İdare Tarafından Kiralanan Taşınmazların Kira İşlemlerinde Hatalı Uygulamalar Bulunması (Sayıştay)

BULGU: İdare Tarafından Kiralanan Taşınmazların Kira İşlemlerinde Hatalı Uygulamalar Bulunması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Olmayan İl Kapsamında Yer Alan İlçe Belediyesi

İdare mülkiyetinde bulunan taşınmazlara ilişkin kiralama süreçleri ile kira tahakkuk tahsilat süreçlerinin sağlıklı yürütülmediği görülmüştür.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Tahmin edilen bedelin tespiti” başlıklı 9’uncu maddesinde; tahmin edilen bedelin, idarelerce tespit edileceği veya ettirileceği, işin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatların belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulacağı, tahmin edilen bedelin, dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterileceği ve asıl evrak arasında saklanacağı belirtilmiştir.

2886 sayılı Kanunu’nun “Müteahhit veya müşterinin sözleşmenin bozulmasına neden olması” başlıklı 62’nci maddesinde sözleşme yapıldıktan sonra 63’üncü maddede yazılı hükümler dışında müteahhit veya müşterinin taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatın gelir kaydedileceği ve sözleşmenin feshedilerek hesabın genel hükümlere göre tasfiye edileceği, gelir kaydedilen kesin teminatın müteahhit veya müşterinin borcuna mahsup edilemeyeceği ifade edilmiştir.

2886 sayılı Kanun’un “İdarelerce ihalelere katılmaktan geçici yasaklama” başlıklı 84’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında, üzerine ihale yapıldığı halde usulüne göre sözleşme yapmayan istekliler ile sözleşme yapıldıktan sonra taahhüdünden vazgeçen ve mücbir sebepler dışında taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen müteahhit veya müşteriler hakkında da ihaleyi yapan bakanlık veya ilgili bakanlık tarafından, bir yıla kadar ihalelere katılmaktan yasaklama kararı verileceği ve bu kararların Resmi Gazete’de ilan ettirildiği gibi ilgililerin müteahhitlik sicillerine işleneceği, beşinci fıkrasında ise; ihaleyi yapan idarelerin ihalelere katılmaktan yasaklamayı gerektirir bir durumla karşılaştıkları takdirde, gereğinin yapılması için bu durumu ilgili bakanlığa bildirmekle yükümlü oldukları belirtilmiştir.

Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri çerçevesinde; kiralamalara ilişkin tahmini bedellerin belirlenmesinde idarelerin hesaplama yaparken araştırma yapma yöntemi konusunda takdir hakkına sahip olduğu, gerektiğinde maddede sayılan yerlerden bilgi alınabileceği fakat tahmin edilen bedelin, hesaplamaya esas dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterileceği ve asıl evrak arasında saklanacağının zorunlu olduğu; kira bedellerini sözleşmelerinde belirtilen sürelerde ödemeyen kiracıların sözleşmelerinin feshedilmesi ve ihale yasaklısı yapılmalarına ilişkin olarak ilgili bakanlık olan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bildirimde bulunulması gerektiği anlaşılmaktadır.

Ayrıca, her ne kadar kanun koyucunun, tahmin edilen bedele ilişkin soruşturmaların işin özelliğine göre gerektiğinde yapılacağını belirtmiş olmasından hareketle, bahsi geçen soruşturmaların yapılıp yapılmaması konusunda idarelerin takdir hakkına sahip olduğu düşünülse bile, takdir hakkının sınırsız olmadığı, kamu hizmetinin gerekleri ve kamu yararı amacı taşıması gerektiği malumdur. Bu nedenle, tahmin edilen bedelin tespitine ilişkin olarak gerekli araştırmaların yapılarak, objektif ve somut bir biçimde gerekçelendirilmesi gerekmektedir.

Sözleşmeler en az iki tarafı bulunan ve üzerinde anlaşılan konu hakkında ilgili taraflara hak ve sorumluluklar yükleyen, uyulmadığı takdirde kanunlarla belirlenmiş müeyyidelerin uygulanmasına neden olan karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla gerçekleşen işlemlerdir. Bu beyanların hukuksal bir sonuç doğurması yine kanunlarla belirlenmiş usul ve şekillerde gerçekleşmesine bağlıdır.

Sözleşmelere ilişkin genel usuller 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile belirlenmiştir. Borcun muaccel hale gelmesine rağmen borçlu olan tarafın yükümlülüklerini zamanında yerine getirmemesi halinde alacaklı olan taraf Kanun’un kendisine verdiği hakları kullanarak alacağının tahsili için gerekli yasal girişimleri başlatabilir. Ancak taraflardan biri kamu olan ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında ihale edilerek sözleşmeye bağlanan işlerde sözleşme hükümlerine uyulmamasının genel hükümlerin yanında ne gibi özel sonuçlar doğuracağı yine 2886 sayılı Kanun tarafından belirlenmiştir.

Yapılan incelemede, İdare mülkiyetinde bulunan taşınmazlara ilişkin tahmini kira bedeli hesaplamalarının sözlü alınan bilgilerle gerçekleştirildiği ve hesaplamalara esas dayanakların dosyalarında yer almadığı, kira ödeme yükümlülüklerini sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen kiracıların sözleşmelerinin feshedilmediği ve ihale yasaklısı yapılmalarına yönelik gerekli işlemlerin yapılmadığı, kira artış oranlarının kira tespit komisyonu tarafından belirlendiği, bazı yıllar kira artışı yapılmadığı, kiralanan yerlerin kira dosyalarının sağlıklı takip edilmediği tespit edilmiştir.

İdare tarafından 3’inci kişilere kiralanan taşınmazların uygulamasında yapılan hatalara ilişkin olarak özetle;

-Taşınmazların 3. kişilere kiralanması süreçlerinin sağlıklı yürütülmediği, ihale ilanı, tahmin edilen bedel, ihale dosyası, kira artışı gibi birçok hususta mevzuat hükümlerinin gerekliliklerinde eksiklikler olduğu,

-Tahmini bedel tespit komisyonu oluşturulmuş olsa da çoğu kiraya verilecek taşınmazların tahmin edilen bedel tespiti için ticaret odası, sanayi odası, borsa, emlakçı gibi kuruluşlardan görüş alınmadığı, dosyalarında tahmin edilen bedelin nasıl belirlendiğine ilişkin bir belgenin bulunmadığı ve taşınmazların tahmin edilen bedellerinin günün rayiçlerinin altında kaldığı,

-Taşınmazların tahmini kira bedelleri ile yıllık kira artışlarının hatalı olması ile birlikte kira tahsilatının da sağlıklı gerçekleştirilmediği, örneğin, mevcut kiralanan yerlerden sadece 63.866,53 TL tahsilat gerçekleştirilirken ödenmeyen kira tutarlarının 455.960,88 TL’ye ulaştığı, söz konusu yerlerin bazılarından kiraya verildiği tarihten 2024 yılı sonu itibarıyla hiç kira tahsilatı gerçekleştirilmediği,

-Çarşı merkezinde bulunan dükkanlardan bir tanesinde kira tahakkuk tahsilatı yapılmadığı, kira sözleşmesinin dosyasında mevcut olmadığı, taşınmazı kullanan kişilerden alınan bilgilerden anlaşıldığı kadarıyla uzun yıllar öncesine dayanan kira sözleşmesi bulunduğu fakat herhangi bir kira ödenmediği,

-2 yere kira tahakkuku yapıldığı fakat herhangi bir ihalesinin olmadığı,

-Taşınmazlara ilişkin kira artışlarının şartname ve sözleşme hükümleri dikkate alınmadan kira tespit komisyonu tarafından keyfi olarak yapıldığı, 2023 yılında herhangi bir artış yapılmadığı,

-2024 yılı içindeki kira artışlarında herhangi bir uygulama birliğinin de olmadığı, bazı yerlerin kira artış oranlarının kira tespit komisyonu tarafından belirlenen genel kira artış oranından çok düşük belirlendiği, yine bir yerin 2022 yılında da kira artışının yapılmadığı,

-Kesimhane yerinin kiraya verilmesi ihalesinde ihale şartnamesine yazılan 15 yıllık veterinerlik mezunu şartı ile ihalenin rekabetten uzak hale getirildiği,

Görülmüştür.

Yukarıda yer alan denetim tespiti üzerine, İdare tarafından; bulgu konusu hususa iştirak edilmiş ve Belediye tarafından yapılacak olan müteakip taşınmaz kiralamalarında bulguda belirtilen hatalı uygulamaların yapılmayacağı ifade edilmiştir.

Sonuç itibarıyla, taşınmaz kiralamalarında ihale ilanı, tahmin edilen bedel, ihale dosyası, kira artışı gibi birçok hususta mevzuat hükümlerinin gerekliliklerinin yerine getirilmesi, kira bedellerini sözleşmelerinde belirtilen sürelerde ödemeyen kiracıların sözleşmelerinin feshedilmesi ve ilgililerin ihale yasaklısı yapılması hususunda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bildirimde bulunulması gerekmektedir.