| ÖZET: Kocasinan Belediyesi’nin kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin yapılan incelemeler, mevzuata aykırı uygulama yöntemleri ortaya çıkarmıştır. Proje alanındaki taşınmazların ve hak sahiplerine verilen konutların kıymet takdirlerinin yapılmadığı tespit edilmiştir. Mevzuatta belirtildiği üzere proje ortak giderlerinin hesaplanmaması ve bu yapılara inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilmez, su, doğalgaz ve elektrik bağlanmaz gibi hükümlere uyulmamıştır.
Bu durumlardan kaynaklanan tespit sonuçları şunlardır: |
BULGU: Kentsel Dönüşüm İşlemlerine İlişkin Tespitler
2023 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi
Kocasinan Belediyesinin 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73‘üncü maddesine göre yapılan kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin tespit edilen hususlar maddeler halinde aşağıda belirtilmiştir.
Proje Alanında Yer Alan Taşınmazların ve Hak Sahiplerine Verilen Konutların Kıymet Takdirlerinin Yapılmaması
Yapılan incelemelerde İdarenin kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan ettiği bölgelerde yapılacak kentsel dönüşüm çalışmalarına esas olacak gerek mevzuatta gerek uygulama esaslarında belirtilen kıymet takdirlerinin yapılmadığı ve hak sahibi olanlara sadece taşınmazlarının metrekaresi üzerinden konut hakkı verildiği görülmüştür.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73’üncü maddesinde; “Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir.”,
Yine İdarenin kentsel dönüşüm alanları için çıkardığı uygulama esaslarında:
“Proje alanı içerisinde kalan hak sahipleriyle yapılacak konut anlaşma esasları; “Proje alanı içerisinde kalan, etapta verilen m2 ye göre bir adet konut sözleşmesi yapmaya hak kazanan hissedarların alacak ve borçlanma bedeli belediye kıymet taktir komisyonunca belirlenecektir. Borçlanma ve alacakların ödeme şekli ve zamanı belediye Encümenince karara bağlanacaktır.”
“Sözleşme şartlarını yerine getiren tüm hak sahiplerine proje alanı içerisinde bulunduğu etaptan üretilecek konutlardan kura suretiyle konut verilecek, konutların konumlarına (kat ve cephe) göre oluşan değer farkı hak sahiplerince ödenecektir. Ödeme şekli ve zamanı belediye encümenince belirlenecektir.” Denilmektedir.
Yapılan incelemelerde İdare tarafından mevzuat hükümleri çerçevesinde oluşturulan uygulama esaslarında hak sahiplerinin taşınmazlarının ve hak sahiplerine verilen konutların değerlemelerinin yapılmadığı, belirlenen metrekare üzerinden hak sahiplerine konut tedarik edildiği ve verilen konutların cephe, konum vs özelliklerine ilişkin belirleme yapılmadan değer farklılığı yaratılmadığı görülmüştür.
İdarenin uygulama esaslarında belirtildiği şekilde hak sahiplerinin taşınmazlarının değerlemesinin yapılması ve bu değer üzerinden verilen konutlarında konum cephe gibi unsurların dikkate alınarak yani değer farklılığı yaratılarak verilmesi gerekmektedir.
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanlarında Proje Ortak Giderlerinin Hesaplanmaması
Yapılan incelemelerde kentsel dönüşüm ve gelişim alanlarında yapılan alt yapı ve rekreasyon harcamaları proje ortak gideri sayılmakta olup İdare tarafından bu alanlarda bu giderin hesaplanmadığı görülmüştür.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73’üncü maddesinde: “Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır. Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır. Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz.” Denilmektedir.
Yine İdarenin kentsel dönüşüm alanları için çıkardığı uygulama esaslarında: “Yapıları kendileri yapmak veya yaptırmak isteyen hak sahipleri belediye tarafından belirlenen inşaatın planda belirlenen m2 si üzerinden proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Proje ortak giderleri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilmez, su, doğalgaz ve elektrik bağlanmaz.” Şeklinde hüküm altına alınmıştır.
Yapılan incelemelerde İdare tarafından proje ortak giderlerinin hesaplanmadığı ve mevzuatta belirtildiği üzere bu yapılara inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilmez, su, doğalgaz ve elektrik bağlanmaz denilmesine rağmen bu hükmede uyulmadığı görülmüştür.
Sonuç olarak bu yerlerde yapılan yapılarda mevzuatta belirtilen proje ortak giderlerinin hesaplanması gerekmekte olup bu giderlerin karşılanmadan bu yapılara inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilmez, su, doğalgaz ve elektrik bağlanmamalıdır.