Dar gelirli ailelere konut edindirme kapsamında belediye ile davacı arasında sözleşme düzenlenmesi, ilgiliye arsa tahsisi yapılması, satış bedelinin taksitler halinde tahsil edilmesi; süreç dahilinde tahsis kararının iptal edildiği, imar planı değişikliği ile ifanın imkansız hale getirildiği ileri sürülerek; taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin tespiti ile talep edilen tutarın ilgile ödenmesi talebi (Yargıtay)

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı vekili … geldi. Davalı taraftan gelen olmadığından onun yokluğunda duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, dar gelirli ailelere konut edindirme kapsamında davalı belediye ile aralarında sözleşme düzenlendiğini, arsa tahsisi yapıldığını, satış bedelinin taksitler halinde ödendiğini, tahsis kararının iptal edildiğini, imar planı değişikliği ile ifanın imkansız hale geldiğini ileri sürerek; taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin tespiti ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000,00 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, ıslahla talep sonucunu 98.700,00 TL’na yükseltmiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulü ile toplam 98.700,00 TL’nin tahsiline dair verilen karar, Yargıtay 13.Hukuk Dairesince (kapatılan) 09.11.2017 tarih 2017/7112 e., 2017/10844 k. sayılı ilam ile bozulmuş, bozmaya uyulmak suretiyle yapılan yargılama ve bozma ilamında işaret edilen 20.08.2016 tarihli 6745 sayılı Kanunu’nun 12. maddesiyle 775 sayılı Gecekondu Kanunu’na eklenen geçici 10.maddenin, 05.04.2019 gün ve 30736 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Anayasa Mahkemesi’nin 20.12.2018 gün, 2016/181E. ve 2018/111 K. sayılı kararı ile iptal edildiği hususu da gözetilerek, davanın kısmen kabulü ile 10.000,00 TL’nin dava tarihinden, 76.362,00 TL’nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı belediye vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; davalı belediyenin maliki bulunduğu taşınmazı 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 25 ve 26. maddeleri uyarınca davacıya satışına ilişkin sözleşmeden kaynaklandığı anlaşılmaktadır. Taraflar arasında yapılan satış sözleşmesi geçerlidir ve geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle davacı, satış bedelini ödediğini ispat etmek koşuluyla taşınmazın ifasının imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değeri isteyebilir. Bu nedenle, mahkemenin davacının tahsis edilen arsanın rayiç değerini isteyebileceği yönündeki değerlendirmesi yerindedir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, taşınmazın, ifanın imkansız hale geldiği tarihteki m² birim fiyatı 470,00 TL olarak bulunmuş, buna göre sonuca gidilmiştir.
Rapora göre, 4196 ada 6 parsel sayılı taşınmazın emsal olarak alındığı, 1150 m² büyüklüğündeki bu arsanın 32167/57500 hisselik kısmının 13.03.2012 tarihindeki satış bedelinin 648.839,00 TL olduğu, edinimin imkansız hale geldiği tarihteki m² birim fiyatının 812,14 TL olup, dava konusu taşınmaza göre 0,58 değerleme oranı bulunduğu, yine emsal olarak alınan 4629 ada 2 parsel sayılı 1498,07 m² büyüklüğündeki başka bir arsanın tamamının 31.12.2010 tarihinde 2.040.000,00 TL ye satıldığı, buna göre edinimin imkansız olduğu tarihteki m² birim fiyatının 1250,77 TL olduğu, dava konusu taşınmaza göre 0,38 değerleme oranı bulunduğu, bunlara göre hasaplama yapılmış olduğu görülmektedir. Oysa ki, benzer dava dosyalarında da işaret edildiği üzere, rayiç değerin, ifanın imkansız hale geldiği tarihten önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması gerekmektedir. Nitekim, davalı Belediye ifanın imkansız hale geldiği tarihten sonra dava konusu taşınmazların özellik ve niteliklerinin 06.09.2010 tarih ve 93 sayılı Belediye Meclisi kararı ile değiştirildiğini bildirmiştir. Somut olayda, ifanın imkansız hale geldiği tarih 2009 yılı olup, bu yıl veya önceki yıllara göre emsal belirlenmesi gerekecektir. İtiraz üzerine aldırılan ek raporda ise, 1536 ada 11 parselde kayıtlı 2.378,00 m² büyüklüğündeki taşınmazın 5/1189 hissesinin 15.05.2007 tarihinde 630,00 TL m² birim fiyatı üzerinden toplam 6.300,00 TL ye satıldığı edimin imkansız olduğu tarihteki m² birim fiyatının 741,42 TL olduğu, dava konusu taşınmazın arsa vasıflı iken emsal taşınmazın kadastro parseli olduğundan taşınmazın imar parseli olarak ediminin imkansız olduğu tarihteki değeri için 0,60 Dop payı ilave edilip m² birim fiyatının 1235,00 TL olduğu belirlemesi yapılıp, sonra emsal karşılaştırma tablosu ile 0,38 oranı üzerinden işlem yapılıp 469,6 TL dava konusu taşınmazın m² birim fiyatı bulunmuş ise de; 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmelik hükümlerine göre düzenleme ortaklık payının (Dop) en fazla 0,40 olabileceği, bu haliyle ek raporada itibar edilemeceği sonucuna varılmaktadır. Mahkemece yapılacak iş, ifanın imkansız olduğu tarih veya bu tarihten önceki dava konusu taşınmazın tapu ve belediye kayıtlarındaki niteliklerine uygun emsal satışlar dikkate alınıp, 13. Hukuk Dairesinin 2015/41413 e. sayılı ve diğer benzer bozma ilamlarında da işaret edildiği üzere, m² birim fiyatlarının 300,00 TL olarak belirlendiği başka dosyalardan aldırılan bilirkişi raporları ile eldeki dava dosyasında bozma öncesi aldırılan 07.07.2014 tarihli bilirkişi raporunda resen emsal olarak belirtilen 239 ada 3 parsele ilişkin 08.04.2009 tarihli satış ile 230 ada 1 parsele ilişkin 29.12.2009 tarihli satış da gözetilerek temin edilecek taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli bilirkişi raporuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve araştırma ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan 1.475,85 TL harcın temyiz edene iadesine, HUMK’nun 440/I maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 01/10/2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.