İdarenin Ortak Olduğu Taşınmaz Payına İlişkin İrtifak Hakkı Kaydının Yapılmaması ve Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı Hakkında Gerekli Yaptırımların Uygulanmaması (Sayıştay)

BULGU: İdarenin Ortak Olduğu Taşınmaz Payına İlişkin İrtifak Hakkı Kaydının Yapılmaması ve Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı Hakkında Gerekli Yaptırımların Uygulanmaması

2021 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Özel Bütçeli İdare

Vakıflar Genel Müdürlüğü tarafından ortak olunan projeye göre AVM’nin fast food katında genel müdürlük adına tapuda irtifak hakkı tesis edilmesi gereken yerle ilgili olarak tapuda irtifak hakkının tesis edilmediği ve fast food katını yöneten şirketin borçlarını ödememesine rağmen Vakıflar Genel Müdürlüğünün sözleşmeyi feshetmediği görülmüştür.
A) AVM’de Kat İrtifakının Kurulmaması
Vakıflar Genel Müdürlüğü tarafından ortak olunan projeye göre AVM’nin fast food katında genel müdürlük adına tapuda irtifak hakkı tesis edilmesi gereken yerle ilgili olarak tapuda irtifak hakkının kurulmadığı görülmüştür.
Antalya ili, Muratpaşa İlçesi, Tahılpazarı Mahallesi, 12610 ada 4 parsel üzerinde yer alan AVM’nin 2.kat 3 nolu bağımsız bölüm numaralı (lokanta katı) ile 1.kat 5 nolu büro katının idare ve ilgili mazbut vakıflar adına tapuya tescil edilmesi için Antalya Büyükşehir Belediyesi ile Vakıflar Genel Müdürlüğü arasında 14.06.2007 tarihli protokol düzenlenmiştir.
Söz konusu taşınmaz üzerinde bulunan 2.kat 3 nolu bağımsız bölümde yer alan lokanta, fast-food gibi yeme içme yerlerinin 3.kata (teras kata) taşınması ile ilgili olarak yüklenici firma tarafından 17.06.2013 tarihli dilekçe ile kuruma başvurulmuştur. Konuya ilişkin Antalya Vakıflar Bölge Müdürlüğü’nün 28.06.2013 tarih 40082283-160/2533 sayılı yazısı ve eki 20.06.2013 tarihli ekspertiz raporu ile 28.06.2013 tarihli komisyon kararında:
“Vakıflar Meclisinin 13.08.2007 tarih ve 788/911 sayılı kararına istinaden 957,07 m2 net kiralanabilir alana sahip 2.kat 3 nolu bölüm AVM (fast- food ) katının idaremiz ve mazbut vakıflar adına alınarak tapuda tescilinin yapıldığı 2.katta yer alan ve herhangi bir açık alan kullanımı olmayan 3 nolu bağımsız bölümün açık alanla irtibatlı olacak şekilde teras kata taşınmasının kullanım açısından daha avantajlı bir durum olup teknik ve mimari açıdan da sakınca bulunmadığı , ancak böyle bir durumda teras katta oluşturulacak bu bağımsız bölümün tapuda tescile esas arsa paylarında diğer bir deyişle hisse oranlarında uzlaşıya varılması gerektiği ,”
Bu karara istinaden vakıflar meclisi tarafından 05.08.2013 tarihinde 2.kat 3 nolu bağımsız bölümde kurulması planlanan fast-food ve lokanta katının 3.kat (teras kat) 4 nolu bağımsız bölüme taşınmasına tapuda vakıflar ve mazbut vakıflar adına tescilinin yapılması kaydıyla ilgili hususun uygun bulunduğuna oybirliğiyle karar verilmiştir.
AVM içerisinde fast-food ve sinema katı 3.kata (teras kat) taşınmış olmasına rağmen vakıflar meclisi kararı doğrultusunda 3. kata (teras kat) yani fast- food katına ilişkin tapuda irtifak hakkı tesis edilmemiş olup tapu kayıtlarında sadece 2.kat 3 nolu bağımsız bölümün mülkiyeti Vakıflar Genel Müdürlüğünde görünmektedir.
Kamu idaresi cevabında irtifak hakkı tesis edilmesi gereken yerle ilgili olarak tapuda ilgili kaydın yapılamamasının sebebi olarak söz konusu taşınmaz üzerinde bulunan şerhleri göstermiştir. Yüklenici firma 2.kat 3 nolu bağımsız bölümde olması planlanan fast food katının 3.kata taşınması ile ilgili olarak Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne başvurduğunda vakıflar meclisi taşınması planlanan yerin tapuda vakıflar genel müdürlüğü adına kaydının yapılması şartıyla bölge müdürlüğüne yetki vermiştir.Sözü edilen taşınmaz üzerinde bulunan şerhlerden dolayı tapuda irtifak sağlanamıyorsa fast food katının 3.kata taşınmasına onay verilmemesi gerekirken tapuda irtifak sağlanmadan ilgili fast food katının 3.kata taşınmasına onay verilmesi Vakıflar Meclisinin almış olduğu karara da aykırıdır.
Bu durumun idarenin söz konusu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakları yönünden hak kaybına neden olduğu değerlendirilmektedir.
B) Şirketin Borçlarını Ödememesi ve İdarenin Sözleşmeyi Feshetmemesi
Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu (TMSF) tarafından yönetilen şirketin borçlarını ödememesine rağmen Vakıflar Genel Müdürlüğünün sözleşmeyi feshetmediği görülmüştür.
Antalya ili tapunun 12610 ada 4 parselde kayıtlı olan AVM içerisindeki fast-food katında bulunan dükkanlar için Vakıflar Genel Müdürlüğü ile şirket arasında Antalya 2.noterliğince düzenlenen 08.04.2015 tarih ve 5238 no’lu kira sözleşmesi imzalanmıştır.
01.04.2015-31.12.2015 tarihinde aylık sözleşme bedeli 66.500,00 ABD doları karşılığı Türk lirası bedel üzerinden sözleşme imzalanmıştır. Sonraki yıllar sözleşme bedeli komisyon kararı doğrultusunda aylık 80.000,00 ABD doları karşılığı Türk lirası bedel üzerinden sözleşmedeki kira bedelleri güncellenmiştir.
Antalya 5.Sulh Ceza Hakimliğinin 05.10.2016 tarihli ve 2016/3208 D.iş sayılı kararı ile 674 sayılı KHK kapsamında ilgili şirketle ilgili tüm yönetim işlemlerini yerine getirmek üzere TMSF kayyum olarak atanmıştır. Şirketin TMSF tarafından yönetiminin devralındığı dönem dahil olmak üzere 05.10.2016 tarihinden 31.12.2021 tarihine kadar herhangi bir ödemede bulunulmamıştır. Vakıflar Genel Müdürlüğü tarafından ödenmeyen borçlarla ilgili olarak icra takibinde bulunulduğu; fakat TMSF tarafından 678 sayılı KHK’nın 33’üncü maddesi gereğince iktisadi ve ticari bütünlük kararı alındığı, anılan karar çerçevesinde iktisadi ve ticari bütünlük oluşturan varlıkların 2 yıl süre ile haczi, muhafazası ve satışının söz konusu olmadığı gerekçesiyle ilgili borçlar icra sürecine konu edilmiş olmasına rağmen herhangi bir sonuç alınamamıştır.
5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun 20’nci maddesinin dördüncü fıkrasında “Genel Müdürlüğe ve mazbut vakıflara ait taşınmazların kiralamalarında, sözleşme süresi içinde üç aylık kira bedelinin ödenmediği tarihten itibaren on beş gün içinde Genel Müdürlükçe, kiracıya bir ihtarname tebliğ ettirilmek suretiyle kira bedelinin tamamının tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde ödenmesi gerektiği, aksi hâlde taşınmazdan hiçbir hüküm ve karara bağlı olmaksızın mülki amirlikçe tahliye edileceği bildirilir. Verilen sürede borcun tamamını ödemeyen kiracının sözleşmesi feshedilmiş sayılır.” hükmü bulunmaktadır.
Sözleşme borçlarının ödenmemesi durumunda ilgili kiracıya ihtar çekmek suretiyle borçların ödenmesi gerektiği buna rağmen ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedilmiş sayılacağı hüküm altına alınmıştır. Buna rağmen Genel Müdürlük tarafından 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nda sözleşmenin feshedilmiş sayılacağına ilişkin hüküm uygulanmamış ve mevcut kira sözleşmesi feshedilmemiştir.
Vakıflar Genel Müdürlüğü tarafından ilgili kiracıya ihtar çekmek suretiyle borçlarının bildirildiği görülmüş olmakla birlikte buna rağmen sonuç alınamaması durumunda sözleşmenin feshedilmesi ve ödenmeyen borçlarla ilgili olarak icra sürecinin takip edilmesi gerekmektedir.