|
ÖZET: Kayıtlı taşınmazların güncellemeleri, mevzuata uygun yöntemlerle gerçekleştirilmemektedir. 2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları, Büyükşehir Bağlı İdaresi’nin taşınmaz değerlemelerini, gelir idaresinden alınan tarifeler veya yeniden değerleme oranları üzerinden yaparak, Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Kaydına İlişkin Yönetmelik’e aykırı bir uygulama sergilediğini ortaya koymuştur. Yönetmelik, taşınmazların maliyet bedeli üzerinden kaydedilmesi gerektiğini belirtmekte, maliyet bedeli belirlenemeyen taşınmazlar için rayiç değerlerin esas alınmasını önermektedir.
Genel Yönetim Muhasebe Yönetmeliği, taşınmaz değerlerinin güncellenmesi konusunda net bir düzenleme sunmamakta; ancak “gerçeğe uygun değer” ve “kullanım değeri” kavramlarına vurgu yapmaktadır. Taşınmaz değerlemesi, mevcut piyasa koşullarına uygun yöntemlerle yapılmalı ve bu süreçte doğru bilgi toplama ve değerlendirme önem taşımaktadır. Yaygın değerleme yöntemleri arasında karşılaştırma, nominal değerleme, gelir ve maliyet yöntemleri bulunmaktadır. Özellikle Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS), taşınmaz değerleme süreçlerini destekleyerek, idarenin daha etkin ve doğru güncellemeler yapmasına olanak tanımaktadır. İdarenin Coğrafi Bilgi Sistemleri Şube Müdürlüğü, taşınmazların değerleme ve güncelleme süreçlerini geliştirmek için gerekli adımları atmalıdır. Bu sistem, taşınmazların daha hızlı, doğru ve ekonomik bir şekilde değerlendirilmesine yardımcı olurken, alım-satım, kiralama ve vergilendirme gibi işlemlerde de etkili çözümler sunmaktadır. Bu bağlamda, kayıtlı taşınmazların güncellenmesi için rasyonel bir veri tabanı oluşturulması ve mevzuat hükümlerine uygun hareket edilmesi önem arz etmektedir. |
BULGU: Kayıtlı Taşınmazların Güncellemelerinin Mevzuata Uygun Yöntemlerle Yapılmaması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Bağlı İdaresi
İdare’nin kayıtlı taşınmazlarına ilişkin mevzuata uygun yöntemler kullanılarak gerçeğe uygun değerleme yapmak yerine, gelir idaresinden alınan tarifeler ya da yeniden değerleme oranı baz alınarak güncelleme yapıldığı görülmüştür.
Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Kaydına İlişkin Yönetmelik’e göre, taşınmazlar maliyet bedeli üzerinden kayıt altına alınmalıdır. Maliyet bedeli belirlenemeyen taşınmazlar için rayiç değerleri temel alınmalıdır. Kayıtların güncellenmesi konusunda ise Genel Yönetim Muhasebe Yönetmeliği’ne atıfta bulunulmuştur. Ancak, bu yönetmelikte taşınmazların değerlerinin nasıl güncelleneceği konusunda belirgin bir hüküm bulunmamakla birlikte, “gerçeğe uygun değer” ve “kullanım değeri” kavramlarına veya idare tarafından belirlenmesi gereken değerlendirmelere vurgu yapılmıştır.
Genel Yönetim Muhasebe Yönetmeliği’nin “Tanımlar” başlıklı 4’üncü maddesinde “gerçeğe uygun değer”, piyasa koşullarında muvazaasız bir işlemde, bilgili ve istekli taraflar arasında bir varlığın el değiştirmesi veya bir borcun ödenmesi için belirlenen tutarı; 26’ncı maddesinin beşinci fıkrasında ise, “kullanım değeri” nakit üreten varlıklar için gelecekte elde edilmesi beklenen nakit akışlarının bugünkü değeri, nakit üretmeyen varlıklarda ise varlığın kalan hizmet potansiyelinin bugünkü değeri olarak ifade edilmiştir.
Yine aynı Yönetmelik’in “Maddi duran varlıkların kayıt değerleri” başlıklı 26’ncı maddesinin dördüncü fıkrasına göre, herhangi bir maliyet yüklenilmeksizin edinilen maddi duran varlıklar, gerçeğe uygun değeriyle muhasebeleştirilmelidir. Gerçeğe uygun değer belirlenemiyorsa, idarece tespit edilen değer esas alınmalıdır.
Bu kapsamda gerçeğe uygun değere ulaşmak için taşınmaz değerlemesi yoluna gidilmelidir. Taşınmaz değerlemesi, bir parselin durumuna uygun yöntemler kullanılarak o anki rayiç bedelinin belirlenmesini içerir. Doğru bir değer tahmini yapabilmek için temel bilgilerin tam anlamıyla elde edilmesi ve bu bilgilerin açık bir şekilde yorumlanması ve değerlendirilmesi önemlidir.
Taşınmaz değerlerini belirlemek için birçok yöntem bulunsa da en yaygın kullanılanlar; karşılaştırma, nominal değerleme, gelir (indirgenmiş nakit akımı) ve maliyet yöntemleridir. Mevzuatta geçen kullanım değeri kavramı, taşınmazın gelecekte beklenen getirilerinin net bugünkü değeri olan indirgenmiş nakit akım analizi ile uyumludur. Gerçeğe uygun değer ise nominal değerleme yöntemi kullanılarak elde edilebilir.
Nominal değerleme yönteminde, taşınmazın değerini etkileyen faktörler (ana yola yakınlık, altyapı, gürültü, jeolojik durum vb.) belirlenir. Bu faktörlere puanlar verilir ve ağırlıkları belirlenerek nominal taşınmaz değer haritaları oluşturulur.
Taşınmaz değerleme yöntemlerinde, taşınmaza ilişkin veri tabanının oluşturulması ve bu veri tabanında konumsal bilginin ağırlıklı olması önemlidir. Bu aşamada Coğrafi Bilgi Sistemleri, yeryüzüne ait bilgileri belirli bir amaca yönelik olarak toplama, bilgisayar ortamında depolama, güncelleştirme, kontrol etme, analiz etme ve görüntüleme gibi işlemlere olanak sağlayan bir karar destek sistemi olarak taşınmaz değerlemesi için kullanılabilmektedir.
İdarenin bünyesinde faaliyet gösteren Coğrafi Bilgi Sistemleri Şube Müdürlüğü, taşınmaz değerleme ve güncelleme süreçlerinin etkin bir şekilde yürütülmesi için, gelişmiş CBS kullanarak taşınmaz değerlerini belirleme ve güncelleme konularında çalışmalarını başlatabilmesi ve koordine edebilmesi mümkündür.
CBS destekli taşınmaz değerleme yöntemleri, İdare’nin taşınmazlarını daha hızlı, doğru ve ekonomik bir şekilde değerlendirmesine olanak sağlar. Bu yaklaşım, alım-satım, kiralama, kamulaştırma ve vergilendirme gibi birçok işlemde sağlıklı çözümler sunarak kurumun etkin bir şekilde yönetimini desteklemektedir.
Kamu İdaresince, Bulgu konusunda gerekli çalışmaların yürütüldüğü belirtilmiştir.
Yukarıda yer alan açıklamalar doğrultusunda, kayıtlı taşınmazlara ilişkin olarak, Coğrafi Bilgi Sistemleri Şube Müdürlüğü’nün desteğiyle, İdarenin rasyonel bir veri tabanı oluşturarak mevzuat hükümleri yönünde, gerçeğe uygun güncellemeler yapması gerekmektedir.