|
ÖZET: Belediyeye ait taşınmazların kiralanması ve irtifak hakkı tesisinde mevzuata aykırı uygulamalar tespit edilmiştir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu çerçevesinde, taşınmazların muhammen bedelinin belirlenmesinde gerekli dayanakların ihale dosyalarında yer almadığı ve bu nedenle tahmin edilen bedelin uygun şekilde tespit edilmediği görülmüştür. İhalelerde, taşınmazların kira değerinin belirlenmesi için ilgili kuruluşlardan veya bilirkişilerden bilgi alınması gerektiği belirtilmesine rağmen, bu süreçlerin yeterince yerine getirilmediği anlaşılmaktadır. Örneğin, bir ihalede muhammen bedelin 18 katından fazla bir kira bedeli talep edilmiştir.
İhale dokümanlarında da hatalı uygulamalar gözlemlenmiştir. Yeni Mahallesi’nde yer alan bir parselde, irtifak hakkı tesisine ilişkin idari şartname ve sözleşmelere aykırı işlemler yapılmıştır. İnşaat süresinin uzatılması gerektiğinde, bu kararın Belediye Encümeni yerine başka bir komisyon tarafından verildiği tespit edilmiştir. Ayrıca, irtifak hakkı sahibi tarafından taşınmazın bakım ve onarımının yeterince yapılmadığı da denetimle ortaya konmuştur. Bu bulgular doğrultusunda, belediyenin kiraya verdiği veya irtifak hakkı tesis ettiği taşınmazlarla ilgili hatalı uygulamaların düzeltilmesi ve ihale şartlarının yerine getirilmesi gerektiği vurgulanmaktadır. |
BULGU: Belediyeye Ait Taşınmazların İrtifak Hakkı Tesisi İşlemlerinde Hatalı Uygulamaların Bulunması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi
Belediye bünyesinde bulunan taşınmazların kiraya verilmesinde ve irtifak hakkı tesisinde mevzuata aykırı işlemlerin yapıldığı görülmüştür.
A. Tahmin Edilen Bedelin Gerçekçi Belirlenmemesi
Belediyenin mülkiyetinde bulunan ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre irtifak hakkı tesisi ve kiralanması yapılan bazı taşınmazların muhammen bedelinin tespitine ilişkin dayanakların ihale dosyalarında yer almadığı ve dolayısıyla tahmin edilen bedelin mevzuata uygun olarak belirlenmediği görülmüştür.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesine göre; belediyelerin, mülkiyetlerinde bulunan taşınmazların ve diğer gelir getirici unsurların kiraya verilmesi ile irtifak hakkı tesisi işlemlerinin, bu Kanun’un hükümlerine tabi olduğu belirtilmiştir. Ayrıca ilgili Kanunun yürütülmesinde, ihtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarla ve zamanında karşılanması ve ihalede açıklık ve rekabetin sağlanması esas olduğu hüküm altına alınmıştır.
Söz konusu Kanun’un “Tahmin edilen bedelin tespiti” başlıklı 9’uncu maddedinde; “Tahmin edilen bedel, idarelerce tespit edilir veya ettirilir. İşin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulur. Tahmin edilen bedel, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterilir ve asıl evrak arasında saklanır. Bu bedel gerektiğinde ihale komisyonlarınca tahkik ettirilir.” denilmektedir.
Yine aynı Kanun’un 28’inci maddesinde, uygun bedel, tahmin edilen bedelden aşağı olmamak üzere “teklif edilen bedellerin en yükseği” olarak ifade edilmiştir.
Buna göre belediyelerin, gelir getirici bir niteliğe sahip olan taşınmaz ve hakların ihale edilmesinden önce, gayrimenkullerinin kira değerini mevzuata uygun şekilde tahmin ederek tespit etmeleri gerekmektedir. 2886 sayılı Kanun hükümlerine uygun şekilde, ihalenin, tespit edilen muhammen bedelin altında olmayacak şekilde, en yüksek bedelli teklif sahibine verilmesi gerekmektedir. Nitekim 5018 sayılı Kanun’a göre bir kamu kaynağı olan gelirlerin elde edilmesinde görevli ve yetkili olanlar, bu kaynakların etkili, ekonomik, verimli ve hukuka uygun olarak elde edilmesinden ve kullanılmasından sorumludur.
Yapılan incelemede; Belediyeye ait taşınmazların ihale ile kiralandığı, söz konusu taşınmazların kira değerinin muhammen bedellerine ilişkin ilgili kuruluş ve bilirkişilerden soruşturmaların yapılmadığı, belirli bir yapı yapılması ve uzun süreli işletilmesi karşılığında gerçekleştirilen irtifak hakkı tesisinde ise yapı bedeli ile yapının tamamlanmasından sonra söz konusu taşınmazın işletilmesinden beklenen gelirlerin tespit edilmesi noktasında yeterli araştırmanın yapılmadığı ve dolayısıyla tahmin edilen kira bedeli ve irtifak hakkı bedelinin mevzuatın öngördüğü şekilde belirlenmediği tespit edilmiştir. Örneğin yapılan bir ihalede muhammen bedelin 18 katından fazla kiralama bedeli ortaya çıktığı görülmüştür.
Yukarıda belirtilen sebeplerle, bahse konu yerlere ilişkin, tespit edilen bedelin rayiç bedele uygun olması ve bu tür kiralamalarda ve irtifak hakkı tesislerinde doğru rayiç, açıklık ve rekabetin sağlanması gerekmektedir.
B. İhale Dokümanlarına Aykırı Uygulamaların Bulunması
İrtifak hakkı tesisi işleminde; düzenlenen idari şartname ve sözleşmelere aykırı ve hatalı uygulamaların yer aldığı görülmüştür.
Belediyeye ait Yeni Mahallesi Hükümet Caddesi 139 ada 1 nolu parselde 8.206,42 m2 büyüklüğünde parsel üzerinde 249 m2 kapalı alanda, ticari amaçlı sosyal tesis, kafe, restoran yapım işi ve söz konusu taşınmazın 25 yıl süreyle işletilmek üzere irtifak hakkı tesisi kurulmuştur.
Belediyenin irtifak hakkı verdiği bahse konu taşınmaza ilişkin idari şartname ve sözleşmelerin denetimi sonucu aşağıdaki hususlar tespit edilmiştir:
İdari şartnamenin 13’ncü ve sözleşmenin 6’ncı maddesine göre; herhangi mücbir sebepten dolayı inşaatın tamamlanmaması halinde süre uzatılmasına kiraya veren idarenin Belediye Encümeni yetkili olacağı hüküm altına alınmıştır. İhale dokümanların tetkikinde; söz konusu yapım işinde süre uzatımı kararının Belediye Encümeni tarafından verilmediği belirlenen başka bir komisyon tarafından verildiği görülmüştür.
Sözleşmenin 10’uncu maddesine göre; irtifak hakkı sahibi, söz konusu taşınmazın, ağaçların, bitkilerin bakımını ve onarımını yapmak ve zarar görmemesi için gereken tedbirleri almak zorundadır. Yerinde yapılan denetimde, kiraya verilen taşınmaz içerisinde gerekli bakımın ve yeterli özenin gösterilmediği görülmüştür.
Kamu idaresince, bulguda tespit edilen hususlara ilişkin olarak gerekli işlemlerin yapılacağı belirtilmiştir
Belediye tarafından kiraya verilen veya iritfak hakkı tesisi kurulan taşınmazlara ilişkin olarak yukarıda bahsedilen hatalı ve eksik uygulamaların giderilmesi ve ihale şartnamesi ile sözleşme hükümlerin yerine getirilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.