| ÖZET: İmar planı değişikliği sonrası ortaya çıkan değer artış kazançlarının mevzuatta belirtilen usullere uygun olarak belirlenmesi gerektiğine ilişkin bir denetim bulundu. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Ek 8’inci maddesinde yer alan hükme göre, taşınmaz maliklerinin talebi üzerine adabasında yapılacak imar planı değişikliği sonucu oluşan değer artış payının hesaplanması gerektiği ve bu tutarın günün koşullarına uygun olarak belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Denetimlerde ise İdarenin bu hükme aykırı hareket ettiği ve değerin hesabında en az iki gayrimenkul değerleme şirketince değerlemelerinin yapılmadığı görülmüş, belirlenen tutarların da günün koşullarına uygun olarak hesaplanmadığı tespit edilmiştir. |
BULGU: İmar Planı Değişikliği Sonrasında Ortaya Çıkan Değer Artış Kazançlarının Mevzuata Uygun Olarak Belirlenmemesi
2023 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi
Belediyenin görev alanında bulunan bölgelerde yapılan imar değişikliklerinde hesaplanması gereken değer artış paylarının mevzuatta belirtildiği şekilde belirlenmediği görülmüştür.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun Ek 8’inci maddesinde; “Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir imar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen mer’i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya ruhsat aşamasında taşınmaz maliklerince ödenir. Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır. Taşınmazın değer artışına tabi olduğu tapu kütüğüne şerh edilir. Emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacı değiştirilmemek kaydıyla yapılacak ruhsat tadilatları hariç, değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatı düzenlenemez.” Denilmektedir.
Madde hükmünde malikler tarafından İdareye başvurularak yapılması istenen imar planı değişikliği sonrası oluşan değer artış kazancının en az iki gayrimenkul değerleme şirketi tarafından değerlemesi yapılması gerektiği ve bu değerlemelerin ortalamasından az olmamak üzere İdare tarafından takdir komisyonunca belirlenmesi gerektiği ifade edilmiştir. Ancak yapılan incelemelerde İdareye yapılan başvuru sonucu oluşan değer artış paylarının hesaplanmasında en az iki gayrimenkul değerleme şirketince değerlemelerinin yapılmadığı ve belirlenen tutarların günün koşullarına uygun olarak hesaplanmadığı görülmüştür.
Sonuç olarak İdare tarafından bu şekilde yapılan imar plan değişiklikleri sonucu ortaya çıkan değer artış kazançlarına ilişkin uygulamaların mevzuatta belirtilen usullerde olması ve tespit edilen artış paylarının piyasa rayiçlerine uygun olarak belirlenmesi gerekmektedir.