|
ÖZET: Belediye mülkiyetindeki taşınmazların kiraya verilmesi süreçlerinde mevzuata aykırı uygulamalara rastlanmıştır. Özellikle, taşınmazların ihale yapılmadan doğrudan kiraya verilmesi, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun hükümlerine aykırıdır. Bu kanun, belediyelere ait taşınmazların kiralanmasında belirli usullerin izlenmesini zorunlu kılmakta ve kiralama sürelerinin belirli istisnalar dışında on yıldan fazla olmamasını şart koşmaktadır. Ayrıca, kira sözleşmesi sona erdiğinde, taşınmazların tahliyesi için ilgili mülki amire başvurulması gerekmektedir.
Denetimlerde, kiralama işlemlerinin ihale usullerine uygun olarak gerçekleştirilmediği ve kiracılarla yapılan sözleşmelerin sürelerinin sürekli uzatıldığı tespit edilmiştir. Bu durum, belediye encümeni veya meclisinin yetkilerinin ihlal edildiği anlamına gelmektedir. 5393 sayılı Belediye Kanunu da, taşınmazların 3 yıla kadar kiralanmasına encümenin, 3 yıldan fazla kiralanmasına ise meclisin karar vermesi gerektiğini belirtmektedir. Ayrıca, kiralama bedellerinin belirlenmesinde gerekli araştırmaların yapılmadığı ve muhammen bedellerin mevzuata uygun olarak tespit edilmediği görülmüştür. Bu bağlamda, taşınmazların kira değerlerinin doğru bir şekilde belirlenmesi ve ihale süreçlerinin şeffaflık ve rekabet ilkelerine uygun olarak yürütülmesi önem arz etmektedir. Kamu idaresi, belirtilen hususlara dikkat edileceğini ifade etmiştir. |
BULGU: Belediye Ait Taşınmazların Kiraya Verilmesi İşlemlerinde Hatalı Uygulamaların Bulunması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi
Belediye bünyesinde bulunan taşınmazların kiraya verilmesinde mevzuata aykırı işlemlerin yapıldığı görülmüştür.
A. Taşınmazların İhale Yapılmaksızın Kiraya Verilmesi
Belediyeye ait taşınmazlar ihale yapılmaksızın doğrudan kiraya verildiği görülmüştür.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun Kapsam başlıklı 1’inci maddesi ile belediye mülkiyetindeki taşınmazların ancak bu Kanun hükümlerine göre kiraya verilebileceği, kiralarda sözleşme süresi başlıklı 64’üncü maddesi ile belirli istisnalar haricinde, kiraya verilecek taşınmazların kira süresinin on yıldan çok olamayacağı ve taşınmazların üçüncü kişilere kiralanması işlemlerinin ise aynı Kanun’un 35’inci maddesinde sayılan ihale usulleri çerçevesinde yürütülmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75’inci maddesinde; kamu idarelerine ait taşınmazların kira sözleşmelerinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, işgal edilen taşınmaz malın idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edileceği ve kira sözleşme bitim tarihi ile tahliye tarihi arasında ecrimisil alınacağı hüküm altına alınmıştır.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15’inci maddesinde; 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75’inci maddesi hükümlerinin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı ifade edilmiştir.
5393 sayılı Kanun’un ilgili hükümlerine göre, taşınmazların 3 yıla kadar belediye encümeni kararıyla ihale edilerek kiraya verilmesi mümkündür. 3 yılı aşan kiralamalarda ise belediye meclisinin kararı gereklidir. Kira süresi biten taşınmazlar için yeniden kiralama ihalesine çıkılmalıdır.
Söz konusu mevzuat hükümlerinden de anlaşılacağı üzere; kanun koyucu, Belediye taşınmazlarının 2886 sayılı Kanun’a göre kiraya verilmesi gerektiği noktasında iradesini ortaya koymuştur. Bu itibarla Kurum mülkiyetindeki taşınmaz malları kiraya verme işleri 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’ndaki ihale usullerine göre yapılmalı ve sözleşme süresinin bitiminde aynı taşınmaz malın kiraya verilebilmesi için yeniden 2886 sayılı Kanundaki belirtilen usullerden biriyle ihaleye çıkılmalıdır. Kira süresi sonunda işgal devam ederse, sözleşmede aksine hüküm yoksa ecrimisil alınmalı; işgalin devam etmesi durumunda Kanunun 75’inci maddesi gereği taşınmazın tahliyesi için ilgili mülki amire talepte bulunulmalıdır.
Bununla birlikte Belediye ile kiracılar arasında yapılan tip sözleşmelerde; sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarda bir yıl uzatılmış sayılacağına ilişkin hükümler bulunmaktadır.
Yapılan denetimlerde; belediyeye ait taşınmazların 2886 sayılı Kanun’a aykırı olarak ihale yapılmaksızın doğrudan kiraya verildiği tespit edilmiştir. Bunun yanında yine kiracılar ile yapılan sözleşmeler ile sözleşme süreleri sürekli uzatılarak ihalesiz olarak kiralama yapılmaktadır. Bunun sonucunda, Belediye taşınmazlarının 2886 sayılı Kanun ile belirlenen ihale usulleri uygulanmaksızın doğrudan kiraya verilmesi Belediye tüzel kişiliğinin bu konudaki karar alma organı olan belediye encümeni veya belediye meclisinin yetkisinin idare tarafından kullanılması olarak değerlendirilmektedir.
Bu itibarla, kamu idaresi bünyesindeki taşınmazların 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine uygun olarak ihale yoluyla kiraya verilmesi gerekmektedir.
B. Tahmin Edilen Bedelin Gerçekci Belirlenmemesi
Belediyenin mülkiyetinde bulunan ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre kiralaması yapılan bazı taşınmazların muhammen kira bedeli tespitine ilişkin dayanakların ihale dosyalarında yer almadığı ve dolaysıyla tahmin edilen bedelin mevzuata uygun olarak belirlenmediği görülmüştür.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesine göre belediyelerin, mülkiyetlerinde bulunan taşınmazların ve diğer gelir getirici unsurların kiraya verilmesinde, bu Kanun’un hükümlerine tabi olduğu belirtilmiştir. Ayrıca ilgili Kanunun yürütülmesinde, ihtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarla ve zamanında karşılanması ve ihalede açıklık ve rekabetin sağlanması esas olduğu hüküm altına alınmıştır.
Söz konusu Kanun’un “Tahmin edilen bedelin tespiti” başlıklı 9’uncu maddedinde; “Tahmin edilen bedel, idarelerce tespit edilir veya ettirilir. İşin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulur. Tahmin edilen bedel, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterilir ve asıl evrak arasında saklanır. Bu bedel gerektiğinde ihale komisyonlarınca tahkik ettirilir.” denilmektedir.
Yine aynı Kanun’un 28’inci maddesinde, uygun bedel, tahmin edilen bedelden aşağı olmamak üzere “teklif edilen bedellerin en yükseği” olarak ifade edilmiştir.
Buna göre belediyelerin, gelir getirici bir niteliğe sahip olan taşınmaz ve hakların ihale edilmesinden önce, gayrimenkullerinin kira değerini mevzuata uygun şekilde tahmin ederek tespit etmeleri gerekmektedir. 2886 sayılı Kanun hükümlerine uygun şekilde, ihalenin, tespit edilen muhammen bedelin altında olmayacak şekilde, en yüksek bedelli teklif sahibine verilmesi gerekmektedir. Nitekim 5018 sayılı Kanun’a göre bir kamu kaynağı olan gelirlerin elde edilmesinde görevli ve yetkili olanlar, bu kaynakların etkili, ekonomik, verimli ve hukuka uygun olarak elde edilmesinden ve kullanılmasından sorumludur.
Yapılan incelemede; Belediyeye ait taşınmazların ihale ile kiralandığı, söz konusu taşınmazların kira değerinin muhammen bedellerine ilişkin ilgili kuruluş ve bilirkişilerden soruşturmaların yapılmadığı ve dolaysıyla tahmin edilen kira bedeli işlemlerin mevzuatın öngördüğü şekilde yapılmadığı tespit edilmiştir.
Yukarıda belirtilen sebeplerle, bahse konu yerlere ilişkin, tespit edilen kiralama bedelinin rayiç bedele uygun olması ve bu tür kiralamalarda doğru rayiç, açıklık ve rekabetin sağlanması gerekmektedir.
Belediye Meclisine Ait Yetkinin Belediye Encümeni Tarafından Kullanılması
Belediye meclisi tarafından alınması gereken taşınmazların kiralanmasına ilişkin bazı kararların belediye encümeni tarafından alındığı görülmüştür.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 18’nci maddesine göre; taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermek belediye meclisinin görevidir. Aynı Kanun’un 34’ncü maddesine göre ise; taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamak; süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek belediye encümenin görevidir.
Buna göre; taşınmazların 3 yıla kadar kiralanmasına belediye encümeni, 3 yıldan fazla süre ile kiralanmasına ise belediye meclisi karar vermelidir. Söz konusu kiralamalara ilişkin incelemelerde; bazı taşınmazlar belediye encümeni kararı ile 3 yıldan fazla süre ile kiraya verildiği tespit edilmiştir. Bu durumda 5393 sayılı Kanun’un belediye meclisine vermiş olduğu yetki belediye encümeni tarafından kullanılmıştır.
Kamu idaresi, bulguda tespit edilen hususlara dikkat edileceğini belirtmiştir.
Sonuç olarak; üç yıla kadar olan taşınmazların kiralanması kararlarının belediye encümeni tarafından verilmesi ve kiralama süresi dolduğunda yeniden ihaleye çıkılarak yukarıda yer alan mevzuata uygun olarak kiralama süresine göre Belediyenin ilgili kurullarınca karara bağlanması gerektiği değerlendirilmektedir.