Belediye Tarafından Satışı Yapılan Belediye Arsa Hissesinin Bedelinin Mevzuat Hükümlerine Uygun Belirlenmemesi (Sayıştay)

BULGU: Belediye Tarafından Satışı Yapılan Belediye Arsa Hissesinin Bedelinin Mevzuat Hükümlerine Uygun Belirlenmemesi

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi

Belediye tarafından satışı yapılan belediye hissesinin bedelinin mevzuat hükümlerine uygun olarak belirlenmediği görülmüştür.

3194 Sayılı İmar Kanunu’nun; “Kamulaştırmadan arta kalan kısımlar” başlıklı 17’nci maddesinde;

“Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder.

Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir.

Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir.

Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır.”

Denilmekte iken 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun; “Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları” başlıklı 11’inci maddesinde;

“15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

Cins ve nev’ini,

Yüzölçümünü.

Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

Varsa vergi beyanını,

Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.

Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

ı) (Değişik: 19/4/2018-7139/27 md.) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 Sayılı kararı ile) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 Sayılı kararı ile) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.”

“Kısmen kamulaştırma” başlıklı 12’nci maddesinde;

“Kısmen kamulaştırılan taşınmaz malın değeri;

a) Kamulaştırılmayan kısmın değerinde, kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, o malın 11 inci maddede belirtilen esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktarıdır.

Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır.

Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği takdirde ise, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır.

Şu kadar ki, (c) bendi gereğince yapılacak indirme, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.

(b) ve (c) bentlerinde sözü edilen bedelin düşüş ve artış miktarları, 11 inci maddede belirtilen esaslara göre bedel takdiri suretiyle tespit olunur.

“Bilirkişiler” başlıklı 15’inci maddesinde;

“Bu Kanun uyarınca mahkemelerce görevlendirilen bilirkişiler, bilirkişilik bölge kurulları tarafından hazırlanan listelerden seçilir ve bunlar hakkında Bilirkişilik Kanunu ve 12/1/2011 tarihli ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun ilgili maddeleri uygulanır.

Kamulaştırmaya konu olan yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulunun oluşturulması zorunludur. Bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi zorunludur. Gayrimenkul değerleme uzmanları bakımından, bilirkişiliğe kabul için aranan temel eğitim alma ve fiilen beş yıl görev yapma şartları; yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar bakımından ise fiilen beş yıl görev yapma şartı aranmaz ve bu uzmanlar kayıtlı oldukları bilirkişilik bölge kurulunun yargı çevresiyle sınırlı olmaksızın görevlendirilir.

Bilirkişilerin uzmanlık alanları, kamulaştırılacak taşınmazın niteliği göz önüne alınarak belirlenir.

Bilirkişi kurulu, taşınmaz malın değerini 11 inci ve 12 nci maddelerde yer alan hükümlere göre tayin ve takdir ederek gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir.

Bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur.”

Düzenlemeleri yer almaktadır.

Yukarıda yer alan düzenlemelerden çıkan sonuçlar;

-İmar Kanunu’nun 17’inci maddesine göre kamulaştırmadan arta kalan kısımlar (belediye hisseleri) parselin diğer hissedarlarına Belediye tarafından bedel takdiri suretiyle satılabileceği,

-İmar Kanunu’nun 17’inci maddesine göre belediye hissesinin satışında “bedel takdirleri” 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine uygun olarak yapılması gerektiği,

-2942 sayılı KamulaştırmaKanunu’nun 12’nci maddesinde bedel takdirinin aynı Kanun’un 11’inci maddesinde belirtilen esaslara göre yapılacağı,

Şeklindedir.

Kamulaştırma bedelinin, dolayısı ile belediye hissesinin satış bedelinin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11’inci maddesinde belirlenen “kamulaştırma bedelinin tespiti esasları”na göre yapılması gerektiği açıktır.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11’inci maddesi ile “kamulaştırma bedelinin, dolayısı ile belediye hissesinin satış bedelinin” aynıKanun’un 15’inci maddesi uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu marifeti ile tespit edilecektir.

Belediyelerin; hissesinin satışının 2942 sayılı Kanun’a göre yapılacak bedel takdiri ile arsanın ortaklarına satılabileceği, bedel takdirinin de aynı Kanun’un 15’inci maddesine göre oluşturulacak bilirkişi kurulu tarafından Kanun’un 11’inci maddesinde belirtilen esaslara göre yapılacağıdır.

Uygulamada bu hususlara uyulmaksızın belediye hisselerinin Belediye Meclisinin almış olduğu satış kararı ve satış bedeli ile arsanın ortaklarına 2024 yılı emlak rayicinin %10 fazlası ile satıldığı, daha önceki yıllarda söz konusu %10 oranının %50 olarak uygulandığı anlaşılmaktadır. Uygulama, yöntem olarak yukarıda yer alan mevzuata uygun olmadığı anlaşılmaktadır.

Ayrıca, belediye hisselerinin 2024 yılı öncesinde oluşturulduğu, arsa ortaklarının bir kısmının 2024 yılından önce belediye hissesini emlak rayicinin %50 fazlası ile almış iken 2024 yılında belediye hisselerinin emlak rayicinin %10 fazlası ile satılmış olması eşitlik ve adalet ilkeleri ile uygun olmadığı için dava konusu edilme riski bulunmaktadır.

İdarenin cevabında bulguya detaylı açıklama yapılarak itiraz edilmiş ise de bulguda uygun görülmeyen hususun, 2023 yılı için Belediye Meclisi 2023 yılı emlak rayicini %50 fazlası olarak belirlenmiş iken 2024 yılı için Belediye Meclisinin almış olduğu satış kararında satış bedelinin 2024 yılı emlak rayicinin %10 fazlası olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu Karar ile öncelikle Belediye Meclisi vermiş olduğu karar ile kıymet takdir komisyonunun yetkilerini kısıtlamış ve fonksiyonsuz hale getirmiştir. Bu nedenle de cevapta komisyonun üye sayısının çok yüksek olması ile övünülmesinin bir anlamı kalmamıştır. Kararı Belediye Meclisi vermiş olduğu için Kıymet Takdir Komisyonunun belediye personelinin tamamından oluşturulması durumunda bile bir anlamı olmayacaktır.

Öte yandan bulgu cevabında her ne kadar “Komisyonun belirlediği fiyatlar belirli bir baz fiyatın artırımlı şeklidir. Ancak, bu baz fiyat, yani emlak rayiçleri sabit rakamlar değildir. Örneğin, 2023 yılına ait emlak vergisine esas değerler bir önceki yıla göre % 61,465 oranında; 2024 yılına ait emlak vergisine esas değerler bir önceki yıla göre % 29,23 (yirmi dokuz virgül yirmi üç) oranında; 2025 yılına ait ait emlak vergisine esas değerler de bir önceki yıla göre %21,965 artırılmıştır. Dolayısıyla, ayrıca bir artış yapılmadığında bile yeniden değerleme oranına bağlı artışlar söz konusudur.” denilmek suretiyle itiraz edilmiş ise de; Konu ile ilgili mevzuat hükümleri ve uygulama;

4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 49 uncu maddesinin (b) fıkrasında, takdir komisyonlarının dört yılda bir arsalara ve araziye ait asgari ölçüde metrekare birim değerlerini takdir edecekleri hükme bağlanmıştır. Bu hüküm uyarınca 2021 yılında söz konusu takdirler yapılmıştır.

1319 sayılı Kanunun 9 uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde bina, 19 uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde de arazi (arsa) vergisi mükellefiyetinin, dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlayacağı hükme bağlanmıştır. Asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirleri 2021 yılında yapıldığından, bu hükümler uyarınca bina ve arazi vergisi mükellefiyeti 2022 yılından itibaren başlamış bulunmaktadır.

1319 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin ikinci fıkrasında, vergi değerinin, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıla ait vergi değerinin Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunacağı; üçüncü fıkrasında da 33 üncü maddede yer alan vergi değerini tadil eden sebeplerle (8 numaralı fıkra hariç) mükellefiyet tesisi gereken hallerde, Vergi Usul Kanununun mükerrer 49 uncu maddesinin (b) fıkrasına göre takdir komisyonlarınca belirlenen arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin, takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden ikinci yılın başından başlamak suretiyle her yıl, bir önceki yıl birim değerinin Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre aynı yıl için tespit edilmiş bulunan yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınacağı hükme bağlanmıştır.

2024 yılı ve önceki yıllarda emlak vergisi mükellefi olanların 2025 yılına ait emlak vergisinin tarh ve tahakkukunda esas alınacak vergi değerinin (matrahın) hesabı ile 2025 yılı itibarıyla emlak vergisi mükellefi olacakların mükellefiyetinin başlangıç yılı olan 2025 yılı vergi değerinin hesabı bu Tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde yapılacaktır. 1319 sayılı Kanunun 44’üncü maddesinin dördüncü fıkrasında, 42’nci maddede yer alan tutar ile 44’üncü maddenin ikinci fıkrasında yer alan vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırlarının her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınacağı hükme bağlanmıştır.

Örneğin; 2024 yılı ve önceki yıllarda mükellef olanların 2025 yılına ait emlak vergi değerlerinin hesabı bu mükelleflerin bina, arsa ve arazilerinin 2025 yılı vergi değerleri, 2024 yılı vergi değerlerinin, bu yıla ait yeniden değerleme oranının yarısı olan (%43,93/2=) %21,965 (yirmi bir virgül dokuz yüz altmış beş) oranında artırılması suretiyle bulunacak tutarlar olacaktır”

Şeklinde olmalıdır.

Yukarıda yer alan mevzuat hükümleri ve açıklamalardan emlak vergisi değerlerinin 2021 yılında belirlendiği ve 2022 yılında uygulanmaya başlandığı, 2023, 2024 ve 2025 yılları için emlak vergisi değerinin 2021 yılında belirlenen değere ilgili yıla ait yeniden değerleme oranının yarısının uygulanması suretiyle bulunacak değer olduğu anlaşılmaktadır. Bunun anlamı da 2021 yılında güncellenen emlak değerlerinin 4 yıl boyunca enflasyon oranının (yeniden değerleme oranının) yarısı kadar arttırılacağı dolayısı ile yıllar itibariyle emlak değerlerinin rayicin altında kalacağı anlaşılmaktadır. Tam da bu nedenledir ki, 4 yılda bir emlak değerleri takdir komisyonları tarafından yeniden belirlenmektedir.

Öte yandan, emlak değerlerinin enflasyon oranında artıp artmadığı hususunu değerlendirmek gerekirse, arsa fiyatları ile ilgili veri yayınlanmadığı için konut fiyatlarındaki artış üzerinden bir değerlendirme yapılacak olursa, Konya ilinde konut m2 fiyatlarının 2020 yılından 2024 yılına kadar %966 oranında artmış olduğu, yine 2023 yılı ile 2024 yılı arasında fiyat artışının %53,8 olduğu anlaşılmaktadır.

Özetle, yukarıda yer alan açıklamalardan emlak vergisi değerinin yıllar itibariyle eridiğinin bu nedenle de 2022 yılında belirlenen emlak vergisi değerinin de 2024 yılına kadar göreceli olarak düştüğünün açık olduğu anlaşılmaktadır. Buna rağmen, Belediye Meclisi tarafından 2023 yılı için emlak vergi değerinin %50 fazlası olarak fiyat belirlenen belediye hissesi arsalar için 2024 yılında %50 oranının arttırılması gerekirken tersine 2024 yılı için emlak vergi değerinin %10 fazlası olarak belirlenmesi, Belediye Meclisinin böyle bir karar alarak Kıymet Takdir Komisyonunu fonksiyonsuz bırakması mevzuat hükümlerine uygun bulunmamıştır.

Sonuç olarak, belediye hisselerinin yukarıda yer alan mevzuat hükümlerine uygun olarak satılması, 2024 yılı içerisinde yapılmış olan satışların tekrar değerlendirilerek hemşeriler arasında eşitlik ve adaletin sağlanması gerekmektedir.