İdarenin Arsa Üretimi Yoluyla Elde Ettiği Taşınmazların Satışı ve Tahsislerinde Hatalı Uygulamalar Bulunması (Sayıştay)

BULGU: İdarenin Arsa Üretimi Yoluyla Elde Ettiği Taşınmazların Satışı ve Tahsislerinde Hatalı Uygulamalar Bulunması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Olmayan İl Kapsamında Yer Alan İlçe Belediyesi

İdare tarafından yapılan taşınmaz satışı ve tahsisi işlemlerinde mevzuata aykırı uygulamalar olduğu görülmüştür.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Arsa ve konut üretimi” başlıklı 69’uncu maddesinde belediyenin; düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde, özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım arazileri hariç imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirmek yetkisine sahip olduğu, arsaların satışının 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine tâbi olduğu, bu fıkranın uygulama esaslarının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanacak çerçeve yönetmeliğe uygun olarak belediye meclisleri tarafından çıkarılacak bir yönetmelikle düzenleneceği belirtilmiştir.

Anılan maddeye dayanılarak hazırlanan Belediyelerin Arsa, Konut ve İş Yeri Üretimi, Tahsisi, Kiralaması ve Satışına Dair Genel Yönetmelik’in “Tanımlar” başlıklı 4’üncü maddesinde; “Bu Yönetmelikte geçen;

Dar gelirli: Aylık toplam geliri asgari ücretin, büyükşehir belediyesi sınırları dahilinde iki katını, diğer belediyelerde bir buçuk katını geçmeyen aileyi,

Tahsis: Belediye tarafından üretilen arsa ve sosyal konutların, bu Yönetmelikte belirtilen şartları taşıyanlara, kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen bedeli karşılığında ihalesiz olarak verilmesini,

... ifade eder.”,

Aynı Yönetmelik’in “Arsa, konut ve iş yeri üretimi” başlıklı 5’inci maddesinde; “Düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediyeler tarafından imarlı ve alt yapılı arsalar üretilebilir.”,

“Arsa temini ve imar planı” başlıklı 6’ncı maddesinde; “Arsa, konut ve işyerlerinin üretiminde ihtiyaç duyulacak arsa ve araziler 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre temin edilir. Temin edilen arsa ve arazilerin satış ve tahsisinde önce imar planları tamamlanır.”,

“Arsa ve konut tahsis şartları” başlıklı 7’nci maddesinde; “Konut yapılmak amacıyla arsa tahsis edilecekler ile sosyal konut tahsis edileceklerde aşağıdaki şartlar aranır:

Dar gelirli olmak,

Kendisinin, eşinin veya onsekiz yaşından küçük çocuklarının o belediye sınırı içinde konutu veya konut yapmaya müsait arsası bulunmamak,

En az bir yıldan beri o belediye sınırları içinde ikâmet ediyor olmak,

Afete maruz kalmış olmak,

Sanayi bölgelerinden nakledileceklerden olmak,

20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu uygulamaları kapsamında hak sahibi olup, gecekondu ıslahı ve tasfiyesi sebebiyle açıkta kalacak olmak,

Tahsisten yararlanacakların bu maddede aranan şartlardan (a), (b) ve (c) bentlerindeki şartların üçüne birlikte, ya da (d), (e) ve (f) bentlerinde belirtilen şartlardan herhangi birine (c) bendinde belirtilen şartla birlikte sahip olmaları gerekir.”,

“Arsa satışı” başlıklı 14’üncü maddesinde; “Düzenli kentleşmeyi sağlamak üzere belediye tarafından üretilen arsaların 7 nci madde kapsamı dışında kalanlara satışı 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre yapılır.”,

“Tahsis ve satış yetkisi” başlıklı 17’nci maddesinde; “Arsa, konut ve işyeri tahsisi, kiralama ve satışları belediye encümeni kararı ile yapılır. Belediye encümeni kişilerin dar gelirli kapsamına girip girmediğini belirlemeye, tahsis, kiralama ve satışın yapılıp yapılmamasına, satışlarda teklif edilen fiyatın yeterli olup olmadığına ve ihaleyi sonuçlandırıp sonuçlandırmamaya yetkilidir.”,

“Kısıtlama” başlıklı 18’inci maddesinde; “Bir kişiye birden fazla arsa ve konut tahsis edilemez, kiraya verilemez. Tahsis şartlarını taşımadıkları sonradan anlaşılanların tahsisi iptal edilir. Bu şekilde tahsisi iptal edilenler ile taksitli ödeme şartlarına uymadıkları için tahsisi iptal edilenlere bir daha tahsis yapılmaz.

Yanıltıcı beyanda bulunmak suretiyle arsa ve konut tahsisinden yararlandığı tespit edilenler hakkında Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.”,

“Sözleşme düzenlenmesi” başlıklı 19’uncu maddesinde de; “Arsa, konut ve işyeri tahsis ve satışları ile konut kiralanmasında ilgili kişiler veya kooperatif arasında, tahsis veya satış şartları, arsa, konut ve işyerlerinin kullanım şartları, tahsis ve satışın taksitle yapılması halinde taksitlerin ödeme süresi ve vade farkı, zamanında ödenmeyen taksitlere uygulanacak gecikme faizi ile tahsis veya satışın iptal edilmesi ve diğer hükümler bir sözleşme ile düzenlenir.” hükümleri yer almaktadır.

Yukarıda yer verilen mevzuat hükümlerinden, gerekli şartları taşıyanlara konut yapmaları amacıyla arsa tahsisi yapılabileceği, sosyal amaçlar dışında satışı yapılacak arsaların açık artırma usulüyle satılması gerektiği, tahsis ve satışın yapılıp yapılmaması yetkisi ile tahsis yapılacakların dar gelirli kapsamına girip girmediklerini belirleme sorumluluğunun belediye encümenine verildiği, ayrıca yapılacak satış ve tahsise ilişkin tüm koşul ve yükümlülüklerin taraflar arasında düzenlenecek bir sözleşme ile belirlenmesinin şart olduğu anlaşılmaktadır.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 06.06.2018 tarihinde çıkarılan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslara İlişkin Tebliğ’in 6’ncı maddesinde: “Yapı Kayıt Belgesi verilen yapıların malikleri, bu belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine vermek zorundadır…”,

Aynı düzenlemenin “Denetim” başlıklı 10’uncu maddesinde: “… (2) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında e-Devlet sistemi üzerinden veya kurum ve kuruluşlara yapılan müracaatta yalan ve yanlış beyanda bulunanlar hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun “Resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan” başlıklı 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur…” denilmektedir.

Bu düzenlemeler ile de yapı kayıt belgesi alan maliklerin, bu belgelerin bir örneğini ilgili belediyelere vermekle mükellef olduğu ve belgelerin düzenlenmesi sırasında gerçeğe aykırı beyanda bulunmuş olanlarla ilgili cezai işlemlerin başlatılacağı ifade edilmiştir.

Ancak yapılan incelemede, tamamen üçüncü kişiler arasındaki bir hukuki anlaşmazlığın çözümü için idare tarafından inisiyatif alındığı ve bu kapsamda taşınmaz kamulaştırması yapıldığı, daha sonra imar uygulaması yapılarak bu taşınmaz ile özel kişilere ait başka bir taşınmazın mülkiyetlerinin takas yoluyla değiştirildiği, bu işlem sonucunda mülkiyeti idareye geçen Camikebir Mahallesi 443 ada 3 ve 8 parsel, 444 ada 2 parsel, 445 ada 2 parsel, 447 ada 4 ve 5 parsel, 451 ada 3 parsel, 452 ada 3 ve 6 parsellerin yapı kayıt belgesi sahibi kişilere söz konusu yapı kayıt belgelerinin geçerliliği sorgulanmadan ihalesiz bir şekilde doğrudan satıldığı, yine hemen aynı bölgede yer alan 22 adet parselin ise dar gelirli olup olmadıklarına ilişkin sorgulama yapılmaksızın hali hazırda üzerinde bulunan yapılarda konaklayanlara tahsis edildiği, dolayısıyla yapılan arsa tahsislerinin mevzuatın öngördüğü ‘tahsis işlemi gerçekleştikten sonra arsaların üzerine konut yapılacak olması’ şartına da aykırı olduğu, ayrıca tüm bu işlemlerin sonucunun taraflar arasında sözleşmeye bağlanmadığı tespit edilmiştir.

Kamu idaresi cevabında özetle; söz konusu alanın fiili olarak gecekondu mahallesi niteliği taşıdığı ve yapılan uygulamaların önceki mal sahiplerinin bir kısmı ile mahalle sakinleri tarafından desteklendiği, yapı kayıt belgelerinin ise bu süreçte güncelleştirilmesinin sağlandığı, genel olarak ise bulgu konusu hususa iştirak edilerek bundan sonraki işlemlerin daha hassas yürütüleceği ifade edilmiştir.

Ancak yapılan açıklamalar dikkate alındığında, idarenin tesis ettiği işlemler sonucunda taşınmazlar üzerinde hak elde eden tarafların işlemlere rıza göstermiş olmasının hukuki düzlemde bir etkisinin bulunmadığı, ayrıca idarenin kamu kaynaklarının tasarrufunu sorumluluk ilkelerine uygun olmayacak şekilde ve mevzuatında belirtilen şartları taşıyıp taşımadığını sorgulamadan yapı kayıt belgesi sahiplerine bırakmasının uygun olmadığı anlaşılmaktadır.

Sonuç olarak, taşınmaz satışı ve tahsislerinin mevzuat hükümleri uyarınca usulüne uygun olacak şekilde yapılması ve işlemlerin taraflar arasında sözleşmeye bağlanması gerekmektedir.