|
ÖZET: Belediye taşınmazlarının kiraya verilmesi süreçlerinde, 2024 yılı Sayıştay denetim raporlarına göre çeşitli hatalı uygulamalar tespit edilmiştir. Özellikle, belediye meclisine ait yetkilerin belediye encümeni tarafından kullanılması dikkat çekmektedir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre, taşınmazların kiralanması işlemleri belirli kurallara tabi olup, üç yıla kadar olan kiralamalar encümen tarafından, üç yıldan fazla olanlar ise meclis tarafından onaylanmalıdır. Ancak, bazı taşınmazların encümen kararıyla üç yıldan fazla süreyle kiraya verildiği belirlenmiştir.
Ayrıca, kiralama bedellerinin belirlenmesinde de mevzuata uygunluk sağlanamamıştır. İhalelerde muhammen kira bedelinin tespitine ilişkin yeterli dayanakların bulunmaması, tahmin edilen bedelin gerçekçi olmamasına yol açmıştır. 2886 sayılı Kanun, kiralama işlemlerinin şeffaf ve rekabetçi bir ortamda gerçekleştirilmesini öngörmektedir. Ancak, yapılan incelemelerde, kira değerlerinin belirlenmesinde ilgili kuruluşlardan yeterli bilgi alınmadığı ve bu nedenle kiralama bedellerinin mevzuata uygun şekilde tespit edilmediği ortaya çıkmıştır. Son olarak, kira artış oranlarının belirlenmesi yetkisi de encümene verilmiştir. Ancak, 5393 sayılı Belediye Kanunu’na göre, encümenin yıllık kira artış oranlarını belirleme yetkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle, kiracılarla yapılan sözleşmelerde kira artış oranlarının mevzuata uygun olarak düzenlenmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Kamu idaresi, bu süreçlerdeki hataların giderilmesi ve mevzuata uygun uygulamaların hayata geçirilmesi için gerekli adımları atacağını belirtmiştir. |
BULGU: Belediye Ait Taşınmazların Kiraya Verilmesi İşlemlerinde Hatalı Uygulamaların Bulunması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi
Belediye bünyesinde bulunan taşınmazların kiraya verilmesinde mevzuata aykırı işlemlerin yapıldığı görülmüştür.
A. Belediye Meclisine Ait Yetkinin Belediye Encümeni Tarafından Kullanılması
Belediye meclisi tarafından alınması gereken taşınmazların kiralanmasına ilişkin bazı kararların belediye encümeni tarafından alındığı görülmüştür.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun Kapsam başlıklı 1’inci maddesi ile belediye mülkiyetindeki taşınmazların ancak bu Kanun hükümlerine göre kiraya verilebileceği, kiralarda sözleşme süresi başlıklı 64’üncü maddesi ile belirli istisnalar haricinde, kiraya verilecek taşınmazların kira süresinin on yıldan çok olamayacağı ve taşınmazların üçüncü kişilere kiralanması işlemlerinin ise aynı Kanun’un 35’inci maddesinde sayılan ihale usulleri çerçevesinde yürütülmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 18’nci maddesine göre; taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermek belediye meclisinin görevidir. Aynı Kanun’un 34’ncü maddesine göre ise; taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamak; süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek belediye encümenin görevidir.
Buna göre; taşınmazların 3 yıla kadar kiralanmasına belediye encümeni 3 yıldan fazla süre ile kiralanmasına ise belediye meclisi karar vermelidir. Söz konusu kiralamalara ilişkin incelemelerde; bazı taşınmazlar Belediye Encümeni kararı ile 3 yıldan fazla süre ile kiraya verildiği tespit edilmiştir. Bu durumda 5393 sayılı Kanun’un belediye meclisine vermiş olduğu yetki belediye encümeni tarafından kullanılmıştır.
Sonuç olarak; üç yıla kadar olan taşınmazların kiralanması kararlarının belediye encümeni tarafından verilmesi ve kiralama süresi dolduğunda yeniden ihaleye çıkılarak yukarıda yer alan mevzuata uygun olarak kiralama süresine göre Belediyenin ilgili kurullarınca karara bağlanması gerektiği değerlendirilmektedir.
B. Tahmin Edilen Bedelin Gerçekci Belirlenmemesi
Belediye mülkiyetinde bulunan ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre kiralaması yapılan bazı taşınmazların muhammen kira bedeli tespitine ilişkin dayanakların ihale dosyalarında yer almadığı ve dolaysıyla tahmin edilen bedelin mevzuata uygun olarak gerçekleştirlmediği görülmüştür.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesine göre belediyelerin, mülkiyetlerinde bulunan taşınmazların ve diğer gelir getirici unsurların kiraya verilmesinde, bu Kanun’un hükümlerine tabi olduğu belirtilmiştir. Ayrıca ilgili Kanunun yürütülmesinde, ihtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarla ve zamanında karşılanması ve ihalede açıklık ve rekabetin sağlanması esas olduğu hüküm altına alınmıştır.
Söz konusu Kanun’un “Tahmin edilen bedelin tespiti” başlıklı 9’uncu maddedinde; “Tahmin edilen bedel, idarelerce tespit edilir veya ettirilir. İşin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulur. Tahmin edilen bedel, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterilir ve asıl evrak arasında saklanır. Bu bedel gerektiğinde ihale komisyonlarınca tahkik ettirilir.” denilmektedir.
Yine aynı Kanun’un 28’inci maddesinde, uygun bedel, tahmin edilen bedelden aşağı olmamak üzere “teklif edilen bedellerin en yükseği” olarak ifade edilmiştir.
Buna göre belediyelerin, gelir getirici bir niteliğe sahip olan taşınmaz ve hakların ihale edilmesinden önce, gayrimenkullerinin kira değerini mevzuata uygun şekilde tahmin ederek tespit etmeleri gerekmektedir. 2886 sayılı Kanun hükümlerine uygun şekilde, ihalenin, tespit edilen muhammen bedelin altında olmayacak şekilde, en yüksek bedelli teklif sahibine verilmesi gerekmektedir. Nitekim 5018 sayılı Kanun’a göre bir kamu kaynağı olan gelirlerin elde edilmesinde görevli ve yetkili olanlar, bu kaynakların etkili, ekonomik, verimli ve hukuka uygun olarak elde edilmesinden ve kullanılmasından sorumludur.
Yapılan incelemede; Belediyeye ait taşınmazların ihale ile kiralandığı, söz konusu taşınmazların kira değerinin muhammen bedellerine ilişkin ilgili kuruluş ve bilirkişilerden soruşturmaların yapılmadığı ve dolaysıyla tahmin edilen kira bedeli işlemlerin mevzuatın öngördüğü şekilde yapılmadığı tespit edilmiştir.
Yukarıda belirtilen sebeplerle, bahse konu yerlere ilişkin, tespit edilen kiralama bedelinin rayiç bedele uygun olması ve bu tür kiralamalarda doğru rayiç, açıklık ve rekabetin sağlanması gerekmektedir.
Sözleşmelerde Kira Artış Oranı Belirleme Yetkisinin Belediye Encümenine Verilmesi
Belediyeye ait taşınmazların kiraya verilmesi için kiracılar ile düzenlenen sözleşmelerde kira artış oranı belirleme yetkisi belediye encümenine verildiği görülmüştür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Kira Sözleşmesi” başlıklı dördüncü bölümünün “Genel Hükümler” başlıklı birinci ayrımında kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır.
Mezkur Kanun’un yukarıda belirtilen bölümünün “Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları” ayrımında ise 18.01.2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7161 sayılı Kanun ile değişikliğe gidilmiştir. Söz konusu değişiklik ile 6098 sayılı Kanun’un “Kira Bedelinin Belirlenmesi” başlıklı 344’üncü maddesinde; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı hükmü vücut bulmuştur.
Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri ile Kanun’un ayrım tasnifi bakımından kira bedelinin artışına ilişkin sınırlamanın, yalnızca konut ve çatılı iş yerlerinin sözleşmeleri bakımından uygulanabilmesi mümkün olup konut ve çatılı iş yeri niteliğinde olmayan para makinesi alanı, halı saha ve tarla gibi yerlere ilişkin adi kira sözleşmelerinde Kanun’un genel hükümlerinin uygulanması gerekmektedir. Söz konusu genel hükümlerde kira bedelinin artışına ilişkin bir sınırlama getirilmediğinden konut ve çatılı işyeri niteliğinde olmayan yerler için sözleşmelerinde yer verilen kira bedeli artış oranlarının doğrudan esas alınması gerekmektedir.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Encümenin görev ve yetkileri” başlıklı 34’ncü maddenin (g) fıkrasına göre; taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamak; süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar verme yetkisi Belediye encümenine verilmiştir.
Belediye ile kiracılar arasında düzenlenen tip sözleşmelerde “6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 334’ncü maddesinde belirtilen yıllık TÜFE değişim oranını geçmemek üzere, yıllık kira artış oranı Belediye Encümeninin belirlemiş olduğu oranda yıllık artış uygulanacaktır.” hükmüne yer vermek suretiyle yıllık kira artış oranını belirleme yetkisi encümene verilmiştir. Bununla birlikte 5393 sayılı Kanun’da encümene süresi üç yılı geçmemek üzere taşınmazları kiralama yetkisi verilmekte ve fakat yıllık kira artışına ilişkin herhangi bir belirleme yetkisi verilmemektedir.
Kamu İdaresi, Belediyeye ait taşınmazların kiraya verilmesi işlemlerinde Meclise ait yetkinin encümen tarafından kullanılması işlemine son verileceğini, tahmin edilen bedelin gerçekçi belirlenmesi için gerekli çalışmalara başlanıldığını ve kiracılar ile düzenlenen sözleşmelerde kira artış oranının mevzuatında belirtildiği şekliyle gerekli düzenlemelerin yapıldığını belirtmiştir.
Sonuç olarak düzenlecek sözleşmelerde, kira artış oranının mevuzatta belirlenen hükümlere aykırı olmayacak şekilde ve kamu kaynağının etkili, ekonomik ve verimli şekilde kullanılmasını sağlayacak açık ve net bir oranın belirlenmesi gerektiği değerlendirilmektedir.