|
ÖZET: Yapılan denetimlerde, belediye şirketinin doğrudan temin yöntemiyle gerçekleştirdiği taşınmaz kiralamasında rayiç bedel araştırmasının yapılmadığı tespit edilmiştir. Kamu İhale Kanunu’nun 22’nci maddesi (e) bendi uyarınca, idareler ihtiyaç duydukları taşınmazları ilan ve teminat olmaksızın kiralayabilir. Ancak, 01.02.2024 tarihinde yürürlüğe giren yeni tebliğ, taşınmaz alım ve kiralamasında rayiç bedel tespitinin zorunlu olduğunu belirtmektedir.
İnceleme sonucunda, Güney Cebeci maden bölgesinde 20 dönümlük bir alanın yıllık 24 milyon TL bedelle 10 yıl süreyle kiralandığı, ancak kiralama öncesinde rayiç bedel araştırması yapılmadığı ortaya çıkmıştır. Şirket, kiralama sürecinde rayiç bedel tespiti için gerekli değerleme raporunu kiralama sonrasında almış, ancak bu durum mevzuata aykırılık teşkil etmektedir. Sonuç olarak, doğrudan temin usulü ile yapılan taşınmaz kiralamalarında rayiç bedel araştırmasının yapılması, ilgili mevzuat gereği zorunludur. Bu durum, kiralama süreçlerinin şeffaflığı ve piyasa değerlerinin doğru bir şekilde belirlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. |
BULGU: Doğrudan Temin Kapsamında Taşınmaz Kiralamasında Rayiç Bedel Araştırmasının Yapılmaması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Belediye Şirketi
Şirketin, Kamu İhale Kanunu’nun 22’nci maddesinin (e) bendi kapsamında gerçekleştirdiği taşınmaz kiralamasında 4734 sayılı Kanun’un uygulanmasına ilişkin Doğrudan Temin Yöntemiyle Yapılacak Alımlara İlişkin Tebliğ’de öngörülen rayiç bedel araştırmasının yapılmadığı görülmüştür.
4734 sayılı Kanun’un 22’nci maddesinin (e) bendine göre, idareler ihtiyacına uygun taşınmaz mal alımı veya kiralanmasında ilân yapılmaksızın ve teminat alınmaksızın doğrudan temin usulüne başvurulabilir.
11.07.2023 tarihli ve 32245 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan ve 01.02.2024 tarihinde yürürlüğe giren Doğrudan Temin Yöntemiyle Yapılacak Alımlara İlişkin Tebliğ’in yayınlanması ile Kamu İhale Genel Tebliği’nin doğrudan temine ilişkin 22’nci maddesi yürürlükten kaldırılmış olup, Tebliğ’in “Taşınmaz alımı veya kiralanması” başlıklı 15’inci maddesine göre ;
“(1) İdarelerin ihtiyacına uygun taşınmaz alımı veya kiralanması Kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi kapsamında yapılabilir. Taşınmaz alımı veya kiralanmasında; alım veya kiralamaya ihtiyaç duyulmasına ilişkin gerekçelerin belirtilmesi, alınması veya kiralanması düşünülen taşınmazın yeri ve sahip olması gereken özelliklerin belirlenmesi, alım veya kiralamaya ilişkin rayiçlerin tespit edilmesi, bu konudaki bilgilerin alıma veya kiralamaya ilişkin onay belgesine eklenmesi, ayrıca tabi olunan mevzuatın öngördüğü diğer zorunlulukların da yerine getirilmesi gerekir.”
Yapılan incelemede Şirket tarafından Güney Cebeci maden bölgesinde 20 dönüm arazinin 10 yıl süre ile, yıllık 24 milyon bedelle kiralandığı, 4734 sayılı Kanun’un 22’nci maddesinin (e) bendine göre yapılan taşınmaz kiralamasında rayiç bedel araştırması yapılmadığı tespit edilmiştir.
Yukarıda yer alan denetim tespiti üzerine Şirket tarafından özetle, yürütülmekte olan yatırım programı çerçevesinde, Sultangazi İlçesi Cebeci Maden Bölgesinde yeni fabrika alanı kurulması planlandığı, 01.02.2024 tarihinde, Güney Cebeci Madencilik Sanayi ve Ticaret AŞ’ye yazı yazılarak ruhsat sahası içinde bulunan alanda Şirket tarafından asfalt plenti kurulması için yaklaşık 20 dönüm araziye ihtiyaç duyulduğu bildirilerek aylık kira bedeli için ilgi teklif istendiği; Güney Cebeci Madencilik Sanayi ve Ticaret AŞ tarafından 02.02.2024 tarihinde İstanbul Valiliği Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlığı’na iletilen yazı ile maden işletme ruhsatlı saha içerisinde Şirket tarafından asfalt plenti kurmak için 20 dönüm araziye ihtiyaç duyulduğu, asfalt plenti kurulması planlanan 20 dönümlük arazi için aylık 2.000.000 TL kiralama bedeli planlandığının bildirildiği ve söz konusu kiralama için onay istendiği; 06.02.2024 tarihinde İstanbul Valiliği Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlığı tarafından Güney Cebeci Madencilik Sanayi ve Ticaret AŞ.’ye iletilen ve Şirket’in de bilgide tutulduğu yanıtta söz konusu kiralamaların Maden Bölgesi Komisyonunca uygun bulunduğunun, tesis kurulumlarının 60 gün içerisinde sonuçlandırılmasının gerektiğinin bildirildiği; Şirketin asfalt plenti kurulumuna yönelik kiralamasına dair bedelin, İstanbul Valiliği Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlığı tarafından oluşturulmuş Maden Bölgesi Komisyonu tarafından yapılan belirlemeye göre gerçekleştiğinden kiralama öncesinde bu konuda rayiç bedel için bir değerleme raporunun alınmadığı, ayrıca rayiç bedele ilişkin emsal bir arazi bulunmadığından araştırma da yapılmadığı; ancak söz konusu kira sözleşmesinin 10 yıl süreli olduğu dikkate alınarak 03.03.2025 tarihinde İdeal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ firmasından kiranın tespitine ilişkin kira tespit raporu temin edildiği ve bu raporda 20.05.2024 tarihi itibarıyla arazinin piyasa şartlarında kira değerinin 2.050.000,00 TL/ay olarak hesaplandığı ifade edilmiştir.
Şirket tarafından kiralamaya ilişkin bedelin Maden Bölgesi Komisyonu tarafından belirlendiği ve bedele ilişkin emsal bir arazi bulunmadığı, bu nedenle rayiç bedel tespiti yapılmadığı belirtmişse de, doğrudan temin usulü ile yapılacak taşınmaz kiralamasında rayiç bedelin tespit edilmesi, bu konudaki bilgilerin kiralamaya ilişkin onay belgesine eklenmesi zorunludur.
Sonuç olarak, denetim tespiti üzerine Şirket tarafından kiralanan taşınmaza ilişkin kiralama sonrasında gayrimenkul değerleme raporu alınmışsa da, doğrudan temin usulü ile yapılan taşınmaz kiralamasından önce rayiç bedel araştırması yapılmaması mevzuata aykırılık teşkil etmektedir.