Kamu İdaresinin Mülkiyetinde veya Tasarrufunda Bulunan Taşınmazları Üstünde İrtifak Kurulmaması ve Kira Sözleşme Sürelerinin On Yıldan Fazla Süreli Olması (Sayıştay)

BULGU: Kamu İdaresinin Mülkiyetinde veya Tasarrufunda Bulunan Taşınmazları Üstünde İrtifak Kurulmaması ve Kira Sözleşme Sürelerinin On Yıldan Fazla Süreli Olması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi

Kamu İdaresinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin sözleşme sürelerinin 10 yıldan fazla olduğu ve taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı kurulmadığı görülmüştür.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 1’inci maddesinde; belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu Kanun kapsamında olduğu düzenlenmiştir.

Aynı Kanun’un “Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64’üncü maddesinde; istisnaları olmakla birlikte kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresinin, on yıldan çok olamayacağı hüküm altına alınmıştır.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Belediyenin yetkileri ve imtiyazları” başlıklı 15’inci maddesi (h) bendinde mahallî müşterek nitelikteki hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde taşınmaz almak, kamulaştırmak, satmak, kiralamak veya kiraya vermek, trampa etmek, tahsis etmek, bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesis etmek belediyenin yetki ve imtiyazlarından biri olarak ifade edilmiştir.

Ayrıca 5393 sayılı Kanun’un “Meclisin Görev ve Yetkileri” başlıklı 18’inci maddesinin (e) bendine göre; taşınmazların üç yıldan fazla süre ile kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermek belediye meclisinin, “Encümenin Görev ve Yetkileri” başlıklı 34’üncü maddesinin (g) bendine göre ise; taşınmazların üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek encümenin görev ve yetkileri arasında yer almaktadır.

Yukarıda yer alan mevzuat hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; belediyelerin, taşınmazlarını 2886 sayılı Kanunda yer alan ihale usulleri ile on yılı geçmemek üzere kiraya verebileceği, otuz yılı aşmamak üzere sınırlı ayni hak tesis edileceği, üç yılı geçmemek üzere taşınmaz kiralanmasına karar vermenin encümen tarafından, üç yılı aşkın kiralamalara ilişkin kararın ise belediye meclisi tarafından alınacağı ifade edilmiştir.

Türk Medeni Kanunu’nun “Üst Hakkı” başlıklı 726’ncı maddesinin ilk fıkrasında; bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur hükmü yer almaktadır.

İrtifak Hakları; Türk Medeni Kanunu’nun “Sınırlı Ayni Haklar” başlıklı ikinci kısmının “İrtifak Hakları ve Taşınmaz Yükü” başlıklı birinci bölümünün “Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı” başlıklı birinci ayrımında anlatılmıştır.

Sınırlı ayni haklardan olan irtifak hakları, sahibine başkasına ait taşınmazda kullanma ve yararlanma gibi sınırlı imkân veren ayni haklardır. İrtifak hakları, tapuda resmi sözleşme yapılması ve tescil işlemi ile kurulurlar.

Türk Medeni Kanunu’nun 826 ile 836’ncı maddeleri arasında üst hakkı ile ilgili hükümlere yer verilmiştir. Üst hakkı, bir kişiye başkasına ait arazideki yapının maliki olma yetkisi veren irtifak hakkı olarak tanımlanabileceği gibi üçüncü kişiye taşınmazın altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı olarak da tanımlanabilir. Belirtilen mevzuat hükmü gereğince bir taşınmazda inşaat yapma yetkisinin ancak irtifak hükümleri uyarınca verilebileceği anlaşılmaktadır.

Kamu İdaresinin kiraya verdiği taşınmazlar üzerinde yapılan incelemede, İdarenin taşınmazları üzerinde 10 yıldan fazla süreli kira sözleşmesi yapıldığı ve irtifak hakkı tesis edilmeden taşınmaz üzerinde inşaat yapma yetkisi verildiği tespit edilmiştir.

Tablo 12: Sözleşme Süresi On Yılın Üzerinde Olan Taşınmazlar

Kamu İdaresi cevabında bulgu konusu hususa iştirak edilmiş olup 2886 sayılı Kanuna uygun olarak işlem tesis edileceği ifade edilmiştir.

Kamu İdaresi mülkiyetinde bulunan taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin sözleşme sürelerinin 10 yıldan fazla olmaması ve 10 yılı geçen sözleşmelerin 30 yıla kadar irtifak hakkı tesisi yoluyla yapılması gerekmektedir.