Kira Alacaklarının Takip ve Tahsil İşlemlerinin Gerçekleştirilmemesi (Sayıştay)

BULGU: Kira Alacaklarının Takip ve Tahsil İşlemlerinin Gerçekleştirilmemesi

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Belediyesi

İdarenin, kiraya vermiş olduğu bazı taşınmazları için tahakkuk eden ve vadesi geçmiş kira alacaklarının bulunduğu ve buna rağmen bu alacaklar için gerek Türk Borçlar Kanunu ile İcra ve İflas Kanunu gerekse kira sözleşmelerinden kaynaklı hakların kullanılmadığı görülmüştür.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Kira bedelini ödeme borcu”nun düzenlendiği 313’üncü maddesinde; kiracının, kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu; “İfa zamanı”nın düzenlendiği 314’üncü maddesinde; kiracının, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlü olduğu ifade edilmiştir.

6098 sayılı Kanun’un “Kiracının temerrüdü”nün düzenlendiği 315’inci maddesinde ise; kiracının, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmediği takdirde, kiraya verenin kiracıya yazılı olarak bir süre vereceği, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebileceği; kiracıya verilecek sürenin ise en az on gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az otuz gün olduğu hüküm altına alınmıştır.

Aynı Kanun’un konut ve çatılı işyerleri için sözleşmenin kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava yoluyla feshini düzenleyen 352’nci maddesinde ise; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmü yer almaktadır.

6098 sayılı Kanun hükümlerine göre; taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra kira bedelinin ifa edilmemesi sebebiyle kiracının temerrüde düşmesi halinde kiracıya ihtar çekilerek süre verilmesi ve süre sonunda sözleşmenin feshedileceği uyarısında bulunulması gerekmekte, tüm bunlara rağmen süresinde ödemenin yapılmaması halinde ise 6098 sayılı Kanun’un 315’inci maddesine göre sözleşmenin feshi yoluna gidilebilmektedir.

Kira sözleşmelerine ilişkin genel hüküm niteliğinde olan Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesine ilave olarak, konut ve çatılı iş yerlerinin kiralanmalarına ilişkin olarak ayrıca, 352’nci maddede de kira sözleşmesinin feshi öngörülmüştür. Ancak, bu maddede Kanun’un 315’inci maddesindeki fesih yönteminden farklı olarak, dava yoluyla kira sözleşmesinin feshi söz konusudur.

Kanun’un 315’inci maddesindeki fesih iradesinin, dava yoluyla kullanılması zorunlu değilken, 352’nci maddeye göre yapılacak fesihlerde dava açılması bir zorunluluktur.

Bu düzenlemeye göre; kiraya veren, kiracıya bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi üzerine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunmuşsa, ilgili kira yılının veya bir kira yılını aşan sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

6098 sayılı Kanun’un yukarıda yer verilen düzenlemelerine ilave olarak; kira bedelinin ödenmemesi halinde, kira bedelinin ödenmesi ve kiralananın boşaltılması için 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269’uncu madde hükmüyle de özel bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre, kiracının muaccel hale gelmiş kira bedelini ödememesi üzerine kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu’nun 315’nci maddesindeki asgari süreleri vererek kiracıya bir ödeme emri göndermesi ve bu ödeme emrinde kiracının tahliyesinin istenebileceği ihtarının bulunması halinde kiracıdan kiralananı boşaltması istenebilecektir. Bu durumda, borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilecektir.

Mezkûr mevzuat hükümlerinden de anlaşılacağı üzere, İdarenin taşınmazlarında yer alan kiracılarının borçlarını ödemeyerek temerrüde düşmesi halinde; kira alacaklarının tahsilinin sağlanması, sözleşmenin feshedilmesi ve kiracının tahliyesinin gerçekleşmesi için izleyebileceği kanunlardan kaynaklı muhtelif yöntemler bulunmaktadır.

Uygulamada, İdarenin kiracıları ile yapmış olduğu sözleşmelerin bir kısmında kira ödeme periyodu yıllık, bir kısmında üçer aylık, bir kısmında ise aylık olacak şekilde belirlenmiştir. Buna göre, sözleşme ile belirlenen ödeme döneminin başlangıcında kira bedeli İdare tarafından tahakkuk ettirildiğinde, kiracının süresi içinde tahakkuk eden bedeli İdareye ödemesi gerekmektedir.

Yapılan incelemede, birçok kiracının (belediye şirketleri dâhil) kira borcunu uzun zamandır ifa etmediği, İdarenin ise ifa edilmeyen vadesi geçmiş kira alacaklarının büyük bir kısmı için takip işlemi başlatmadığı, yukarıda yer alan mevzuat hükümlerinden doğan yasal hakların kullanımı için herhangi bir girişimde bulunmadığı tespit edilmiştir.

İdare gelir hesapları üzerinde yapılan incelemede; 31.12.2024 tarihi itibarıyla tahakkuk etmiş toplam kira alacağı tutarının 2.955.569.276,18 TL olduğu, söz konusu tutarın 324.707.827,68 TL’lik kısmının duran varlık hesaplarında izlenen henüz vadesi gelmemiş alacaklardan oluştuğu, 13.447.153,13 TL’lik kısmının ise tecil edilmiş veya taksite bağlanmış alacaklardan olduğu ve bu sebeple vadesi gelmemiş alacak olarak nitelendirebileceği değerlendirilmiştir.

Tahakkuk eden toplam kira alacağı olan 2.955.569.276,18 TL’den vadesi henüz gelmemiş kira alacakları 338.154.980,81 TL (324.707.827,68+13.447.153,13) olarak düşüldüğünde, geriye kalan 2.617.414.295,37 TL tutarındaki kira alacağının vadesi gelmiş ve tahsil edilebilir durumda olan ancak henüz tahsil edilmemiş alacaklardan oluştuğu anlaşılmaktadır. Söz konusu hususa ilişkin ayrıntılara aşağıdaki tabloda yer verilmiştir.

Tablo 41: Kira Alacaklarına İlişkin Bilgiler

Vadesi geçmiş olmasına rağmen tahsili sağlanmamış toplam 2.617.414.295,37 TL tutarındaki kira alacağının 50.926.562,49 TL’lik kısmı için İdarece takip işlemi başlatıldığı, ancak 2.566.487.732,88 TL’lik kısmı için herhangi bir takip işlemi başlatılmadığı tespit edilmiştir. Söz konusu hususa ilişkin ayrıntılara aşağıdaki tabloda yer verilmiştir:

Tablo 42: Takibi ve Tahsili Yapılmayan Kira Alacaklarına İlişkin Bilgiler

Yukarıdaki tablodan da anlaşılacağı üzere; 2.566.487.732,88 TL tutarındaki vadesi geçmiş kira alacağının tahsili için herhangi bir takip başlatılmadığı; ayrıca, mevzuat hükümlerinden doğan kira alacaklarının tahsilinin sağlanması amacıyla icra işlemi başlatılması, kiracının tahliye edilmesi ve sözleşmenin feshi yoluna gidilmesi gibi kanuni hakların kullanılmadığı görülmüştür.

Vadesi geçmiş kira alacakları için takip işlemlerinin başlatılmaması, Belediye gelirlerinin artırılmasına engel olduğu gibi söz konusu alacakların zamanaşımına uğraması riskini de taşımaktadır. Ayrıca zamanaşımına uğrama riskinin vuku bulması halinde ise, zamanaşımına uğradıktan sonra talep edilecek alacaklar, kişiler tarafından dava konusu edilebilecek ve süresi geçtiği için kaybedilen bu davalar ile ilgili olarak İdare bütçesinden bu kez “vekâlet ücreti”, “yargılama gideri”, “harçlar” ve “dosyada yapılan diğer masraflar” ayrıca ödenmek zorunda kalınacaktır.

Yukarıda yer alan denetim tespiti üzerine, İdare tarafından özetle; belirli periyotlarla tahsil edilmeyen kira alacaklarının kontrolü sağlanarak kiracılara borç ihtarlarının tebliğ edildiği, ödeme gerçekleştirmeyenler için ise hukuki süreç başlatılacağı ifade edilmiş olsa da söz konusu hususa ilişkin herhangi bir evrak sunulmamıştır.

Sonuç olarak, İdarenin alacaklarının tahsilini süresi içinde gerçekleştirmesi, vadesi geçen her alacak için zamanaşımını kesecek veya durduracak işlemlerin yerine getirilmesi ve yukarıda yer verilen mevzuata uygun olarak kira alacaklarının tahsil edilmesi gerekmektedir.