İdarenin Mülkiyetindeki veya Tasarrufundaki Taşınmazların Ecrimisil Karşılığı Kullandırılması ve Bu Uygulamanın Olağan Bir Taşınmaz Yönetim Şekline Dönüştürülmesi (Sayıştay)

BULGU: İdarenin Mülkiyetindeki veya Tasarrufundaki Taşınmazların Ecrimisil Karşılığı Kullandırılması ve Bu Uygulamanın Olağan Bir Taşınmaz Yönetim Şekline Dönüştürülmesi

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Belediyesi

İdarenin mülkiyetindeki veya tasarrufundaki bazı taşınmazların ihale yapılmaksızın, işgalci durumda bulunan gerçek veya tüzel kişilere ecrimisil alınarak kullandırıldığı ve bu şekilde taşınmazların ecrimisil karşılığı kullandırılması usulünün olağan bir taşınmaz yönetimi haline dönüştürüldüğü görülmüştür.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 1’inci maddesinde; genel bütçeye dâhil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin satım, kira, trampa ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi işlerinin bu Kanun’da yazılı hükümlere göre yürütüleceği ifade edilmiştir.

Bahse konu Kanun’un “Tahmin edilen bedelin tespiti” başlıklı 9’uncu maddesinde;

“Tahmin edilen bedel, idarelerce tespit edilir veya ettirilir. İşin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulur. Tahmin edilen bedel, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterilir ve asıl evrak arasında saklanır. Bu bedel gerektiğinde ihale komisyonlarınca tahkik ettirilir.” Hükmü yer almaktadır.

2886 sayılı Kanun’un “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75’inci maddesinde ise;

“Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, Hazinenin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz. … Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.”

Hükmü tesis edilmiştir.

Diğer yandan, 5393 sayılı Kanun’un 15’inci maddesinde, 2886 sayılı Kanun’un 75’inci maddesi hükümlerinin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı belirtildiğinden İdare taşınmazlarının işgal edilmesi halinde, işgalcilerden ecrimisil alınması ve taşınmazın tahliyesinin sağlanması hakkında da söz konusu Kanun’un 75’inci madde hükümleri uygulanmalıdır.

Yukarıda belirtilen yasal düzenlemeye göre, İdareye ait olan veya yetki ve sorumluluk bölgesinde bulunup da kamuya terkini yapılan taşınmazlarda herhangi bir işgal vuku bulduğunda, bunlar için hem geriye doğru 5 yılı geçmeyecek şekilde ve Kanunun 9’uncu maddesinde belirtildiği şekilde ecrimisil tespit edilerek tahsil edilmeli hem de 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75’inci maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca konu mülki amire intikal ettirilerek söz konusu taşınmazın tahliyesi sağlanmalıdır. Aksi bir durum, yani fuzuli şagilin ödemesi için tespit edilen ecrimisil bedelinin kira ödemesi gibi kabul edilerek işgalin ileriye doğru devam ettirilmesi, 2886 sayılı Kanun’un her türlü satış ve kiralama gibi hususlarda ihale yoluna gidilmesi gerektiğini ifade eden amir hükümlerine aykırı olacaktır, Ayrıca mevzuata aykırı bu gibi bir uygulama İdare malını haksız ve hukuksuz bir şekilde işgal edenin ödüllendirmesi sonucunu da doğuracaktır.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’te ecrimisil; taşınmazın idarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle, idarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın idarece talep edilen tazminat olarak tanımlanmıştır. Bu sebeple, ecrimisilin konusu olan işgal, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilmemeli, niteliği itibarıyla haksız bir eylem sayılmalı, dolayısıyla geçmişe ilişkin bir işlem olarak değerlendirilmelidir.

İdarenin tapuda kendi adına tescilli olan taşınmazları ile tapuda kayıtlı olmamakla birlikte İdarenin tasarrufu altında bulunan taşınmazların incelenmesi neticesinde; 31.12.2024 tarihi itibarıyla aktif olarak 4.356 adet ecrimisil dosyasının bulunduğu; bu dosyalardan 1.853 tanesinin ticari nitelikte olmayan konut, gecekondu, bahçe, otopark gibi vasıflarda olduğu, geriye kalan 2.503 tanesinin ise ticari nitelik taşıyan otopark, benzin istasyonu, restoran, büfe, kafe, çay bahçesi, kış bahçesi, oto yıkama alanı, site bahçesi, kiralanan alanın dışına taşılarak işgal edilen ek alanlar vb. vasıflardan olduğu, ilgili taşınmazlara yönelik belirlenen bedellere bakıldığında ise konut, bahçe ve otopark gibi olanlardan 1365 adedinin tespit yapılmaksızın İdare tarafından aylık kira bedelinin 1.000 TL’nin altında belirlediği ve bunlara ilişkin Kanun’un ilgili maddesinde bahsi geçen şekilde bir belirleme yapılmadığı tespit edilmiştir.

2020, 2021, 2022 ve 2023 yılları Sayıştay Düzenlilik Denetim Raporlarında ecrimisil dosya sayılarının sırasıyla 2.909, 3.873, 4.171 ve 4322 olduğu belirtilmiştir. Aradan geçen bir yıllık süre sonunda 2024 yılı itibarıyla ecrimisil dosyası sayısının 4.356 olduğu görülmüştür. Bu durum yeni işgallerin ortaya çıktığını ve mevcut işgalcilerin tahliyesinin sağlanmadığını göstermektedir.

Ayrıca 2886 sayılı Kanun’un 75’inci maddesinde, ecrimisile itiraz edilmemesi halinde yüzde yirmi; peşin ödenmesi halinde ise ayrıca yüzde onbeş indirim uygulanacağı ifade edilmiştir. Hukuksuz bir şekilde bu yerleri işgal eden kişiler ayrıca bu indirimlerden de faydalanarak rayiç kira bedellerinin çok altında bu yerleri kullanmaya devam etmektedirler.

Yukarıda yer alan denetim tespiti üzerine, İdare tarafından özetle; İdarenin tasarrufu altında bulunan taşınmazlardaki işgallerin tahliyesine yönelik işlemlerin ilgili müdürlükler tarafından devam ettirildiği, 2886 sayılı Kanun kapsamında kiraya verilebilecek taşınmazlarla ilgili çalışmaların sürdürüldüğü, ayrıca bulguda tespit yapılmaksızın aylık kira bedeli 1.000,00 TL’nin altında olduğu belirtilen 1365 işlem dosyası için tespit çalışmalarına başlandığı, saha tespiti gerçekleştirilenlerden ecrimisil bedel tespiti tamamlananlar ile birlikte 2025 yılı nisan ayı itibarıyla bu sayının 1009’a indirildiği, ayrıca taşınmaz tespit ve bedel takdir çalışmalarının devam ettiği ifade edilmiştir.

Sonuç olarak, İdarenin mülkiyetindeki veya tasarrufu altındaki taşınmazların mevzuatında belirtilen şekilde ihale yapılarak kiraya verilmesi ve kira sözleşmesinin yapılması; kamu ortak kullanımına ayrılan alanların üzerindeki taşınmazların da kamuya terkin amacına aykırı olmayacak şekilde ihaleyle kiraya verilmesi ve kira sözleşmelerinin yapılması mevzuat gereğidir. Dolayısıyla, ecrimisilin kiralama yöntemi gibi değerlendirilerek olağan bir taşınmaz yönetim şekline dönüştürülmesinin mevzuat hükümlerine aykırılık teşkil etmektedir.