İrtifak Hakkı Tesisine Konu Yapım İşinin Tamamlanmasına İlişkin Ek Sözleşme Hükümlerinin Takibinin Yapılmaması (Sayıştay)

BULGU: İrtifak Hakkı Tesisine Konu Yapım İşinin Tamamlanmasına İlişkin Ek Sözleşme Hükümlerinin Takibinin Yapılmaması

2023 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Üniversite ve Üniversite Döner Sermayesi

Üniversite tarafından verilen irtifak konusu işin tamamlanmasına ilişkin Ek Sözleşme hükümlerinin yerine getirilip getirilmediğinin takibinin yapılmadığı, gerekli yaptırımın uygulanmadığı görülmüştür.
Üniversite tarafından irtifak hakkı karşılığında yaptırılan İstiklal Yerleşkesi Öğrenci Sokağı-Çarşı Kompleksi ve Açık Spor Alanlarının yapılması işi 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 51’inci maddesinin (g) bendine göre 12.02.2015 tarihinde pazarlık usulüyle ihale edilmiştir.
İstiklal Yerleşkesi Öğrenci Sokağı-Çarşı Kompleksi ve Açık Spor Alanlarının yapılması amacıyla 06.03.2015 tarihli 17 yıl süreli ve 18.420.607,34 TL’lik yatırım öngörülen İrtifak Hakkı Sözleşmesi imzalanmış, 2016 yılı Eğitim Öğretim Dönemi başında işin geçici kabulü yapılarak kiralama işlemleri başlamıştır.
İrtifak hakkına konu Öğrenci Sokağı Çarşı Kompleksine beklenen düzeyde tüketici talebi olmaması nedeniyle 08.07.2020 tarihli Ek Sözleşme imzalanarak 37.142.284,23 TL’lik ilave yatırım öngörülmüş, bu ilave yatırım ile irtifak hakkı süresine 17 yıl 5 ay 28 gün ilave edilerek 34 yıl 5 ay 28 gün olarak yeni süre belirlenmiştir. Ayrıca Covid-19 pandemisi nedeniyle Yönetim Kurulunun 26.01.2021 tarih ve 557/1 sayılı Kararıyla lehtara irtifak bedeli ödemeksizin 1 yıl ek süre verilmiştir.
08.07.2020 tarihli Ek Sözleşmenin 3’üncü maddesinde; İdare tarafından onaylanan yeni projeye göre ruhsatın Belediyeden alım süresinin 6 ay olduğu, projenin geç hazırlanması, belediyeden ruhsatın geç alınması gibi nedenlerle süre uzatımı talebinde bulunulamayacağı, Sözleşmenin imzalanmasından itibaren en geç 7 ay içerisinde tesisin etkin ve verimli kullanılabilmesi için gerekli tadilatlara başlanacağı, hak lehtarın, tadilat ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içerisinde inşaatları tamamlamak zorunda olduğu, eğer inşaat bitirilemez ise cari yıla ait irtifak hakkı bedelinin iki katını hak lehtarının Üniversiteye ödeyeceği, bu şekilde inşaata 1 yıl daha süre verileceği, bu süre sonunda da inşaat bitirilemez ise Sözleşmenin feshedileceği, gerekli tadilatlar yapıldıktan sonra hak lehtarın idareye işin tamamlandığına dair yazı ile başvuracağı, işin projesine uygun olarak yapılması halinde Yapı İşleri ve Teknik Daire Başkanlığının en geç bir hafta içinde işin kabulünü gerçekleştireceği düzenlenmiştir. Ek Sözleşmenin 6’ncı maddesinde de, tadilat tamamlandıktan sonra Yapı İşleri ve Teknik Daire Başkanlığının kabulü ile iskan ruhsatı alınacağı belirtilmiştir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin “Esaslı tadilat” başlıklı 58’inci maddesi gereğince esaslı tadilatlar ruhsata tabi olduğu halde Ek Sözleşmedeki imalatların gerektirdiği tadilat ruhsatı ilgili idareden alınmamıştır.
Söz konusu 06.03.2015 tarihli irtifak ihalesine ait Şartnamenin 3’üncü maddesinde; yapılacak 5 ayrı ticari blokun her birinden Üniversite yönetiminin belirleyeceği ortalama ellişer m2 büyüklüğündeki ticari alanların, Rektörlük emrine bedelsiz olarak yapılıp teslim edileceği belirtilmiş, 08.07.2020 tarihli Ek Sözleşme ile de bu mekanların büyüklüğü yeni yatırım oranı dikkate alınarak 519,28 m2ye çıkarılmıştır.
Sözleşmeye göre, tadilata sözleşmenin imzalandığı 08.07.2020 tarihinden en geç 7 ay içinde yani 08.02.2021 tarihine kadar başlanacaktır. Projelerin Üniversite tarafından onaylanması fiilen gerçekleşmemiş ve tadilat ruhsatı alınmamış olduğundan bu 7 aylık sürenin tamamının kullanımına gerek kalmamıştır. İşe fiilen 13.11.2020 tarihinde başlanmış olduğundan, en geç 2 yıl sonra yani 13.11.2022 tarihinde kadar işin tamamlanmış olması gerekmektedir. Buna karşın 2023 yılı Mart ayı başı itibarıyla dahi iş tamamlanmamış, işin kabulü gerçekleştirilmemiştir.
Tadilata söz konusu 7 aylık sürenin sonunda başlanması gerektiği öne sürülse dahi bu durumda da tadilat 08.02.2023 tarihine kadar tamamlanacaktır. Ancak bu tarih itibarıyla da söz konusu tadilatlar tamamlanmamış, yapı hizmete girmemiştir. Üniversite tarafından, tadilat ruhsatının belediyeden 6 ay içinde alınıp alınmadığı, tadilatın süresinde tamamlanıp tamamlanamayacağı, Ek Sözleşmede öngörülen yaptırımların uygulanması hususlarının takibinin yapılmadığı görülmektedir.
İrtifak ihalesi 06.03.2015 tarihinde yapılmış olmasına karşın irtifaka konu çarşıdan bugüne kadar sadece geçici bir süre yararlanılabilmiş, mağaza ve dükkanlar faaliyete geçmemiş, öğrenciler, personel ve diğer vatandaşların kullanımına açılamamış, Üniversite yukarıda belirtilen 519,28 m2lik alanın kiraya verme veya diğer yollarla kullanımından mahrum kalmış, Ek Sözleşmede, tadilatın süresinde bitirilmemesi halinde irtifak bedelinin iki kat olarak ödenmesi şeklinde düzenlenen yaptırım uygulanmamış, söz konusu kompleks 2023 yılı güz döneminde ancak kısmen açılabilmiştir.
Kamu idaresi cevabında, söz konusu işe ait 08.07.2020 tarihli Ek Sözleşmede belirlenen işlerin projeye uygun olarak yapılıp yapılmadığının tespiti için kontrol teşkilatı kurulduğu ve çalışmalara başlandığı, kontrol teşkilatı raporu doğrultusunda gerekli işlemlerin yapılacağı belirtilmektedir.
Sonuç olarak; taşınmaz üzerine irtifak hakkı tesisi karşılığı yapım işine ait Ek Sözleşmede öngörülen imalatların süresinde yapılıp yapılmadığına ilişkin takibin Kurum tarafından yapılması ve müteahhide Ek Sözleşmedeki yaptırımların uygulanması gerektiği değerlendirilmektedir.