Kantin ve Benzeri Ticari Alanların Kiralama İşlemlerinde Covid-19 Salgını Sebebiyle Uygulanan Kira İndirimlerinde Standart Bir Hesaplama Yöntemi Bulunmaması ve Hesaplamaya Esas Parametrelerin Değişmesine Rağmen Salgın Başlangıcındaki Veriler Üzerinden Hesaplanan Oranda Kira İndirimlerinin Devam Ettirilmesi (Sayıştay)

BULGU: Kantin ve Benzeri Ticari Alanların Kiralama İşlemlerinde Covid-19 Salgını Sebebiyle Uygulanan Kira İndirimlerinde Standart Bir Hesaplama Yöntemi Bulunmaması ve Hesaplamaya Esas Parametrelerin Değişmesine Rağmen Salgın Başlangıcındaki Veriler Üzerinden Hesaplanan Oranda Kira İndirimlerinin Devam Ettirilmesi

2021 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Genel Bütçeli İdareler ve Tesisleri

Bakanlığa bağlı sağlık tesislerinde yer alan kantin ve benzeri mahiyetteki ticari alanların sözleşmelerine göre tahsil edilmesi gereken kira tutarlarında, covid-19 salgınından mütevellit ticari faaliyetlerin azalması sebebiyle indirimler uygulanmıştır. Ancak yapılacak kira indirim oranlarının hangi parametreler üzerinden ve ne şekilde hesaplanacağı ile ilgili standart bir uygulama bulunmadığı gibi halen bazı sağlık tesislerinde salgının Türkiye’de ilk kez yayılım gösterdiği 2020 yılı Mart-Nisan-Mayıs verileri üzerinden hesaplanan oranda yapılan kira indirimleri devam ettirilmektedir.
Bakanlığa bağlı sağlık tesislerinin bünyesinde yer alan kantin alanları Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlardan olup bunlara ilişkin kiralama iş ve işlemleri 19.06.2007 tarih ve 26557 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerince gerçekleştirilmektedir.
Diğer yandan, Hazineye ait / Hazine ile hisseli / üst yapı Hazineye ait ya da zemini Hazineye ait olup, Sağlık Bakanlığına tahsisli olan yerler ile Sağlık Bakanlığınca kiralanmış ve kira bedelleri merkezi yönetim bütçesinden karşılanan hastane ve birinci basamak sağlık kurumlarındaki ticari amaçla kullanılması mümkün olan bölümlerinin Sağlık Bakanlığına bağlı döner sermayeli işletmelerce işletilmesi veya işlettirilmesine ilişkin esasları düzenleyen bir Protokol bulunmaktadır. Bahsi geçen Protokol’ün son geçerlilik tarihi Sağlık Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı arasında yapılan 23.05.2019 tarihli tadilat ile 15.06.2031 olarak belirlenmiştir.
Anılan Protokol kapsamında, Hazinenin özel mülkiyetinde olup Sağlık Bakanlığına tahsisli bulunan sağlık tesisleri bünyesindeki kantin yerlerinin kiraya verilmesine ilişkin ihale süreçleri ve sözleşme uygulama iş ve işlemleri Sağlık Bakanlığına bağlı döner sermayeli işletmelerce yürütülmektedir.
Covid-19 salgınının ülkemizde de görülmesi sebebiyle, bir takım önleyici tedbirlerin alınması kapsamında ticari faaliyet gösteren bir kısım işyerlerinin faaliyetlerine geçici süre ile kısıtlamalar getirilmiştir. Buna binaen 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümleri gereğince kiralanan ticari alanlara ilişkin sözleşmelerin uygulanmasında göz önünde bulundurulmak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğünce 81 ilin valiliklerine 20.03.2020 tarihli ve 73426 sayılı yazı yazılmıştır.
Bahsi geçen yazıda Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 12’nci maddesinin sekizinci fıkrası ile Yönetmelik eki tip kira sözleşmelerinde geçen “bulaşıcı hastalık, salgın gibi olayların çıkması ve benzeri hâller gibi mücbir sebepler ile sözleşmenin düzenlenmesinden sonra ortaya çıkan ve kamudan kaynaklanan hakkın kullanımını engelleyen sebepler hariç olmak üzere, kiracı sözleşmenin devamı süresince, kira süresinin uzatımı, kira bedelinin indirilmesi, ödeme tarihi ve miktarlarının, kiralanan alanın yüzölçümünün değiştirilmesi vb. talebinde bulunamaz.” düzenlemelerine atıfta bulunulduktan sonra;
“Buna göre, kiracıları tarafından talep edilmesi halinde;
a) Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 67 ve 70. Maddelerine göre idaremizce kiraya verilen büfe, kantin, kafeterya, çay ocağı gibi tahsisli taşınmazlardaki ticari amaçla kullanılan yerler ile İçişleri Bakanlığınca 16/03/2020 tarihi itibariyle faaliyet göstermemesine karar verilen yerlere ait kira bedellerinin, faaliyet göstermediği süreye isabet eden kısımlarının kira bedelinden indirilmesi/iade edilmesi/mahsup yapılması,
b) Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 67 ve 70. Maddelerine göre idaremizce kiraya verilen büfe, kantin, kafeterya, çay ocağı gibi tahsisli taşınmazlardaki ticari amaçla kullanılan yerlerden faaliyetine devam edenlerde personel sayısı ve faaliyet sürelerindeki değişiklikler dikkate alınarak yeniden belirlenmesi suretiyle gerekli indirim/iade/mahsubun yapılması,
Uygun görülmüştür.” denilmektedir.
Bunun ardından Sağlık Bakanlığı Strateji Geliştirme Başkanlığı tarafından 81 il sağlık müdürlüğüne 17.04.2020 tarih ve 93377465-869-E.413 sayılı yazı yazılmıştır. Yazıda özetle; Covid-19 salgınının oluşturduğu etkiden bahsedilmekte ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğünün 20.03.2020 tarihli ve 73426 sayılı yazısının belirlediği çerçeve de referans gösterilmek suretiyle, kantin ve benzeri ticari alanların kiracıları tarafından yapılan indirim taleplerinin ilgili kiralama ihalesini gerçekleştiren komisyonlarca, faaliyetlerin durdurulduğu veya kısıtlandığı sürelerle sınırlı olmak üzere, değerlendirilerek işlem tesis edilmesi uygun görülmektedir.
Yukarıda yer verilen düzenlemeler göz önüne alınarak, sağlık tesisleri bünyesinde bulunan kantin ve benzeri ticari alanlara ilişkin muhtelif illerdeki kiralama işlem dosyaları incelenmiş ve aşağıdaki hususlar tespit edilmiştir:
1-Kantin kira bedellerine uygulanacak indirim oranının hesabının ne şekilde yapılacağına ilişkin gerek Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü gerekse Sağlık Bakanlığı Strateji Geliştirme Başkanlığınca taşra birimlerine yazılan yazılarda sınırları net olarak belirlenmiş standart bir yöntem tarif edilmemiştir. Denetim yılında da taşra teşkilatına gönderilmiş bahsi geçen mahiyette detaylı bir genelge bulunmamaktadır. Bundan dolayı illerde kira indirim oranları poliklinik hasta sayısı, yatan hasta sayısı, refakatçi sayısı, hastanede çalışan personelin günlük ortalama sayısı, kiracı kişi ya da firmanın cirosu, kiracı kişi ya da firmanın çalıştırdığı personel sayısı, kullanılabilir kantin alanının yüz ölçümü vb. parametrelerin bir ya da birkaçı veya tamamındaki değişime bağlı olarak farklı yöntemlerle hesap edilmiştir. Ayrıca bazı yerlerde bu parametrelerin kantin ve benzeri ticari alanların gelirlerine yapacağı etki için farklı yüzdesel değerler belirlenmişken bazı yerlerde dikkate alınan parametrelerin etkisi eşit kabul edilmiştir. Yine hesaplama yöntemine ilişkin standardizasyonun sağlanamamasının bir sonucu olarak, hangi dönemlerdeki verilerin birbiriyle kıyaslanacağı belirsiz kalmıştır. Örneğin bazı illerde yukarıda sayılan parametrelere göre, salgın tedbirlerinin başlamasından önceki ve sonraki 1 ila 3 aylık veri dikkate alınmışken bazı illerde indirimin uygulanmasına esas ayın verisi ile salgın öncesi 2019 yılındaki aynı ayın verisi kıyaslanarak sonuç bulunmuştur.
2- Kantin ve benzeri ticari alanların sözleşmelerine göre belirlenen kira tutarlarında indirime gidilmesi uygulaması Covid-19 salgınının meydana getirdiği olağanüstü durum ve bu durumla ortaya çıkan ticari faaliyetteki azalma sebebiyle getirilmiştir. Ancak yapılan incelemelerde, hayatın kısmen de olsa normalleşmeye başlaması, buna bağlı olarak hastanelere başvuran hasta sayısı başta olmak üzere indirim hesabında göz önünde bulundurulan parametrelerdeki verilerin yükselmiş olması ve nihayetinde kantin ve benzeri ticari alanların ticari faaliyetlerinde artış meydana gelmesine rağmen; tam kapanma gibi tedbirlerin uygulandığı salgının ilk aylarındaki veriler üzerinden bulunan indirim oranlarının bazı illerdeki sağlık tesislerinde aynen uygulanmasına devam edildiği tespit edilmiştir. Ayrıca bu şekilde indirim uygulanan sözleşmelerin bazıları sona ermiş olmasına rağmen yeni ihalelerde de tahmin edilen bedel tespiti yapılırken normalleşme dönemiyle beraber ticari faaliyetin artışı dikkate alınmamış, salgının ilk dönemindeki veriler üzerinden hesaplanan indirimli kira tutarları 12 aylık ortalamalara göre TÜFE verisi ile güncellenerek tahmin edilen bedel tespiti yapılmıştır.
Netice olarak, kantin ve benzeri ticari alanlara ilişkin kira indirimlerinin hesabında bir standardizasyonun bulunmaması sebebiyle uygulama birliği sağlanamamakta ve aynı koşullar altındaki kiracı kişi ya da firmalara farklı yöntemlerle indirim hesabı yapılmaktadır. Diğer yandan normalleşme dönemiyle beraber indirim hesabına esas verilerin değişmesine rağmen bazı yerlerde kira bedellerinin güncellenmemesi sebebiyle ilgili döner sermayeli işletmelerdeki kira gelirleri olması gerekenden daha az tutarda tahakkuk ettirilmektedir.
Buna mukabil, Bakanlık tarafından Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Protokol gereği ödenen tutarda, kantin ve benzeri ticari alanların kiralarında uygulanan indirim karşılığı herhangi bir indirim olmaksızın ödeme gerçekleştirilmiştir.
Yukarıda yer verilen tespit ve değerlendirmelere ilişkin Kamu İdaresi cevabında özetle; bulguda geçen salgın sebebiyle sağlık tesislerinde düşen kira gelirleri nispetinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Protokol gereği yapılan ödemelerin düşürülmesi yönünde yazışma yapıldığı ve cevaben bu hususun uygun bulunmadığı, kira indirimlerinin yapılmasında ortak bir hesaplama modelinin hastanelerin farklı özel durumlarının mevcut olması dolayısıyla mümkün olmadığı ifade edilmektedir. Ayrıca kira indirimlerinin halen devam etmesi, yanlış hesaplama yapılıp yapılmadığının kontrol edilmesi ve bulguda yer alan diğer tespit ve değerlendirmelere dikkat edilmesini teminen il sağlık müdürlüklerine yazı yazıldığı belirtilmektedir.
Bulguda salgın döneminde yapılan kira indirimlerinin hesabına ilişkin bir takım standartların belirlenmemesinin aynı koşullar altındaki iki sağlık tesisinin kantin alanı kiracısına farklı indirim oranlarının uygulanması şeklinde sonuç doğurduğunun tespiti yapılmaktadır. Zira hesaplamaya esas parametrelerin hangisinin ne şekilde dikkate alınacağı ile ilgili sağlık tesislerine standartlar getirildiği takdirde her bir sağlık tesisi kendi özel durumlarını gözeterek bu parametreleri devreye almak suretiyle indirim oranı belirleyebilecek ve böylece daha hakkaniyetli bir uygulama ortaya çıkacaktır. Diğer yandan, Kamu İdaresi cevabından bulgu konusu tespit ve değerlendirmelerin gereği olarak bir takım yazışmaların yapıldığı anlaşılmaktadır.
Bu itibarla, olağanüstü dönemlerde kira indirimleri uygulanırken standart bir hesaplama yöntemine başvurulması, normalleşme dönemine geçilmesi ile beraber, Covid-19 salgını dönemindeki parametreler gerekçe gösterilerek belirlenen kira indirimlerinin sona erdirilmesi gerekmektedir.