|
ÖZET: Kira artışlarının beş yıllık rayiç değer güncellemelerinin yapılmaması, 2024 yılı Sayıştay Denetim Raporları kapsamında ele alınmıştır. İncelemeler sonucunda, Büyükşehir İlçe Belediyesi’ne ait bazı taşınmazların kira bedellerinin emsal kira bedellerini yansıtmadığı tespit edilmiştir. Taşınmazların kira bedeli artışları, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama artış oranına dayandırılarak belirlenmiş, ancak beş yıldan fazla kirada kalan taşınmazlarda güncellemelerin yapılmadığı anlaşılmıştır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedellerinin ilk beş yıl boyunca TÜFE artış oranını geçmeyecek şekilde artırılmasını öngörmektedir. Ancak, beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda kira bedelinin belirlenmesi için taraflar arasında bir anlaşma sağlanmadığında, hâkim tarafından belirlenmesi gerektiği belirtilmiştir. İncelemeler, bazı taşınmazların kira bedelinin, konum, çevre, nitelik ve emsal kira bedelleri dikkate alınmadan yalnızca TÜFE artış oranında artırıldığını göstermiştir. Bu durum, Kamu İdaresi’nin taşınmaz kira gelirlerinin düşmesine neden olmuş ve eksik uygulamalar sonucunda emsal kira bedellerine göre düşük kalan kira bedelleri, Kamu İdaresi’nin gelir kaybına yol açmıştır. Kamu İdaresi, bu bulgulara katıldığını ve gerekli çalışmaların yapılacağını belirtmiştir. Kira bedellerinin her beş yılda bir, taşınmazın özellikleri ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır. |
BULGU: Kira Artışlarındaki Beş Yıllık Rayiç Değer Güncellemesinin Yapılmaması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi
Kamu İdaresinin mülkiyetinde bulunan bazı taşınmazların kira bedellerinin emsal kira bedellerini yansıtmadığı görülmüştür.
Taşınmaz kira dosyalarının incelenmesi neticesinde; taşınmazlara ait kira bedeli artışlarının Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama artış oranı esas alınarak tespit edildiği ve hesaplanan artış bedelinin önceki yıl kira bedeline eklenerek yeni yıl kira bedelinin bulunduğu görülmüş ve beş yıldan fazla süredir kirada olan taşınmazlarda, emsal ve rayiç bedel güncellemelerinin yapılmadığı anlaşılmıştır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesinde; kira bedellerinin ilk beş yıl boyunca TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranını geçmemek koşuluyla sözleşmede belirlenen oranda artırılacağı, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin ise, TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa hâkim tarafından belirleneceği hüküm altına alınmıştır.
Yapılan incelemede, bazı taşınmazların yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli ve emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde bulundurulmadan TÜFE on iki aylık ortalama artış oranında artırıldığı görülmüştür. Kamu İdaresi taşınmazlarının kiralama başlangıçlarının çok eski yıllara dayanması ve bu tarihe kadar kira sözleşme bedellerinin başkaca bir işlem uygulanmadan sadece TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranında artırılarak belirlenmiş olması sebebiyle, Kamu İdaresine ait taşınmaz kira bedellerinin emsal kira bedellerine göre çok düşük kalmasına neden olunmuştur. Bu eksik uygulama, Kamu İdaresinin taşınmaz kira gelirlerinin bir kısmından yoksun kalmasına yol açmıştır.
Kamu İdaresi cevabında bulgu konusu hususa iştirak edilmiş olup gerekli çalışmaların yapılacağını belirtmiştir.
Bu kapsamda; kira bedellerinin sadece ilk beş yıl TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranında artırılması, her beş yılın sonunda ise kira bedelinin, her bir kira sözleşmesi itibarıyla yeni dönem başlangıcından önce TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranı, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli gibi kira bedeline etki eden tüm etkenler dikkate alınarak ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenmesi amacıyla taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa yasal yollara başvurulması gerekmektedir.