|
ÖZET: İmar planı değişiklikleri sonucunda taşınmazlarda meydana gelen değer artışlarının tespiti için İdare bünyesinde kıymet takdir komisyonu kurulmadığı ve değer artış paylarının takip ve tahsil işlemlerinin kontrol edilmediği belirlenmiştir. 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler, bu süreçlerin düzenlenmesini ve değer artışlarının kamuya kazandırılmasını öngörmektedir. Ancak, Adana ilinde yapılan imar planı değişikliklerine rağmen, kıymet takdir komisyonunun oluşturulmadığı ve değer artış paylarının izlenmediği tespit edilmiştir.
Yönetmelikte belirtilen kurallar gereğince, değer artış paylarının ödenmesi ve dağıtımına ilişkin süreçlerin titizlikle yürütülmesi gerekmektedir. İlgili mevzuat, taşınmaz maliklerinin talepleri doğrultusunda yapılan imar planı değişikliklerinin ardından oluşan değer artışlarının belirlenmesi için kıymet takdir komisyonlarının oluşturulmasını zorunlu kılmaktadır. Bu komisyonlar, taşınmazların değer artışını tespit etmekle yükümlüdür. Sonuç olarak, kamu idaresinin, imar planı değişiklikleri sonrası oluşan değer artışlarının etkin bir şekilde takip edilmesi ve tahsil edilmesi için gerekli adımları atması gerekmektedir. Bu bağlamda, kıymet takdir komisyonunun kurulması ve Bakanlığın muhasebe biriminden bilgi talep edilmesi önem taşımaktadır. |
BULGU: İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Paylarının Takip ve Tahsil Edilmesine İlişkin İşlemlerin Kontrolünün Yapılmaması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Belediyesi
İmar planının taşınmaz maliklerinin talebi üzerine değiştirilmesi sonucu söz konusu taşınmazlarda meydana gelen değer artışlarının tespiti için İdare bünyesinde kıymet takdir komisyonu oluşturulmadığı, değer artış paylarının takip ve tahsil edilmesine ilişkin işlemlerin kontrolünün yapılmadığı görülmüştür.
03.05.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 44’üncü maddesi, ek 8’inci maddesinin dördüncü fıkrası ve 10.07.2018 tarihli ve 30474 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi’nin 97’nci maddesine dayanılarak çıkarılan ve 15.09.2020 tarihli ve 31245 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’in “Amaç” başlıklı 1’inci maddesinde;
“Bu Yönetmeliğin amacı; uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının değer artış payı olarak kamuya kazandırılmasında; bu payın kapsamı, tespiti, kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına ilişkin iş ve işlemler ile diğer iş ve işlemlere yönelik usul ve esasları belirlemektir.”
“Tanımlar” başlıklı 4’üncü maddesinde;
“…e) Kıymet takdir komisyonu: İdare bünyesinde ilgili lisans ve lisansüstü programlardan mezun olan, en az beş olmak üzere tek sayıda belirlenecek kişiden oluşturulan ve değer artış payını belirlemek üzere piyasa araştırması yapmakla, meri plan ve plan değişikliği açıklama raporu ve değerleme raporunu incelemek, değerlendirmek ve nihai değer artış payını tespit etmekle görevli komisyonu,
Kıymet takdir komisyonunun teşekkülü ve çalışma esasları” başlıklı 9’uncu maddesinde;
“(1) Kıymet takdir komisyonu; ilgili idarenin bünyesinde 14/7/1965 tarihli ve 657 sayılı Devlet Memurları Kanununun 4 üncü maddesi veya 3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanununun 49 uncu maddesi kapsamında görev yapmak koşuluyla; şehir plancısı, harita (geomatik mühendisi/jeodezi ve fotogrametri mühendisi) mühendisi, mimar, inşaat mühendisi ile arazi yönetimi, kentsel dönüşüm, taşınmaz mal/gayrimenkul geliştirme ve yönetimi ile değerleme konularında lisans/yüksek lisans veya doktora yapmış ya da 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilen lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından olmak üzere en az beş asıl ve 3 yedek üyeden oluşur. Belirtilen kapsamda yeterli personeli olmayan idareler, kıymet takdir komisyonunu lisans mezunu olan kişilerden oluşturur; bu durumdaki idareler, komisyonun en az iki üyesinin diğer kamu kurum ve kuruluşlarının bünyesinde bulunan yukarıda belirtilen nitelikleri haiz personelden temin edebilirler.
(2) Kıymet takdir komisyonları iki yıl süre ile görev yapmak üzere üst yöneticinin onayı ile komisyon başkanı da belirtilecek şekilde oluşturulur. Yıl içinde idarenin gerekli görmesi halinde yeni komisyon ya da komisyonlar kurulabilir.”
hükümleri yer almaktadır.
Yukarıda yer alan mevzuat hükümlerine göre imar planının değiştirilmesi sonucu taşınmazlarda meydana gelen değer artışlarının ekonomiye kazandırılabilmesi için idare bünyesinde kıymet takdir komisyonu oluşturulması gerekmektedir.
Söz konusu Yönetmelik’in “Değer artış payının ödenmesi” başlıklı 13’üncü maddesinde, değer artış payının, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasından önce Bakanlığın muhasebe birimi hesabına ödeneceği,
“Değer artış payının dağılımı” başlıklı 14’ncü maddesinde ise başvuru sahibi tarafından yatırılan değer artış payının;
Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’inin büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’inin ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’inin Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ının imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30’unun Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %75’inin Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %15’inin büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10’unun ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamının plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına,
ç) (a) bendine göre kalan değer artış payının %25’inin, (b) bendine göre kalan değer artış payının %30’u ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilmek üzere Hazine hesabına,
Bakanlık muhasebe birimi tarafından 5 iş günü içerisinde aktarılacağı belirtilmektedir.
Söz konusu Yönetmelik’in yasal dayanaklarından olan 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ek 8’inci maddesinin birinci fıkrası “Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır…” hükmünü amir olmakla birlikte, söz konusu fıkrada yer alan “artan değerinin tamamı” ibaresi Anayasa Mahkemesi’nin 18.05.2023 tarihli ve E: 2020/42, K: 2023/99 sayılı Kararı ile iptal edilmiştir. Kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe gireceği hüküm altına alınmıştır.
Yapılan incelemelerde, Adana ilinde imar planı değişiklikleri olmasına rağmen İdare bünyesinde kıymet takdir komisyonun kurulmadığı ve söz konusu değer artış paylarının takip ve tahsil edilmediği tespit edilmiştir.
Kamu idaresi cevabında 2024 ve 2025 yılı içerisinde ilgili hesaplara İmar kanunu gereğince ödenen tutarlara ait banka işlem dekontları ekte göndermiştir fakat 2025 yılı içerisindeki tahsilatlar görünmekte olup bulgu konusu hususa yönelik 2024 yılı dönem sonu mali tablolarındaki hatayı düzeltici bir etkisi bulunmamaktadır
Sonuç olarak, imar planının taşınmaz maliklerinin talebi üzerine değiştirilmesi sonucu söz konusu taşınmazlarda meydana gelen değer artışlarının kamuya kazandırılabilmesi için İdare bünyesinde kıymet takdir komisyonu oluşturulması, Bakanlığın muhasebe biriminden bahsi geçen özel hesap hakkında bilgi istenmesi, değer artış paylarının takip ve tahsil edilmesi gerekmektedir.