Emlak Vergisi ile İlgili Hatalı Uygulamaların Bulunması (Sayıştay)

BULGU: Emlak Vergisi ile İlgili Hatalı Uygulamaların Bulunması

2021 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi

Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük kapsamında emlak vergisine esas vergiye tabi rayiç bedelin hesaplanmasında hem vergiye tabi rayiç bedellerin hatalı hesaplandığı hem de indirimli orandan yararlanmaması gereken mükelleflerin bu indirimden yararlandığı görülmüştür.
Emlak Vergisi Beyanına Esas Bina İnşaat Sınıflarının Fiili Durumları ile Uyumlu Olmaması Sonucu Vergiye Tabi Rayiç Bedellerin Eksik Hesaplanması
Bodrum Belediyesinin emlak vergisi mükelleflerinin beyannamelerinde, vergiye tabi rayiç bedelin hesaplanmasında dikkate alınan bina inşaat sınıfı ile fiilen yapılan tespitler sonucu olması gereken bina inşaat sınıflarının uyumlu olmaması sonucu vergiye tabi rayiç bedelin hatalı olduğu görülmüştür.
Binaların vergi değeri, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesinin (b) bendinde; Maliye ve Bayındırlık ve İskân Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31’inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle hesaplanan bedel olduğu belirtilmiştir.
Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük’ün “Binaların inşaat sınıflarına göre ayrımı” başlıklı 10’uncu maddesinde binalar; lüks sınıf, birinci sınıf, ikinci sınıf, üçüncü sınıf ve basit inşaat olmak üzere beş sınıfta düzenlemiştir. Bu sınıflamanın, binanın yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi, kalitesi vb. hususlar nazara alınarak yapılacağı ve inşaat sınıflarının tayinine esas alınacak niteliklerin Maliye Bakanlığınca tespit ve ilan olunacağı belirtilmiştir. Buna istinaden Maliye Bakanlığınca Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel 15.12.1982 tarih ve 17899 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
14 Seri No’lu Emlak Vergisi Genel Tebliği’nin “Bina inşaat sınırlarının tespiti” başlıklı bölümünde; binanın gireceği sınıfın, bu özelliklerden yarıdan fazlasını taşıyıp taşımadığına bakılarak belirleneceği belirtilmiştir. Örneğin bina, ikinci sınıf inşaata ilişkin özelliklerden yarıdan fazlasını taşıyorsa ikinci sınıf olarak beyan edilecektir. Binada anılan özelliklerden yarıdan fazlası yoksa bu defa özellikleri itibariyle en yakın olduğu sınıfın beyan edilmesi icap edecektir. Örneğin, binanın 5 özelliği ikinci sınıfa, 4 özelliği üçüncü sınıfa, 1 özelliği de birinci sınıfa dâhil ise, söz konusu bina ikinci sınıfa daha yakın olduğu için ikinci sınıf olarak beyan edilmesi gerekecektir. Diğer taraftan, binanın bir alt veya üst sınıftan hangisine gireceği konusunda tereddüde düşülen hallerde, rayiç bedelin beyan edilmesinin esas olduğu da dikkate alınarak, bir üst sınıfın bildirileceği belirtilmiştir. Örneğin binanın üçüncü sınıfa mı yoksa ikinci sınıfa mı gireceğinde tereddüt gösteriliyorsa, bu binanın ikinci sınıf inşaat kabul edilmesinin uygun olacağı belirtilmiştir.
57 Seri No’lu Emlak Vergisi Genel Tebliği’nde; belediyeler, emlâk vergisi işlemlerinde başta imar birimleri olmak üzere emlâk vergisine konu taşınmazlara ilişkin öncelikle kendi kayıtlarında bulunan bilgi ve belgelerden faydalanacaklar ve gerek duymaları halinde bildirimlerin kontrolü amacıyla bildirime konu taşınmazlarda yoklama ve tespit yapmaları gerektiği düzenlenmiştir.
Binaların fiili durumları ile verilen beyannamelerin doğruluğuna ilişkin Belediyenin teknik personelleri ve yoklama memurları eşliğinde yapılan fiili denetim sonucunda; rayiç bedeli yüksek olup bina inşaat sınıfı nispeten düşük olan ve örneklem olarak seçilen 21 otelde ayrıntısı aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere, beyanname üzerindeki bina inşaat sınıfları ile yoklama sonucunda tespit edilen bina inşaat sınıfları arasındaki farktan kaynaklanan 227.315.169,00 TL vergiye tabi rayiç bedel farkı ve dolayısıyla 909.264,00 TL emlak vergisi farkı ortaya çıkmıştır.
Yapılan fiili denetim sonucunda, örneklem olarak seçilen 21 otel işletmesinden yalnızca 3 otele ilişkin emlak vergisi beyannamesi üzerindeki sınıf ile fiili yoklama sonucu tespit edilen sınıfın uyumlu olduğu 18 otel için ise bina inşaat sınıfının farklı olduğu görülmüştür. 21 otel işletmesine ait 31 adet emlak vergisi beyannamesi üzerinde yapılan çalışma sonucu, tüm emlak vergisi mükelleflerinin beyanlarının mevzuat hükümlerinin emrettiği şekilde yetkili organlar tarafından yapılacak hukuka uygun bir yoklama ile kontrol edilmesi sonucunda -2021 yılında yalnızca otellere ilişkin verilmiş 8906 adet emlak vergisi beyannamesi olduğu da düşünüldüğünde- tespit edilecek rayiç bedel farkının çok daha yüksek olabileceği düşünülmektedir.
Kamu idaresi tarafından, 01.01.2022 tarih itibarı ile Sicil-Yoklama Servisi kurularak Belediye sınırları içerisinde bulunan otel binalarıyla ilgili gerekli bina inşaat sınıflarının tespitine ilişkin yoklama işlemlerine başlanıldığı, ayrıca mülga Belediyelerden aktarılan emlak bina bildirim kayıtlarıyla ilgili olarak taşınmazların sınıf, nitelik, m2 ve vb. verileri ile ilgili gerekli yoklama işlemlerinin ivedilikle yapılarak beyanlarda revize işlemlerinin tamamlanacağı ifade edilmiştir.
Sonuç olarak belediye emlak birimi tarafından bina inşaat sınıflarının tespitine ilişkin mer’i mevzuat hükümlerinin emrettiği şekilde yapılacak fiili tespitler ile sınıfların gerçek mahiyetinin ortaya çıkarılması gerekmektedir.
Tablo 11: Emlak Vergisi Beyanları İle Fiili Durum Arasındaki Farka İlişkin Taşınmaz Listesi

Emlak Vergisi Beyanlarında Kalorifer ve/veya Klima Tesisatı ile Asansör İçin Belirlenmiş Bedellerin Rayiç Bedel Hesaplamasına Dahil Edilmemesi
Emlak vergisine ilişkin fiili denetim ile tespit edilen ve vergiye tabi rayiç bedel hesaplanmasında dikkate alınması gereken kalorifer ve/veya klima tesisatı ile asansörün, emlak vergisi beyannameleri üzerinde yapılan kontrollerde yer almaması dolayısıyla rayiç bedelin hatalı hesaplandığı görülmüştür.
Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük’ün “İnşaat maliyet bedelinin hesaplanması” başlıklı 20’nci maddesinde; hesaplanan metrekare normal inşaat maliyet bedeline, ilan olunan bedelde nazara alınmamış ise, kalorifer veya klima tesisatı için % 8, asansör tesisatı için ayrıca % 6 oranında ilave yapılacağı belirtilmiştir. Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 01.09.2020 tarihli ve 31231 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 77 seri No’lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ekinde ise 2021 yılı için binaların metrekare normal inşaat maliyet bedellerine asansör, kalorifer veya klima tesisat bedellerinin dahil olmadığı, yukarıda belirlenmiş oranların bu bedellere ilave edileceği belirtilmiştir. Bu çerçevede vergiye tabi rayiç bedelin hesaplanmasında asansör, kalorifer veya klima tesisatı bulunup bulunmadığı da kriter olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ve sair mevzuat hükümleri doğrultusunda binaların vergi değeri hesaplanırken; binalarda asansör, kalorifer veya klima tesisatı bulunup bulunmadığına da bakılması gerekmektedir.
Binaların fiili durumları ile verilen beyannamelerin doğruluğuna ilişkin Belediyenin teknik personelleri ve yoklama memurları eşliğinde yapılan fiili denetim sonucunda; örneklem olarak seçilen 21 otel işletmesinin tamamında asansör ve/veya klima tesisatı olmasına rağmen yalnızca 3 emlak vergisi beyannamesinde bu hususun vergiye tabi rayiç bedel hesaplanmasında dikkate alındığı görülmüştür. Aşağıdaki tabloda ayrıntısı gösterilen ve işletmelerde yer alan asansör ve/veya klima tesisatının inşaat metrekare birim fiyatlarına dahil edilmesi sonucunda oluşan vergiye tabi rayiç bedel farkı 65.158.000,00 TL, alınması gereken vergi farkı ise 260.632,00 TL olarak hesaplanmıştır. 21 otel işletmesine ait 31 adet emlak vergisi beyannamesi üzerinde yapılan çalışma sonucu, tüm emlak vergisi mükelleflerinin beyanlarının mevzuat hükümlerinin emrettiği şekilde yetkili organlar tarafından yapılacak hukuka uygun bir yoklama ile kontrol edilmesi sonucunda -2021 yılında yalnızca otellere ilişkin verilmiş 8906 adet emlak vergisi beyannamesi olduğu da düşünüldüğünde- tespit edilecek rayiç bedel farkının çok daha yüksek olabileceği düşünülmektedir.
Ayrıca yapılan kontrollerde emlak vergisi beyannamesinin verilmesi sırasında yapı ruhsatının da emlak servisine verildiği, yapı ruhsatında asansör olup olmadığına ilişkin bilgi olmasına rağmen bunun dikkate alınmayıp vergiye tabi rayiç bedelin hesaplanmasında asansörün eklenmediği görülmüştür.
Kamu idaresi tarafından iklim şartları v.b nedenlerle yarımada genelinde büyük otel ve hastaneler gibi binalar dışındaki yerlerde kalorifer kullanan binaların az olması nedeniyle emlak bina bildirim kaydında kaloriferin dikkate alınmadığı ifade edilse de ilgili Tüzük ‘ün “İnşaat maliyet bedelinin hesaplanması” başlıklı 20’nci maddesinde, hesaplanan inşaat maliyetine kalorifer veya klima tesisatı için %8 eklenmesi gerektiği belirtilmiş ve ilgili maddede “veya” ibaresine yer verilmek suretiyle binalarda kaloriferin bulunmadığı durumda klima tesisatının eklenmesi gerektiği açıkça ifade edilmiştir. Diğer yandan yarımada genelinde oteller haricinde asansör bulunmadığı ifade edilmiş olsa da tarafımızca yapılan örneklemde binaların tamamı zaten otel olarak seçilmiştir. Ayrıca klima tesisatının, emlak bildirim formunda bulunmaması veya eski yapı kullanma ruhsatlarında binaların teknik özelliklerinin bulunmaması sonucumükellef beyanına göre işlem yapılması nedeniyle eksik olduğu ifade edilmiş olsa da bu husus bulgumuzda da belirtildiği üzere idare tarafından fiili tespit yapılmaksızın bildirim kayıtlarının oluşturulmasının sonucudur.
Sonuç olarak belediye emlak birimi tarafından asansör, kalorifer veya klima tesisatının varlığına ilişkin mer’i mevzuat hükümlerinin emrettiği şekilde yapılacak fiili tespitler ile vergiye tabi rayiç bedelin fiili duruma uygun hesaplanması gerekmektedir.
Tablo 12: Asansör, Kalorifer veya Klima Tesisatı Bulunan Taşınmaz Listesi

İndirimli Emlak Vergisinden Yararlanan Kişilerle İlgili Gerekli Kontrollerin Yapılmaması
İndirimli emlak vergisinden yararlanan kişilere ilişkin yapılan örnekleme çalışmasında bazı kişilerin mevzuat hükümleri çerçevesinde indirimli orandan yararlanmaması gerekirken bu indirimden yararlandığı görülmüştür.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun “Nispet” başlıklı 8’inci maddesinde; gelirleri kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, engellilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m2’yi geçmeyen tek meskeni olması halinde Kanun’un Cumhurbaşkanı’na verdiği yetkiye istinaden bu meskenlere ait vergi oranlarının sıfıra kadar indirilebileceği hükmü yer almaktadır. Bu oran ise sıfır olarak uygulanmaya devam etmektedir.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 40’ıncı maddesinde; bildirim dışı kalan binaların vergi ve cezalarında zamanaşımının, bu binaların bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihi takip eden yılın başından itibaren başlayacağı ifade edilmiştir.
Yapılan incelemede; 2688 kişinin indirimli orandan yararlandığı görülmüştür. Örneklem olarak seçilen 900 kişiden 56 tanesinin şartları taşımadığı halde indirimli orandan yararlandığı görülmüştür.
Kamu idaresi tarafından, 2022 yılı ocak ayı itibarıyla Belediye kayıtlarında indirimli emlak vergisi muafiyetinden yararlanan 2689 mükellef hakkında inceleme yapıldığı, bu mükelleflerden 250 adedinin ikinci mesken ediminden dolayı indirimli emlak vergisi muafiyetlerinin iptal edildiği ve haklarında ceza ihbarnamesi düzenlendiği, emlak vergisi gelirlerinin tahakkuk ve tahsilatlarının artırılması doğrultusunda belirli aralıklarla mükellef listelerinin kontrollerinin yapılacağı ifade edilmiştir.
Sonuç olarak, emlak vergisi gelirlerinin tahakkuk ve tahsilatlarının arttırılması amacıyla indirimli orandan yararlanan mükellef listelerinin belirli aralıklarla kontrol edilmesi ve mer’i
mevzuat hükümleri doğrultusunda tahakkuk ve tahsilat işlemlerinin yapılması gerektiği değerlendirilmektedir.