Emlak Vergisininin Tespitinde Dikkate Alınan Binaların İnşaat Sınıflarının Gerçeğe Uygun Şekilde Belirlenememesi (Sayıştay)

BULGU: Emlak Vergisininin Tespitinde Dikkate Alınan Binaların İnşaat Sınıflarının Gerçeğe Uygun Şekilde Belirlenememesi

2022 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi

Belediye sınırları içerisinde emlak vergisine tabi olan binaların inşaat sınıfları ayrımının, sınıflarının tayinine esas alınacak nitelikler ortaya konulmadan belirlendiği görülmüştür.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nda binaların bina vergisine, arsa ve arazilerin de arazi vergisine tabi olduğu, verginin matrahının ise bu Kanun hükümlerine göre belirlenen vergi değerinin olduğu ifade edilmiştir.
Bina, arsa ve arazinin, vergi değerlerinin takdirinde şehir, kasaba ve köylerin tabii, iktisadi ve bölgesel şartlarına göre nazara alınacak normlar ile uyulacak usul ve esaslar Emlak Vergine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük ile belirlenmiştir.
İlgili Tüzük’ün “Binaların inşaat sınıflarına göre ayrımı” başlıklı 10’uncu maddesinde;
“Binalar, aşağıdaki sınıflara ayrılır:
1- Lüks inşaat, 2- Birinci sınıf inşaat, 3- İkinci sınıf inşaat, 4- Üçüncü sınıf inşaat, 5- Basit inşaat,
Bu sınıflama, binanın yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi, kalitesi ve benzeri hususlar nazara alınarak yapılır. İnşaat sınıflarının tayinine esas alınacak nitelikler Maliye Bakanlığınca tespit ve ilan olunur.” ifadesi yer almaktadır.
Bina inşaat sınıflarının belirlenmesi amacıyla, Tüzük’ün 10’uncu maddesine istinaden, Maliye Bakanlığınca 15.12.1982 Tarih ve 17899 Sayılı Resmi Gazetede, “Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel” yayımlanmıştır.
Söz konusu cetvelde; binanın yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi, kalitesi ve benzeri hususlar dikkate alınarak bina sınıfları düzenlenmiştir. Dolayısıyla, binanın emlak vergisinin hesaplanmasında dikkate alınacak inşaat sınıfı, cetvelde yer alan 10 kriterin değerlendirilmesi sonucunda tespit edilecektir. Bina inşaat sınıflarının doğru tespit edilmesi binaların vergi değerinin tespitinde büyük önem arz etmektedir.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine göre binaların vergi değeri bina inşaat maliyet bedeli ile arsa payı değerinden oluşmaktadır. Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük’ün “İnşaat maliyet bedelinin hesaplanması” başlıklı 20’nci maddesine göre; inşaat maliyet bedeli, binanın dıştan dışa yüzölçümü ile metrekare normal inşaat maliyet bedelinin çarpılması suretiyle bulunmaktadır. Metrekare normal inşaat maliyet bedelleri; binaların kullanılış tarzları, inşaat nevileri ve sınıflarına göre Maliye ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca birlikte belirlenmekte ve uygulanacağı bütçe yılından önce ilan olunmaktadır.
Her bütçe yılından önce yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğ eklerinde yer verilen “Binaların Metrekare Normal İnşaat Maliyet Bedellerini Gösterir Cetveller” incelendiğinde, metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin bina sınıflarına göre belirlendiği görülmektedir. Bina sınıfının olması gerekenden daha düşük bir sınıf olarak belirlenmesi, inşaat maliyet bedelinin dolayısıyla bina vergi değerinin olması gerekenden daha az miktarda hesaplanmasına neden olacaktır.
Konuyla ilgili olarak Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan 14 Seri no’lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinde; binanın gireceği sınıfın, belirlenen özelliklerden yarıdan fazlasını taşıyıp taşımadığına bakılarak belirleneceği, binada anılan özelliklerden yarıdan fazlası yoksa, bu defa özellikleri itibariyle en yakın olduğu sınıfın beyan edileceği, diğer taraftan, binanın bir alt veya üst sınıftan hangisine gireceği konusunda tereddüde düşülen hallerde, rayiç bedelin beyan edilmesinin esas olduğu da dikkate alınarak, bir üst sınıf bildirilmesi Tüzük’ün 3’üncü maddesinde; inceleme yetkisine sahip memurların, mükelleflerden emlakin genel durumuna, kullanılış tarzına ilişkin gerekli bilgileri isteyebileceği, 4’üncü maddesinde ise; inceleme yetkisine sahip memurların, vergi değeri takdir edilecek bina, arsa ve araziyi gezip görebileceği ifade edilmiştir.
Ancak binaların sınıflarının belirlenmesi için, binalara ait proje ve yapı kullanma izin belgelerindeki yapıya ait niteliklerin incelemeye imkan verecek düzeyde tam olarak yer almadığı görülmüştür. Ayrıca binaların özelliklerini belirten herhangi bir belgenin bulunmadığı, idarenin de vergi değeri takdir edilecek binayı gezip gördüğüne ait bir tutanağın olmadığı tespit edilmiştir.
Aşağıdaki tabloda, ilçe genelinde yer alan ve emlak vergisine tabi binaların bina inşaat sınıflarına göre dağılımları gösterilmiştir.
Tablo 8: İnşaat Sınıflarına Göre Bina Sayıları

Yukarıdaki tabloya göre, belediye sınırları içerisinde emlak vergisine tabi toplam 283.257 adet binanın 247.566 adedinin, yani toplam binalar içerisindeki %87,40’ının ikinci ve üçüncü sınıf inşaat olarak belirlendiği görülmüştür. Ancak, İdare kayıtlarından söz konusu binaların Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvelde bulunan kıstaslara göre doğru değerlendirilip değerlendirilmediğine ilişkin bir sonuca varılamamıştır. Zira, binalara ait proje ve yapı kullanma izin belgelerinde belirtilen nitelikler bina inşaat sınıflarının belirlenmesi ve ayrılması için yeterli düzeyde değildir. Bunun için idarenin binanın genel durumuna ilişkin bilgileri temin etmesi ve idare personelinin vergi değeri takdir edilecek binayı gezip bina özelliklerini bir tutanakla tespit etmesi gereklidir.
Sonuç olarak, emlak vergisine tabi yapıların bina inşaat sınıflarının sağlıklı bir şekilde tespitini teminen, yeni yapılan binalarla ilgili olarak yapı niteliklerinin tam olarak aranması, mevcut binalarla ilgili olarak ise inşaat sınıflarının ilgili cetvele uygun bir şekilde tekrar belirlenmesi gerektiği değerlendirilmektedir.