İrtifak Hakkı Tesisine Konu Yapım İşinde Üniversite Hak Ve Menfaatlerinin Korunmaması (Sayıştay)

BULGU: İrtifak Hakkı Tesisine Konu Yapım İşinde Üniversite Hak Ve Menfaatlerinin Korunmaması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Üniversite

Üniversite tarafından 2015 yılında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre pazarlık usulüyle irtifak hakkı karşılığında ihale edilen İstiklal Yerleşkesi Öğrenci Sokağı-Çarşı Kompleksi ve Açık Spor Alanları Yapılması İşinde, sonradan yapılan iki adet ek sözleşme ile ana sözleşmede esaslı değişiklikler yapılması ve devamı getirilmeyen bir yargı süreci nedeniyle Üniversitenin hak ve menfaatlerinde kayıplar olduğu tespit edilmiştir.

İşin Şartnamesi’nin 3’üncü maddesinde; irtifak hakkı bedeli yıllık 50.000,00 TL + KDV olarak belirtilmiş ve irtifak hakkı süresinin 20 yıldan fazla olmamak kaydı ile; en düşük irtifak süresini teklif eden hak lehdarı ile sözleşme imzalanacağı ifade edilmiştir. Bu kapsamda en uygun süreyi teklif ederek ihaleyi kazanan hak lehdarı firma ile 06.03.2015 tarihinde 17 yıl süreli, 50.000,00 TL irtifak hakkı bedelli sözleşme imzalanmıştır. Sözleşmede taşınmazın niteliğinin net 31.132 m2’lik boş alan ve yaklaşık 6.500 m2 ticari kapalı alan olacağı belirtilmiştir.

Ayrıca Sözleşme’de, taşınmaz üzerinde yapılacak tesisin bizzat hak lehdarı tarafından işletilmesi halinde bu tesisin işletilmesinden elde edilen toplam yıllık hasılatın %1’i; tesisin tamamı veya bir kısmının hak lehdarınca üçüncü kişilere kiraya verilmesi halinde hak lehdarından brüt kira tutarının %1’i ve kiracıların işlettiği yerlerin yıllık hasılatından ödenen kira bedeli düşüldükten sonra kalan kısmın %1’i oranında hasılat payı alınacağı düzenlenmiştir.

2016 yılı Eğitim Öğretim Dönemi başında işin geçici kabulü yapılarak kiralama işlemleri başlamıştır.

İrtifak hakkına konu Öğrenci Sokağı Çarşı Kompleksine beklenen düzeyde tüketici talebi olmaması gerekçesiyle 08.07.2020 tarihinde 1 No.lu Ek Sözleşme imzalanarak ilave yatırım öngörülmüş, bu ilave yatırım ile irtifak hakkı süresine 17 yıl 5 ay 28 gün ilave edilerek 34 yıl 5 ay 28 gün olarak yeni süre belirlenmiş, ticari kapalı alan büyüklüğü 6.500 m2 ‘den 13.500 m2 ‘ye çıkartılmış, irtifak hakkı bedeli ise yıllık 103.846,20 TL olarak yeniden belirlenmiştir.

Aynı Ek Sözleşme’ye göre inşaat tadilatına Sözleşme’nin imzalandığı 08.07.2020 tarihinden en geç 7 ay içinde yani 08.02.2021 tarihine kadar başlanması, tadilat ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içerisinde inşaatların tamamlanmak zorunda olduğu, eğer inşaat bitirilemez ise cari yıla ait irtifak hakkı bedelinin iki katının hak lehtarı tarafından Üniversiteye ödeneceği ve bu şekilde inşaata 1 yıl daha süre verileceği belirtilmiştir.

1 No.lu Ek Sözleşme’ye göre tadilatın tamamlanması gereken azami süre olan 2023 yılı Mart ayı öncesinde 17.01.2023 tarihinde 2 No.lu Ek Sözleşme imzalanarak yeni bir ilave yatırım öngörülmüş, bu ilave yatırım ile irtifak hakkı süresine 14 yıl 4 ay 2 gün ilave edilerek irtifak hakkı süresi 49 yıla çıkartılmıştır. Yine bu 2 No.lu Ek Sözleşme ile bina inşaat alanına bağlı olarak belirlenmiş olan irtifak hakkı bedelinin (50.000,00 TL/yıl) bina alanı yerine arsa alanından değerlendirilmesi gerektiği, bu nedenle 2015 yılında imzalanan ana sözleşmedeki irtifak bedelinin 15.000,00 TL olarak yeniden belirlenmesi ve yüklenicinin yatırmış olduğu ilave bedellerin müteakip yılların irtifak bedellerinden düşülerek mahsup edilmesine karar verilmiştir. Bu durumda, 1 No.lu Ek Sözleşmede bina inşaat alanındaki artışa orantılı olarak 103.846,20 TL’ye yükseltilen irtifak bedeli 2 No.lu Ek Sözleşmede bina inşaat alanı daha da büyümesine rağmen 15.000,00 TL’ye düşürülmüştür.

İlk İrtifak Sözleşmesi’nde, yapılacak 5 ayrı ticari blokun her birinden ortalama 50’şer m2 büyüklüğündeki ticari alanların Rektörlük emrine bedelsiz olarak yapılıp teslim edileceği, eğer hak lehtarı tarafından belirtilen alanların artırılma talebinde bulunulursa Rektörlüğe verilecek alanların da aynı ölçüde artırılacağı belirtilmiştir. Ana sözleşmeye göre 6.500 m2 ticari alan karşılığında Rektörlüğe 250 m2 büyüklüğünde yer teslimi yapılacağı taraflarca hesap edilmiştir.

08.07.2020 tarihli 1 No.lu Ek Sözleşme ile yapılacak ilave ticari alan karşılığında üniversiteye verilecek alanın büyüklüğü doğru orantı yöntemiyle 519,28 m2 olarak hesaplanmıştır. Daha sonra 17.01.2023 tarihli 2 No.lu Ek Sözleşme ile yapılacak ilave ticari alan karşılığında üniversiteye verilmesi gereken alan artırılması gerekirken azaltılarak 480 m2 olarak revize edilmiş ve imza altına alınmıştır.

Diğer taraftan, hak lehdarı firma tarafından Üniversite aleyhine 18.08.2020 tarihinde Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde “sözleşmenin uyarlanması” davası açılmıştır. Davacı firma dava dilekçesinde hasılat payının öncelikle kaldırılmasını, mümkün olmadığı takdirde farklı alternatifler önererek hafifletilip yeniden belirlenmesini talep etmiştir. Mahkeme tarafından “aşırı ifa güçlüğü” hükmü uygulanarak %1 olan hasılat payının %0,5 olarak alınmasına karar verilmiştir. Her iki taraf kararı istinafa götürmüş, Bölge İdare Mahkemesi 23.03.2023 tarihinde verdiği kararında özetle; ilk derece mahkemesinde alınan karara dayanak olan bilirkişi raporunda açıklanan nedenlerin “aşırı ifa güçlüğü” şartlarını taşımadığını, dolayısıyla sözleşmenin uyarlanması gerekçesi olarak kabul edilemeyeceğini açıkça belirtmiştir. Bununla beraber Üniversite Hukuk Müşavirliğinin ilk derece mahkemesine sunulan bilirkişi raporuna kısmen katılmış olduğunu belirterek iki taraf açısından da istinaf başvurusunu reddetmiş ve nihai karar için temyiz yolunu açık bırakmıştır. Ancak Üniversite Hukuk Müşavirliği Bölge Adliye Mahkemesi Kararının tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içinde temyize gitme hakkını kullanmamıştır.

Tüm bu süreç içerisinde söz konusu işle ilgili olarak özetle;

-İrtifak hakkı süresinin Ana Sözleşme’ye aykırı olarak ek sözleşmelerle arttırıldığı,

-Ana Sözleşme’de belirlenen yıllık irtifak bedelinin bina inşaat alanına orantılı olarak arttırılmadığı, bilakis düşürüldüğü,

-Üniversiteye tahsis edilecek kapalı alan büyüklüğünün yapılan ek sözleşmeler doğrultusunda Üniversite aleyhine değiştiği,

-Mahkeme kararı ile %1’den %0,5’e düşürülen hasılat payı ile ilgili olarak İdare tarafından hukuki sürecin kusurlu ve eksik yürütüldüğü,

tespit edilmiştir.

Kamu İdaresi cevabında, hak lehdarı Şirkete yazılan 15.05.2025 tarihli ve 522636 sayılı resmi yazı ile; ilave Ek 2 No’lu Sözleşmede belirtilen irtifak hakkı süresi hükmünün iptal edilerek, hali hazırda tapuda tescil edilmiş sürenin geçerliliğinin devam etmesine; Üniversiteye tahsis edilecek kapalı alan büyüklüğü ile ilgili olarak Şirket tarafından Üniversiteye sunulacak en son ruhsatta belirlenen kapalı alanın üzerinden Üniversite tarafından hesaplama yapılacağına; yine Ek 2 No’lu sözleşmede 15.000,00 TL’ye düşürülerek belirlenen irtifak hakkı bedeline ait hükmün iptal edilerek, hali hazırda Üniversite tarafından uygulanan ve güncel tutarlar üzerinden belirleneceğine yönelik tek taraflı karar alındığının bildirildiği ve İstiklal Yerleşkesi Öğrenci Sokağı ve Çarşı Kompleksi ve Açık Spor Alanları İrtifak Hakkı Sözleşmesinin 6. maddesinin (B) hasılat payı fıkrasında Mahkeme Kararı ile %0,5 olan oranın %1 olarak uyarlanması için 09.05.2025 tarihinde Burdur 3. Asliye Hukuk Mahkemesine 2025/107 esas sayılı dosyası ile hak lehdarı firma aleyhine dava açıldığı ifade edilmiştir.

Sonuç olarak; söz konusu işle ilgili olarak 2015 yılında yapılan ihale sonucu imzalanan Ana Sözleşme’de Üniversiteye tanınan hak ve menfaatlerin korunması için;

-İrtifak hakkı süresi, irtifak hakkı bedeli ve Üniversiteye tahsis edilecek ticari alan büyüklüğü açılarından Üniversite aleyhine oluşturulan şartların düzeltilmesini teminen idari ve hukuki her türlü tedbirin alınması,

-Hasılat payının düşürülmesi ile ilgili olarak daha önce yarım bırakılmış hukuki sürecin telafisi için yeniden hukuk yoluna başvurulması gerektiği değerlendirilmektedir.