|
ÖZET: Kamulaştırma süreçlerinde, bedel tespit raporlarının hazırlanmasında mevzuatta belirtilen araştırma yöntemlerine uyulmadığı tespit edilmiştir. Özellikle, taşınmazların değerini etkileyen unsurların gerekçelendirilmediği ve uzman kişilerden rapor alınmadığı görülmüştür. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun ilgili maddeleri, kamulaştırma kararının ardından idarenin, uzmanlardan rapor alarak ve emlak alım satım bürolarından bilgi toplayarak taşınmazların değerini belirlemesini öngörmektedir. Ancak, Erzincan Belediyesi’nin 2024 yılı içinde gerçekleştirdiği kamulaştırmalarda, değer tespit raporlarının yalnızca yüzölçümü ve nitelik bilgilerini içerdiği, emsal satış bedelleri gibi önemli unsurların dikkate alınmadığı anlaşılmıştır.
Özellikle İnönü Mahallesi’nde yapılan kamulaştırmalarda, üç emlakçıdan alınan fiyatların, taşınmazların değerine etki eden çeşitli faktörleri içermediği ve bu durumun, komşu sokaklardaki parsellerin metrekare fiyatlarında büyük farklılıklara yol açtığı belirlenmiştir. Ayrıca, kamulaştırılan binaların değer tespitinde kullanılan verilerin, emlak vergisi mükellefiyet bilgileriyle tutarsızlık gösterdiği saptanmıştır. Bu durum, kamulaştırma işlemlerinin gerekçelendirilmesinde sorunlara yol açmaktadır. Kamu İdaresi, bedel tespit raporları hazırlanırken Sermaye Piyasası Kurulu’ndan lisanslı uzmanlardan rapor alınmaya başlandığını belirtmiştir. Ancak, değer tespitinde yüzölçümü ve niteliklerin yanı sıra, taşınmazın değerine etki eden tüm unsurların dikkate alınması ve mevzuatta öngörülen araştırmaların yapılması gereklidir. Bu şekilde, kamulaştırma süreçlerinin daha şeffaf ve adil bir şekilde yürütülmesi sağlanabilir. |
BULGU: Kamulaştırmalarda Bedel Tespit Raporlarının Hazırlanması Sırasında Mevzuatta Öngörülen Araştırmanın Yapılmaması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – İl Belediyesi
Kamu İdaresinin yaptığı kamulaştırmalarda, kamulaştırmaya konu taşınmazların bedel tespitleri yapılırken mevzuatta öngörülen araştırma yöntemlerine başvurulmadığı, konunun uzmanı kişi, kurum veya kuruluşlardan rapor alınmadığı ve tespit edilen bedeli etkileyen unsurların gerekçelendirilmediği görülmüştür.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun “Satın alma usulü” başlıklı 8’inci maddesinde, kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idarenin, 2942 sayılı Kanun’un 11’inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendireceği, “Trampa yolu ile kamulaştırma” başlıklı 26’ıncı maddesinde ise, idareler tarafından trampada kullanılacak taşınmazların değerinin yine kurulacak komisyon marifetiyle tespit edileceği hüküm altına alınmıştır.
Aynı Kanun’un “Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları” başlıklı 11’inci maddesinde ise, kamulaştırılacak taşınmazın değeri belirlenirken kamulaştırılacak taşınmazların; cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları ve her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri, arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir, arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerleri, yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları ve yıpranma payları göz önünde bulundurularak ve her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler de esas tutularak düzenlenecek raporda bütün bu unsurların cevaplarının ayrı ayrı belirtileceği ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malların değerlerinin tespit edileceği ifade edilmiştir.
Erzincan Belediyesinin 2024 yılı içerisinde uzlaşma yoluyla kamulaştırmasını yaptığı 26 adet taşınmaz ve bu kamulaştırmalarda trampada kullandığı mülkiyeti kendisine ait olan 11 adet taşınmaza ait kamulaştırma evraklarının incelenmesi neticesinde; Kamu İdaresince hazırlanan değer tespit raporlarında, taşınmazların sadece yüzölçümlerinin ve niteliklerinin yer aldığı, taşınmazların değerini etkileyecek emsal satış bedelleri ve taşınmazın konumu gibi diğer unsurların sözel veya sayısal olarak hiçbir şekilde yer almadığı ve konunun uzmanı herhangi bir kurum, kişi veya kuruluştan bedel tespitine ilişkin rapor alınmadığı görülmüştür. Kamu İdaresinin sadece İnönü Mahallesinde kamulaştırılan 13 adet parselin değer tespitini yaparken üç farklı emlakçıdan metrekare bazında fiyat alarak piyasa araştırması yaptığı, ancak yapılan bu fiyat çalışmasının da kamulaştırılacak taşınmazın yüzölçümü ve niteliğinin yanında taşınmazın yola cephesi, cephesi varsa yolun ana yol mu tali yol mu olduğu, güneş alıp almadığı, rüzgâr ve dış etkenlerden etkilenme, önemli merkezlere uzaklık vs. gibi taşınmazın değerine olumlu ya da olumsuz etki eden hiçbir unsuru içermeyen bir çalışma olduğu ve bu çalışma sonucu aynı adanın komşu sokaklarındaki parsellerin metrekare fiyatına dört katına varacak kadar farklı fiyat takdir edildiği tespit edilmiştir.
Ayrıca, kamulaştırması yapılan binaların bedel tespitine esas verileri ile emlak vergisi mükellefiyet bilgilerinin farklı olduğu görülmüştür. Örneğin, Kamu İdaresinin, İnönü Mahallesi’ndeki kamulaştırmasını yaptığı ve dikim evi, tesisatçılık, halı yıkama, kuruyemişçi, müteahhitlik gibi faaliyetlerin yürütüldüğü 8 adet binanın bedel tespitini, Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2024 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ’e göre yaptığı ve binalara Tebliğ’in 2. sınıf B grubunda bulunan tek katlı ofisler, dükkan ve basit atölyeler yapı sınıfından değil, C grubu Sanayi Sınıfı yapılardan değer biçtiği görülmüştür. Ancak emlak vergisi mükellefiyet verilerinde bu binaların sanayi sınıfında değil iş yeri sınıfında kabul edildiği ve kamulaştırılacak binadaki yıpranma payının hesaplanmasında esas alınan bina yaşlarının emlak vergisi verilerindeki bina yaşlarından farklı olduğu tespit edilmiştir.
Mevzuatta öngörülen şekilde bir kıymet takdir raporu hazırlanmaması, kamulaştırma işlemlerindeki bedel tespitlerinin somut verilerle gerekçelendirilememesine yol açmaktadır.
Kamu İdaresi cevabında kamulaştırma işlemlerinde bedel tespit raporları hazırlanması aşamasında Sermaye Piyasası Kurulu’ndan lisanslı uzman kişilerden gerekli raporlar alınmaya başlandığı ifade edilmiştir.
Kamu İdaresi tarafından, değer tespit raporu hazırlanırken; yüzölçümü ve niteliğin yanında taşınmazın değerine olumlu ya da olumsuz etki eden tüm unsurların birlikte değerlendirilmesi, emsal satış ve vergi beyanı gibi mevzuatta öngörülen tüm araştırmaların yapılması ve konunun uzmanı kurum, kişi veya kuruluşlardan bedel tespitine ilişkin rapor alınması gerekmektedir.