İntifa Hakkına Konu Edilemeyen Taşınmazlar İçin Belediye Meclis Kararı Alınması (Sayıştay)

BULGU: İntifa Hakkına Konu Edilemeyen Taşınmazlar İçin Belediye Meclis Kararı Alınması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi

Belediye tarafından sermayesinin tamamına sahip olduğu Etimkent Yapı Maden Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketine ayni sermaye olarak konulması için Belediye Meclis kararı alınan taşınmazlardan 4 adet taşınmaza ilişkin intifa hakkının devri ile ilgili mevzuatın öngördüğü şartların sağlanmadığı ve bu taşınmazların ayni sermaye olarak intifa haklarının devrinin hukuken mümkün olmadığı görülmüştür.

5393 Sayılı Belediye Kanunu’nun “Meclisin Görev ve Yetkileri” başlıklı 18’inci maddesinin (i) bendinde; bütçe içi işletme ile 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’na tâbi ortaklıklar kurulmasına veya bu ortaklıklardan ayrılmaya, sermaye artışına ve gayrimenkul yatırım ortaklığı kurulmasına karar vermeye, belediye meclislerinin yetkili olduğu belirtilmiştir.

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun “Sermaye Koyma Borcu” ana başlığı altında bulunan 128’inci maddesinde; taşınmaz mülkiyetinin veya diğer ayni bir hakkın sermaye olarak konulması hâlinde, şirketin bunlar üzerinde tasarruf edebilmesi için tapu siciline tescilin gerekli olduğu belirtilmiştir.

Belirtilen Kanun’un “Ayni Sermaye” ana başlığı altında bulunan “Ayni Sermaye Konulabilecek Malvarlığı Unsurları” başlıklı 342’nci maddesinde; üzerlerinde sınırlı ayni bir hak, haciz ve tedbir bulunmayan, nakden değerlendirilebilen ve devrolunabilen, fikrî mülkiyet hakları ile sanal ortamlar da dâhil, malvarlığı unsurlarının ayni sermaye olarak konulabileceği, hizmet edimleri, kişisel emek, ticari itibar ve vadesi gelmemiş alacakların sermaye olamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Aynı Kanun’un “Değer Biçme” başlıklı 343’üncü maddesinde; konulan ayni sermaye ile kuruluş sırasında devralınacak işletmelere ve ayınlara, şirket merkezinin bulunacağı yerdeki Asliye Ticaret Mahkemesince atanan bilirkişilerce değer biçileceği, değerleme raporunda, uygulanan değerleme yönteminin somut olayın özellikleri bakımından herkes için en adil ve uygun seçim olduğu; sermaye olarak konulan alacakların gerçekliğinin, geçerliğinin ve 342’nci maddeye uygunluğunun belirlendiği, tahsil edilebilirlikleri ile tam değerleri; ayni olarak konulan her varlık karşılığında tahsis edilmesi gereken pay miktarı ile Türk Lirası karşılığı, tatmin edici gerekçelerle ve hesap verme ilkesinin icaplarına göre açıklanacağı, bu rapora kurucular ve menfaat sahiplerinin itiraz edebileceği, mahkemenin onayladığı bilirkişi kararının kesin olduğu belirtilmiştir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “İntifa Hakkı” ana başlığı altında bulunan “Konusu” başlıklı 794’üncü maddesinde; intifa hakkının; taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabileceği, aksine düzenleme olmadıkça bu hakkın, sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlayacağı hükmü bulunmaktadır.

İntifa hakkı, sahibine hakkın konusu olan şeyi tam bir biçimde kullanma ve faydalanma hakkı veren ayni bir haktır. İntifa hakkı konusu şeyin mülkiyet hakkı sahibinde kalmakta, intifa hakkı sahibi eşyayı kullanma ve yararlanma hakkına sahip olmaktadır.

Anılan Kanun’un “Kurulması” başlıklı 795’inci maddesinde; intifa hakkının; taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulacağı, taşınır ve taşınmazlarda intifa hakkının kazanılması ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça, mülkiyete ilişkin hükümlerin uygulanacağı belirtilmiştir.

Yukarıda sayılan mevzuat hükümlerinden açıkça anlaşılacağı üzere, Belediyelerin iştiraklerine taşınmazlarının intifa haklarını ayni sermaye olarak devredebilmesi için; talep edilen ayni sermaye artışının kabulüne ilişkin meclis kararının bulunması, bedel tespit davası neticesinde Asliye Ticaret Mahkemesinin belirleyeceği bedel üzerinden intifa hakkının tescili için Tapu Müdürlüğüne başvuru yapılması ve tapuya tescil işleminin gerçekleşmesi gerekmektedir. Bu sayılan unsurlar kanunun emredici hükümleriyle belirlenmiş asli şartlardır.

Yapılan incelemede, Etimesgut Belediye Meclisinin 03.12.2024 tarih ve 573 no’lu kararında; Destek Hizmetleri Müdürlüğünce gönderilen yazı ekindeki krokilerde ayrıntılı olarak gösterilen ve ekteki tabloda belirtilen satış yerlerinin 10 yıllık intifa hakkının sermaye artırımına esas olmak üzere verilmesi, ayni sermaye olarak kullanılması, yapacağı iş ve işlemlerde her türlü ipotek tesis edilmesi, teminat olarak göstermesi ve ilgili kurumlarda bu işlemlerin tesis edilmesi için Etimkent Yapı Maden Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi’ne Medeni Kanunun 794. Maddesi ve 5393 Sayılı Belediye Kanunun 18. Maddesi “i” bendine göre yetki verilmesine karar verildiği belirtilmiştir.

Ancak söz konusu Belediye Meclis kararında yer verilen taşınmazlar incelendiğinde;

Ada-parsel bilgisi; 17482 ada ile 46638 adalar arası zemin kat mutfak 17.97 M2 şeklinde belirtilen ve Halide Edip Adıvar Hanımlar Konağı içerisinde bulunan el ve yöresel ürünler satış yeri olarak ifade edilen taşınmazın 3194 sayılı İmar Kanunu md.18 gereğince düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan ve tapu tesciline konu edilemeyen yeşil alan niteliğindeki taşınmaz üzerine yapılan bir yapı olduğundan hukuken tapu kaydı mümkün olmayan bir taşınmaz olduğu dolayısıyla Belediyenin bu taşınmaz üzerinde bir mülkiyet hakkının olmadığı,

Ada-parsel bilgisi; 18237 ada batısı zemin kat, çay ocağı, 16.56 M2 şeklinde belirtilen ve Elvankent Emekli Konağı içerisinde bulunan el ve yöresel ürünler satış yeri olarak ifade edilen taşınmazın 3194 sayılı İmar Kanunu md.18 gereğince düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan ve tapu tesciline konu edilemeyen yeşil alan niteliğindeki taşınmaz üzerine yapılan bir yapı olduğundan hukuken tapu kaydı mümkün olmayan bir taşınmaz olduğu dolayısıyla Belediyenin bu taşınmaz üzerinde bir mülkiyet hakkının olmadığı,

Ada-parsel bilgisi; 62754 ada ile 62755 ada arasında kalan park alanı 1.kat 7 M2 çay ocağı şeklinde belirtilen ve Atayurt Emekli Konağı Tesisi içerisinde bulunan el ve yöresel ürünler satış yeri olarak ifade edilen taşınmazın 3194 sayılı İmar Kanunu md.18 gereğince düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan ve tapu tesciline konu edilemeyen yeşil alan niteliğindeki taşınmaz üzerine yapılan bir yapı olduğundan hukuken tapu kaydı mümkün olmayan bir taşınmaz olduğu dolayısıyla Belediyenin bu taşınmaz üzerinde bir mülkiyet hakkının olmadığı,

– Ada-parsel bilgisi; 49082/1 (eski 18197/1), 1 kat 667 M2 şeklinde belirtilen ve Atakent Sosyal Tesisleri el ve yöresel ürünler merkezi işletmesi içerisinde bulunan el ve yöresel ürünler üretim ve satış yeri olarak ifade edilen taşınmazın mülkiyetinin Maliye Hazinesine ait olduğu, Defterdarlık Başkent Milli Emlak Dairesi Başkanlığı Kale Emlak Müdürlüğü’nce Etimesgut Belediyesine gönderilen 26.05.2017 tarih ve 41923 sayılı yazı ile hizmet süresince Belediyeye tahsis edildiği dolayısıyla Maliye Hazinesine ait olup tahsisli olarak kullanılan bu taşınmaz üzerinde Belediyenin bir mülkiyet hakkının olmadığı,

anlaşılmıştır.

Yukarıda yer verilen mevzuat hükümlerinde de belirtildiği üzere ayni sermaye olarak şirkete konulabilecek malvarlıklarının devredilebilir nitelikte olması gerekmektedir. Belediyenin mülkiyetinde olmayan taşınmazların kendi şirketine sermaye artırımı yolu ile ayni sermaye olarak konulması hukuken mümkün olmayıp bu yönde meclis kararı alınması da hukuka uygun değildir.

Kamu İdaresi cevabında, konuya ilişkin işlemlerin henüz tekamül ettirilmediği, Asliye Ticaret Mahkemesinden değer takdiri talep edildiği, henüz ticaret sicilinde tescil aşamasına gelinmediği, ayrıca İntifa hakkının ayni sermaye olarak konulması için mülkiyet devri gerekmediği belirtilmiştir.

Ancak 4721 sayılı Medeni Kanunun intifa hakkının kurulmasını düzenleyen 795’inci maddesinde taşınmazlarda intifa hakkının tapu kütüğüne tescil ile kurulacağı açıkça belirtilmiştir. Diğer taraftan işlemlerin henüz tekamül ettirilmediği, tescil aşamasına gelinmemiş olduğu ifade edilmekte ise de bulguda anlatılan husus belediye şirketine ayni sermaye olarak konulması için Belediye Meclis kararı alınan taşınmazlardan 4 adet taşınmaza ilişkin intifa hakkının devri ile ilgili mevzuatın öngördüğü şartların sağlanmadığı, bunlardan 3 taşınmazın hukuken tapu kaydı mümkün olmayan yeşil alan niteliğindeki taşınmazlar olduğu dolayısıyla Belediyenin bu taşınmazlar üzerinde devredilecek bir mülkiyet hakkının olmadığı, 1 taşınmazın mülkiyetinin ise Maliye Hazinesine ait olduğu Belediyenin bu taşınmaz üzerinde de devredilecek bir mülkiyet hakkının olmadığı, dolayısıyla bu taşınmazların ayni sermaye olarak intifa haklarının devrinin tapu kütüğüne tescilinin hukuken mümkün olmadığı bu yönde alınan meclis kararının da hukuka aykırı olduğuna ilişkindir. Dolayısıyla hukuken intifa hakkına konu edilemeyecek taşınmazlara ilişkin Belediye Meclisinden karar alınması ve hukuka uymayan bu karar doğrultusunda işlemlere başlanılması da hukuka aykırı olmaktadır.

Sonuç olarak, bazı satış yerlerinin intifa hakkının sermaye artırımına esas olmak üzere belediye şirketine verilmesi için bazı taşınmazlara yönelik yapılacak işlemlerin, hukuken mümkün olması, mevzuat hükümlerine aykırı olmaması gerekmektedir.