilecek bağımsız bölümlerin emsal bedeli, arsa sahibine kesilecek faturada matrah olarak yer alacağı için müteahhit açısından bir hasılat unsuru iken, aynı zamanda arsa sahibi tarafından düzenlenecek faturada yer alan matrahtan dolayı arsa maliyeti olacaktır. Dolayısıyla, arsa sahibine sözleşme gereği verilecek bağımsız bölümlerin emsal bedeli, hem müteahhit hem de arsa sahibi için katma değer vergisi matrahı olarak kabul edilecek ve vergisel bir değer taşıyacaktır.
Buna göre, 150 m2 altı konut teslimlerinden kaynaklanan KDV iadesi işlemlerine esas Yeminli Mali Müşavir (YMM) tasdik raporlarında arsa sahiplerine teslim edilen konutların birim maliyeti tespit edilirken, söz konusu birim maliyet tutarı ile arsa sahiplerine satılan konutların brüt m2 alanlarının çarpımı sonucu bulunan toplam tutara, toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 ilave yapılarak emsal bedelin tespit edilmesi ve bu tutar üzerinden KDV hesaplanması gerekmektedir.
Ancak yapılan incelemelerde, emsal bedel tespitine ilişkin olarak bazı KDV iade dosyalarında;
213 sayılı VUK’un 267’nci maddesi kapsamında maliyet bedeline perakende satışlar için öngörülen %10 ilave tutarın eklenmediği ya da %10 ilave oranından daha düşük oranda ilave yapıldığı,
İnşaat birim metrekare maliyetlerinin hatalı olarak düşük hesaplandığı,
Arsa sahiplerine satışı yapılan konutların metrekare alanlarının hatalı olarak düşük hesaplandığı,
tespit edilmiştir.
Kamu İdaresi cevabında, bulguda yer verilen hususa ilişkin olarak uygulamada birliğin sağlanmasına yönelik Başkanlık yazısı ile GİB taşra birimlerinin bilgilendirildiği ifade edilmiştir.
Bu itibarla, emsal bedelin tespitine ilişkin olarak birim metrekare maliyetlerinin, arsa sahibine satışı yapılan konutların metrekare alanlarının ve 213 sayılı VUK’un 267’nci maddesi kapsamında maliyet bedeline ilave edilmek üzere belirlenen oranların hesaplanması gibi hususlarda yapılan hatalı uygulamalar, arsa karşılığı inşaat işlerinde arsa sahiplerine yapılan konut satışlarının maliyetinin düşük belirlenmesine neden olduğu gibi, ayrıca arsa sahiplerine sözleşme gereği verilecek bağımsız bölümlerin emsal bedeli, katma değer vergisi matrahı olarak kabul edileceğinden mükellefe ait iade edilebilir KDV tutarının da hatalı hesaplanmasına sebebiyet vermektedir.