BULGU: İdarenin Taşınmazı Üzerinde Mülkiyetin Gayri Ayni Hak Tesisinin Mevzuata Uygun Olarak Yapılmaması ve İhtiyacın Uygun Şartlarla Sağlanmaması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – İl Özel İdaresi
Kuruma ait olan taşınmazın, üzerinde İletişim ve Bilgi Teknoloji Merkezi yapılmak üzere kiraya verilmesi amacıyla yapılan ihalesinde, sınırlı ayni hakların tesisinde, devrinde, kira bedeli ile artış oranın belirlenmesinde mevzuata uygun olmayan hususlar olduğu görülmüştür.
02.07.2012 tarih ve 99 nolu İl Genel Meclisi Kararında,
Taşınmazın yap işlet devret modeli çerçevesinde kiraya verilmesi durumunda, hazırlanacak projeye ek olarak fizibilite raporu ile birlikte İçişleri Bakanlığı aracılığıyla Başbakanlık Yüksek Planlama Kurulu’na sunulması ve izin alınmasının gerektiği bunun da uzun bir süre alacak olması ve ilimizde inşaat mevsiminin kısa olması da göz önüne alınarak, yap işlet devret modeli dışında aynı amaçlı uzun süreli kiraya verilmesinin de uygun olacağı belirtilmiş olup,
Merkez İlçe Akdeğirmen Mahallesi’nde tapunun 165 pafta, 754 ada, 3 nolu parselinde kayıtlı taşınmazın; Çağrı Merkezi, Elektronik Arşivleme, Data Center, Bakım Destek Merkezi ve Testing Merkezi hizmetlerini sunabilecek İletişim ve Bilgi Teknoloji Merkezi yapılmak üzere (gerekli binaların yapılması ve bu binaların süre sonunda idareye bırakılması kaydıyla) 3 yıldan fazla (25 yıl) süreyle kiraya verilmesine ve bu hususta İl Encümeninin yetkili kılınmasına, 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanun’un 10/f maddesi uyarınca karar verilmiştir.” denilmektedir.
Bu Karara istinaden taşınmazla ilgili olarak, yıllık 10.000,00 TL muhammen bedel üzerinden İletişim ve Bilgi Teknoloji Merkezi kurulmak amacıyla 2886 sayılı Kanun’un 51/g Maddesine göre 25 yıl süreyle Pazarlık suretiyle kiraya verilmek üzere ihaleye çıkılmış; ihaleye bir firma iştirak etmiş ve yapılan pazarlık sonucunda belirtilen tesisin kurulması amacıyla yıllık 12.000,00 TL bedel ile taşınmaz, firmaya kiraya verilmiştir. 18.07.2012 tarihinde taraflar arasında sözleşme imzalanmıştır.
05.09.2012 tarihli İl Encümen Kararı ile Şartnamenin 15’nci maddesi hükmü gerekçe gösterilerek, Kira ve yapım Sözleşmesi aynı şartlarla yürütülmek üzere ortakları ihaleyi alan firma ile aynı olan farklı bir firmaya devredilmiş, devralan Firma tarafından 02.11.2012 tarihinde inşaat ruhsatı, 09.10.2015 tarihinde de “Yapı Kullanma İzin Belgesi” alınmış ve tesis kullanılmaya başlanılmıştır.
06.10.2020 tarihli İl Encümen Kararı ile tekrar Şartnamenin 15’nci maddesi hükmü gerekçe gösterilerek bu sefer devralan firma aynı şartlarla işi başka bir firmaya devretmiştir. Tesis halen devralan firma tarafından kullanılmakta ve işletilmektedir.
2012 yılında yıllık 12.000 TL olarak öngörülen kira bedeli, yıllık %5 oranında yapılan artışlarla 2024 yılında 21.570,02 TL olmuştur.
İşe ilişkin “Kira ve Yapım Şartnamesi” nin “Şartnamenin Konusu” başlıklı 1’nci maddesinde,
“a) Sivas îli Akdeğirmen Mahallesi 165 Pafta 754 Ada 3 Nolu Parselde bulunan tapunun cilt no: 15 sayfa no: 1436, 10.000 m2 yüzölçümlü arsanın kiraya verilmesi.
Arsanın yıllık kira muhammen bedeli lO.OOO-TL(onbinlira) dir.
Kira bedeli birinci yıl ihalede oluşan bedeldir. Diğer yıllar %5 oranında arttırılacaktır.
Arsa üzerine yapılacak olan İletişim ve Bilgi Teknoloji Merkezi içerisinde olacak olan Çağrı Merkezi, Elektronik Arşivleme, Data Center, Bakım Destek Merkezi ve Testing Merkezi (RD) vb. hizmetlerinin sunulacağı projeyi İl Özel İdaresi Genel Sekreterliğinin onayı alındıktan sonra işleme yapılacaktır.
Firmanın yapacağı İletişim ve Teknoloji Merkezi tesislerinden 25 (yirmibeş)yıl kira alınmayacaktır.”
“İşletme” başlıklı 15’nci maddesi (b) fıkrasında,
“Firma, tesislerinin işletilmesini kendisi üstlenebileceği gibi İl Encümeni’nin muvafakatını almak şartıyla bir veya birkaç ulusal veya uluslararası şirketlere aynı şartlarda devredebilir, kiraya verebilir, iş ve kar ortağı olabilir.” denilmektedir.
“Kira ve Yapım Sözleşmesi” nin 3’ncü maddesinde, kira bedelinin birinci yıl ihalede oluşan bedel olup 12.000,00 TL olduğu, diğer yıllar kiralarının ise bir önceki yıl kira bedeline %5 oranında artış uygulanmak suretiyle belirleneceği ifade edilmiş, “Diğer Konular” başlıklı 8’nci maddesinde de,
“a) Ekli Şartnamede belirtilen tüm yükümlülükler firma tarafından noksansız yerine getirilecektir. Aksi takdirde tahliye sebebi olacaktır.
b) İhtilafların çözümünde Sivas Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.
Bu sözleşme; yukarıda yazılı 8 madde ile ekli Şartnamede yer alan 23 maddeden oluşur. Şartname ve Sözleşmede yer almayan hükümlerde, Medeni Kanun, Borçlar Kanunu, Kira Kanunu ve genel hükümler geçerli olacaktır.” hükümlerine yer verilmiştir.
Gerçekleştirilmek istenilen iş açısından takip edilmesi gereken süreçte aşağıda ayrıntıları belirtilen hususlarda mevzuata uygun olmayan durumlar tespit edilmiştir.
A– İletişim ve Bilgi Teknoloji Merkezi yapılması amacıyla gerçekleştirilen taşınmaz kiralamasına ilişkin ihale, 2886 sayılı Kanun’un 51 (g) maddesi esas alınarak pazarlık usulüne göre sonuçlandırılmıştır.
2886 sayılı Kanun’un, 1’inci maddesinde, kapsamdaki idarelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu Kanun’da yazılı hükümlere göre yürütüleceği, 36’ncı maddesinde bu Kanun’a göre yapılacak işlere ilişkin ihalelerde, tekliflerin gizli olarak verilmesini sağlayan kapalı teklif usulünün esas olduğu, ancak 44’üncü maddede gösterilen işlerin belli istekliler arasında kapalı teklif usulüyle, 45’inci maddede gösterilen işlerin açık teklif usulüyle, 51’inci maddede sayılan işlerin pazarlık, 52’nci maddede gösterilen işlerin de yarışma usulüyle yaptırılabileceği hüküm altına alınmıştır.
Mezkûr Kanun’un “Pazarlık Usulüyle Yapılacak İşler” başlıklı 51’inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendinde hangi işlerin bu kapsamda ihale edilebileceği şu şekilde açıklanmıştır:
“g) Kullanışlarının özelliği, idarelere yararlı olması veya ivediliği nedeniyle kapalı veya açık teklif yöntemleriyle ihalesi uygun görülmeyen, Devletin özel mülkiyetindeki taşınır ve taşınmaz malların kiralanması, trampası ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiralanması ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi,”
Düzenlemeden de anlaşılacağı üzere taşınmazların kiralanması hususunda bu fıkra kapsamında pazarlık usulünün uygulanabilmesi için taşınmazın, Devletin özel mülkiyetindeki veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlardan olması diğer bir ifadeyle, Devlete ait taşınmaz kavramının karşılığı olan, Genel Bütçeli Kuruluşlara ait taşınmazlar yani tapuda Maliye Hazinesi adına kayıtlı bulunması gerekmektedir.
Mevzuat hükümleri ve emsal yargı kararlarına göre, 2886 sayılı Kanun’un 51’inci maddesinin (g) bendi sadece Hazine taşınmazları (genel bütçeli kamu idarelerine ait taşınmazlar) için ve sadece Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından kullanılabilen bir yöntemdir. İl Özel İdaresinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar anılan madde kapsamında bulunmamaktadırlar.
Sonuç olarak, İdare taşınmazlarının üçüncü kişilere kiralanmasında, pazarlık usulü (51/g) yerine tahmin edilen kira bedeli dikkate alınarak 2886 sayılı Kanun’un cevaz verdiği şekilde kapalı veya açık ihale usulünün kullanılması gerektiği değerlendirilmektedir.
B– Taşınmaza ilişkin Şartname ve Sözleşmede yer alan yıllık kira tutarı ile yıllık artış oranına ilişkin düzenlemeler, bu konularda kamu kurumları tarafından uygulanan ve emsal olarak dikkate alınabilecek genel hükümlere uygun olarak yapılmamıştır.
İşe ilişkin Şartnamenin 1’inci maddesinde, arsanın yıllık kira muhammen bedelinin 10.000 TL(onbinlira) olduğu, firmanın yapacağı İletişim ve Teknoloji Merkezi tesislerinden 25 (yirmibeş)yıl kira alınmayacağı ifade edilmiştir.
Şartname ve sözleşme hükümleri gereğince yapılmak istenilen işin mahiyeti; firma tarafından öncelikle taşınmaz üzerinde Çağrı Merkezi, Elektronik Arşivleme, Data Center, Bakım Destek Merkezi ve Testing Merkezi hizmetlerini sunabilecek İletişim ve Bilgi Teknoloji Merkezinin yapılması ve sonra yapılan bu tesisin firmaca işletilmesi ve nihayetinde 25 yılın sonunda tesisin herhangi bir bedel ödenmeksizin İdareye bırakılmasıdır.
02.07.2012 tarih ve 99 nolu İl Genel Meclisi Kararında belirtildiği üzere bu iş için öncelikle kullanılmak istenilen yöntem “Yap-İşlet-Devret” modelidir. Bu yöntemden, uzun bir zaman ve süreç gerektirmesi nedeniyle vazgeçilmiştir. Bu yöntem yerine, gerçekleştirilmek istenilen iş için arsa üzerinde bina yapılması hakkını içeren ve irtifak haklarından olan üst hakkı tanınması, yapılan tesisin firma tarafında işletilmesi ve bu amaçla arsanın 25 yıl süreyle kiraya verilmesi öngörülmüştür.
Uygulamada, kiralanan arsanın üzerinde bir tesis yapılacak ve bu tesis yapan firma tarafından inşaat süresi hariç 22 yıl boyunca işletilerek gelir edilecek ve süreninin sonunda da arsa, üzerindeki tesisle birlikte İdareye teslim edilecektir.
Buna göre ihale konusu iş arsa kiralama iş olmayıp Meclis Kararı, Kira ve Yapım Şartnamesi ile işe ilişkin sözleşmede belirtildiği üzere “İrtifak Hakkı” olarak adlandırılan ve idareye ait arsa üzerinde ihale şartnamesinde öngörülen yapının yapıldığı ve belli bir işletme süresinden sonra mevcut yapının eksiksiz bir şekilde idareye devrinin öngörüldüğü bir iştir. İhalenin yapılacak işin mahiyetine uygun olması gereklidir. İdareler ihtiyaçların uygun şartlarla ve zamanında karşılanmasını ve kaynakların verimli kullanılmasını sağlamakla sorumludur. İhtiyacın ne olduğu da işe ilişkin şartnamelerde düzenlenmelidir. İhtiyacın tam olarak belirlenmesi ihalelerde; saydamlığın, rekabetin, eşit muamelenin ve güvenirliğin sağlanması için zorunludur. Uygulanacak ihale yönteminin de buna uygun olarak belirlenmesi gerekir. Aksi halde ihalede saydamlık ve rekabet sağlanamayacağından kamu kaynağının etkin ve verimli kullanımı temin edilemez.
Kiralama ihalelerinde mevcut yapının aynen korunması ve belirli süre kullandırma bedeli olarak kira alınması esas iken, “İrtifak Hakkı” olarak ihale edilen işlerde, arsa üzerinde ihale şartnamesinde öngörülen yapının yapılması ve belirli bir işletme süresinden sonra mevcut yapının eksiksiz bir şekilde idareye devri esastır. Onun içindir ki diğer kurumlar tarafından yapılan bu tür ihalelerde (2008 yılından itibaren) irtifak hakkı bedellerine ilave olarak, bu alanlarda yürütülen faaliyetlerden elde edilecek tüm hâsılattan belirli bir oranda pay da alınmaktadır.
Yapılan ihaleye ilişkin olarak, hasılattan pay alınmasını öngören düzenlemelerin yapılmaması, sadece arsa kirası ve bunun belli bir oran üzerinden artışının öngörülmesi; inşaat süresinden sonra başlayan işletme süresinde hem taşınmazın cins değişimi hem de enflasyonist dönmelerde ki fiyat artışları nedenleriyle ihale bedelini anlamsız hale getirebilmektedir.
İşe ilişkin Sözleşmenin 3’ncü maddesinde yıllık kira artış oranı, %5 olarak belirlenmiştir. İhalede hasılat üzerinden gelir öngörülmemesi ve kira artış oranın sabit bir oran olarak belirlenmesi işletme süresinde Kurumun bu işten tahsil ettiği geliri anlamsız hale getirmektedir. Zira enflasyonun var olduğu dönemlerde sabit bir oran ile günün rayicini yakalamak mümkün değildir. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 14’ncü maddesi gereğince, hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiraya verilmesi halinde ikinci ve müteakip yıllar kira bedelleri, cari yıl kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE – oniki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) oranında artırılması suretiyle hesaplanmaktadır. Kira artış oranının bu şekilde belirlenmesi daha objektif ve ekonomik gelişmelere daha uygun düşmektedir.
İhale usulünün hatalı tespiti, kira artış oranının sabit ve düşük bir oran olarak belirlenmesi kurum aleyhine olan bu durumun işletme süresince her yıl artarak sürmesi sonucunu doğuracaktır.
Anılan işte 2012 ve 2020 yıllarında olmak üzere iki sefer İl Daimi Encümeni Kararıyla devir işlemi söz konusu olmuştur. Devir işlemlerinin gerçekleşmesi için Şartnamenin 15’nci maddesi gereğince Kurumun muvafakat etmesi gerekmektedir. Devir aşamalarında Kurum çıkarlarının aleyhine olan bu durumlar tadil edilebilirdi. Zira, İdarece hazırlanacak yeni sözleşme koşullarının kabul edilmesi kaydıyla ancak devir mümkün olabilmektedir.
5018 sayılı Kanun’un “Hesap verme sorumluluğu” başlıklı 8’nci maddesi gereğince, her türlü kamu kaynağının elde edilmesi ve kullanılmasında görevli ve yetkili olanlar, kaynakların etkili, ekonomik, verimli ve hukuka uygun olarak elde edilmesinden, kullanılmasından sorumludurlar.
Aynı zamanda Kanun’un “Mal Yönetiminde Etkililik ve Sorumluluk” başlıklı 48’inci maddesinin son fıkrasında da; her türlü kamu kaynağının elde edilmesi ve kullanılmasında görevli ve yetkili olanların, kaynakların etkili, ekonomik, verimli ve hukuka uygun olarak elde edilmesinden, kullanılmasından sorumlu oldukları, kamu idarelerine ait malları edinme, kiralama, tahsis, yönetim, kullanma ve elden çıkarma işlemlerinin, verimlilik ve tutumluluk ilkesine göre yapılacağı ve bu ilkeye aykırı eylem ve işlemlerden doğacak zararlardan, malların yönetimi veya kullanılması hususunda yetki verilenlerin sorumlu oldukları ifade edilmiştir.
Kamu İdaresi cevabında, mevcut kira bedelinin güncellenmesi amacıyla ilgili firmayla gerekli görüşme ve yazışmaların yapıldığı ancak uzlaşma sağlanamadığı, bunun üzerine Hukuk Müşavirliğince öncelikle arabuluculuk yoluna başvurulduğu ancak bundan sonuç alınamaması üzerine dava sürecine başlanıldığı ifade edilmiştir.
Sonuç olarak, yapılan ihaleyi sıradan bir taşınmaz kiralaması olarak düşünmek mümkün değildir. İhale bedelinin sadece yıllık arsa kira bedeli olarak belirlenmesi, artış oranının yıllık %5 olarak belirlenmesi Kurum menfaatlerine uygun düşmemektedir.
C- Arsa üzerinde inşaat yapma hakkını içeren ve irtifak haklarından olan üst hakkı mevzuata uygun olarak tesis edilmemiştir.
Üst hakkı; başkasının arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkıdır.
İrtifak Hakları; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Sınırlı Ayni Haklar” başlıklı ikinci kısmının “İrtifak Hakları ve Taşınmaz Yükü” başlıklı birinci bölümünün “Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı” başlıklı birinci ayrımında anlatılmıştır. Kanun’un 779’ncu maddesinde konusu, 780’nci maddesinde tescil ve 781’nci maddesinde sözleşme hususlarında hükümlere yer verilmiştir. 779’ncu maddeye göre taşınmaz lehine irtifak hakkının konusu; bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılmaktır.
780 ve 781’nci maddeler gereğince irtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır ve İrtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması da resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır. Devredilebilen irtifak hakları da aynı usule tabidirler.
Üst hakkı, diğer bir deyişle inşaat hakkı, 4721 sayılı Kanunu’nun 726’ncı maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre üst hakkı; başkasının arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkıdır. Arazinin üstünde yapılan inşaat üzerinde üst hakkı sahibi (irtifak hakkı sahibine) mülkiyet hakkı kazanır. Üst hakkı kurulan arazinin mülkiyeti malikte kalır ancak arazi üzerine inşa edilen taşınmaz taraflar arasında öngörülen süre boyunca üst hakkı sahibine ait olur.
Kanun’un 827’nci maddesinde üst hakkı tesisinde resmi senet aranacağı hükme bağlandığından, üst hakkının ancak resmi senetle kurulması mümkündür. Resmi senetten maksat ise, resmi bir memur tarafından hazırlanarak taraflar huzurunda imzalanan ve resmi memurca (tapu memuru) mühür ve imza ile onaylanan veya taşınmazın bağlı bulunduğu yerde noter huzurunda imzalanan sözleşmedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yayımlanmış 15.06.2010 tarih ve 2010/12 sayılı Genelgede üst hakkının kuruluşu, tescili ve diğer hususları konusunda ayrıntılı açıklamalar yapılmıştır.
Yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde üst hakkının tesisi, önce tarafların üst hakkı kurulması konusunda yazılı veya sözlü anlaşmış olmaları, sonra ilgili tapu siciline giderek iradelerini resmi senet düzenlemeye yetkili olan memur huzurunda açıklayıp üst hakkı kuruluş senedi yapmaları ve sonrasında da resmi memurdan üst hakkının bir irtifak hakkı olarak taşınmaz kaydına şerh edilmesi veya tescilini istemeleri suretiyle olur.
Üst hakkının tesis ve tescilinden sonra dayanak sözleşmede belirtilen hakların kullanımı mümkün hale gelmektedir. Yasal prosedür açısından, tapu siciline tescil edilmemiş bir üst hakkı, hukuki olarak geçerli kabul edilmez. Bu durum, hak sahibine mülkiyet hakkı ve yasal güvence sağlamaz. Dolayısıyla, üst hakkı için yapılacak sözleşmelerde tapu siciline tescil zorunluluğu bulunmaktadır.
İdare ile firma arasında imzalanan Sözleşme ve eki Şartname hükümleri gereğince kiralanan arsa üzerinde İletişim ve Bilgi Teknoloji Merkezi olarak kullanılmak üzere Firma tarafından bir bina yapılacaktır. Mülkiyeti kendisine ait olmayan bu arsa üzerinde Firmaya inşaat yapma hakkının tanınması ayrıntılarını yukarıda açıkladığımız ve irtifak haklarından olan üst hakkının konusunu teşkil etmektedir. Dolayısıyla bu hakkın hukuken geçerli olması için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi ve bu hakkın tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekmektedir.
Anılan işe ilişkin Sözleşme noterlikçe düzenlenmiş ancak tapuda resmi senet haline getirilmemiş ve aynı zamanda tapu kütüğüne tescil edilmemiştir. Bu durumda, inşa edilen yapının Firma tarafından 2037 yılına kadar işletileceği hususu göz önüne alındığında şu an için hukuken geçerli bir sözleşmenin varlığından söz etmek mümkün değildir.
4721 sayılı Kanun’un yukarıya belirtilen ilgili maddelerinde yer alan hükümler gereğince inşaat yapma ve bu yapı üzerinde belirli bir süre tasarrufta bulunma hakkı veren “üst hakkı”na ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılması ve bu sözleşmenin tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir.
D– Devir hakkı, Şartname ve Sözleşme hükümlerine uygun olarak kullanılmamıştır.
Taraflar arasında 18.07.2012 tarihinde sözleşme imzalanmış ve firma tarafından henüz inşaata başlanılmadan, 05.09.2012 tarihli İl Encümen Kararına istinaden Şartnamenin 15’nci maddesi hükmü gerekçe gösterilerek, Kira ve yapım Sözleşmesi aynı şartlarla yürütülmek üzere ortakları ihaleyi alan firma ile aynı olan farklı bir firmaya devredilmiştir. Devralan Firma 02.11.2012 tarihinde inşaat ruhsatı alınarak inşaat başlamış, 09.10.2015 tarihinde de “Yapı Kullanma İzin Belgesi” alınarak tesis kullanılmaya başlanılmıştır.
Şartnamenin “İşletme” başlıklı 15’inci maddesi (b) fıkrasında,
“Firma, tesislerinin işletilmesini kendisi üstlenebileceği gibi İl Encümeni’nin muvafakatını almak şartıyla bir veya birkaç ulusal veya uluslararası şirketlere aynı şartlarda devredebilir, kiraya verebilir, iş ve kar ortağı olabilir.” denilmektedir. Bu düzenleme ile firmaya tesislerin işletilmesi için birtakım haklar tanınmıştır. Buna göre inşaatı biten tesislerin işletmesini firma üstlenebileceği gibi, şartnamede yazılı şartlarda ulusal veya uluslararası şirketlere devredebilir, kiraya verebilir, iş ve kar ortağı alabilir.
Kira ve Yapım Şartnamesinin 7’nci maddesinde yatırımın, projelendirme işlemleri dahil yer teslimi tarihinden itibaren 36 ay içinde tamamlanacağı öngörülmektedir. 02.11.2012 tarihinde inşaat ruhsatı alınarak inşaat başlamış ve 09.10.2015 tarihinde de Yapı Kullanma İzin Belgesi alınarak tesis kullanılmaya başlanılmıştır. Buna göre tesislerin işletilmesi Yapı Kullanma İzin Belgesinin alındığı 09.10.2015 tarihinden itibaren mümkün olabilmektedir. Sözleşmenin devredildiği 05.09.2012 tarihinde binanın inşaat ruhsatı dahi alınmamıştır. Encümen kararı ile yapımına başlanılmamış bir yapının işletme hakkının devri yapılmıştır. Şartnamenin 15’nci maddesinde tesislerin işletme hakkının devri öngörülmüştür. Diğer bir ifadeyle, yapılması öngörülen İletişim ve Bilgi Teknoloji Merkezine ilişkin inşaatların tamamlanarak kullanıma hazır hale gelen tesisin işletilmesine ilişkin hakkın devri mümkündür. Tesisin yapımının da devredilebileceğine ilişkin Şartnamede ve Sözleşmede bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle, Merkezin yapımına ilişkin tüm yükümlülüklerin ihaleyi alan ilk firma tarafından yerine getirilmesi gerekirken devralan firma tarafından yerine getirilmiştir. İl Encümenince devrin onaylanması bu durumu yasal hale getirmemektedir.
İdare kira ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ihtiyaçlarını, ihtiyacın mahiyeti ve hasıl olacak faydanın en iyi şekilde, uygun şartlarla sağlanmasını planlamak ve mevzuatta yer alan düzenlemelere uygun olarak yapılacak ihale suretiyle karşılamak zorundadır.
Mahiyeti itibariyle idare tarafından da taşınmaz kiralama işi olarak değerlendirilmeyen, “İrtifak Hakkı” olarak adlandırılan ve idareye ait arsa üzerinde ihale şartnamesinde öngörülen bir binanın yapılması ve belli bir işletme süresinden sonra mevcut yapının eksiksiz bir şekilde idareye devrinin öngörüldüğü bir işin; arasa kiralama işi olarak 2886 sayılı Kanun’un 51 (g) maddesine göre pazarlık usulü ile ihale edilmesinin, şartname ve sözleşmede yıllık kira tutarının sabit bir oranda artacağına dair düzenleme yapılmasının, arsa üzerinde inşaat yapma hakkını içeren ve irtifak haklarından olan üst hakkının mevzuata uygun olarak tesis edilmemesinin ve sözleşme devrinin şartname ve sözleşme hükümlerine aykırı olarak yapılmasının mevzuata aykırı olduğu ve idare ihtiyacının uygun şartlarla sağlanmadığı değerlendirilmektedir.