Kira, Ecrimisil ve Taşınmaz Kullanım Bedellerinin Tahsil Edilmemesi ve Takibinin Sağlıklı Bir Şekilde Yapılmaması (Sayıştay)

BULGU: Kira, Ecrimisil ve Taşınmaz Kullanım Bedellerinin Tahsil Edilmemesi ve Takibinin Sağlıklı Bir Şekilde Yapılmaması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Belediyesi

Kira, ecrimisil ve taşınmaz kullanım bedellerini vadesinde ödemeyen işletme ve kişiler için mevzuatta ve ihale şartnamelerinde öngörülen işlemlerin yapılmadığı ve müeyyidelerin uygulanmadığı görülmüştür.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun;

62’nci maddesine göre müşterinin taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatının gelir kaydedileceği ve sözleşmenin feshedilerek hesabının genel hükümlere göre tasfiye edileceği,

64’üncü maddesine göre kiraya verilecek taşınmaz malların kira süresinin 10 yıldan fazla olamayacağı, 3 yıldan fazla kiralamada 5393 sayılı Belediye Kanunu’na göre belediye meclisin yetkili olacağı, ayrıca 3 yıldan fazla kiralama işlerinde, kira bedelinin her yıl şartname ve sözleşmesindeki esaslara göre yeniden tespit edileceği,

75’inci maddesinde ise kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edileceği, aksi halde ecrimisil alınacağı, işgal edilen taşınmaz malın, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edileceği hüküm altına alınmıştır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun;

313 ve 314’üncü maddelerinde kiracının, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlü olduğu,

“Kiracının temerrüdü” başlıklı 315’inci maddesinde, kiracı kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebileceği,

344’üncü maddesinde beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği,

345’inci maddesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açma süresinin ve mahkeme kararının etkisinin düzenlendiği,

347’nci maddesinde on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de, kiracının her zaman, kiraya verenin ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebileceği,

348’inci maddesinde konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliğinin, yazılı şekilde yapılmasına bağlı olduğu,

352’nci maddesinde kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya verenin, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebileceği, kiracının, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya verenin, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği,

ifade edilmektedir.

Kira gelirlerinin tahakkuku, tahsili ve takibine ilişkin Belediyenin yapmış olduğu işlemlerin ve kayıtların incelenmesi neticesinde;

2024 yılında ve önceki yıllarda tahsil edilemeyen 102.621.508,00 TL kira, 20.378.519,00 TL ecrimisil ve 172.957.210,00 TL taşınmaz kullanım bedeli alacağı olmak üzere toplam 295.957.237,00 TL alacağın bulunduğu tespit edilmiştir. Belediyece temerrüde düşen kiracılara yukarıda bahsedilen mevzuat hükümleri çerçevesinde sistematik olarak yazılı ihtarda bulunulmadığı, kira borcunu geç ödemeyi veya ödememeyi alışkanlık haline getiren kiracıların kira sözleşmelerinin feshedilmediği, taşınmazdan tahliyelerinin yapılmadığı, kira alacaklarının bir kısmı için icra takibi yapılmadığı, ayrıca beş yıllık kira süresini aşan kiracılar için beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin günün şartları ve ilin gelişimine uygun olarak yeniden belirlenmesi için dava veya anlaşma yoluna gidilmediği tespit edilmiştir.

Bu durum ise kira, ecrimisil ve taşınmaz kullanım bedellerinin bir kısmının birikmesine ve bu alacaklar için icraya başvurulduğu halde alacakların tahsilatının yapılamamasına, ayrıca uzun süredir (11 yıldır) kira alacağını ödemeyen kiracılar bulunmasına rağmen bu kiracıların tahliye edilmemesine neden olmaktadır.

İdare tarafından verilen cevapta, ilgili kanun ve yönetmeliklere uygun olarak alacakların tahsil ve tahliyesine ilişkin işlemlerin yürütüldüğü, mülkiyeti Antalya Büyükşehir Belediyesi’ne ait taşınmazlarda yapılan incelemeler sonucunda fuzuli işgallerin tespit edilerek tahliye taleplerinin kaymakamlıklara iletildiği; bu kapsamda bazı tahliye işlemlerinin tamamlanmasına karşın bazı tahliye taleplerinin mahkemeler tarafından reddedildiği veya iptal edildiği; vadesi geçmiş kira ve kullanım bedellerinin tahsili amacıyla ilgili mükelleflere tebligatlar gönderildiği ve icra takiplerinin başlatıldığı; kiracılarla ilgili kira sözleşmelerinin feshedilmesi ve tahliye işlemlerinin gerçekleştirildiği, bunun yanında bazı tahliye işlemlerinin devam etmekte olduğu; ayrıca kira borçlarının tahsili için hukuki süreçlerin başlatıldığı ve bu süreçlerin ilgili daireler arasında koordinasyon sağlanarak yasal çerçevede yürütüldüğü ifade edilmiştir. Ancak, ilgili kanun ve yönetmeliklere uygunluk ifade edilmesine rağmen, vadesinde ödenmeyen kira, ecrimisil ve taşınmaz kullanım bedellerine yönelik sistematik ve etkili ihtarların gönderilmediği, borçlu kiracıların sözleşmelerinin feshedilmediği ve tahliye işlemlerinin geciktirildiği görülmüştür.

Bazı tahliye taleplerinin mahkemelerce reddedilmiş olması ise idarenin tahliye süreçlerini yeterince sağlam ve hukuka uygun şekilde yürütmediğine işaret etmektedir. İcra takiplerinin başlatıldığı belirtilmekle birlikte, 2024 yıl sonu itibariyle 295.957.237,00 TL tutarındaki alacağın tahsil edilemediği ve uzun süredir tahliye edilmeyen işgaller ile 11 yıldır kira borcunu ödemeyen kiracıların bulunmasına rağmen gerekli işlemlerin yapılmadığı tespit edilmiştir. Bu durum, idarenin cevabı ile uygulama arasında uyumsuzluğun mevcut olduğunu göstermektedir.

Sonuç olarak, kira, ecrimisil ve taşınmaz kullanım bedellerine ilişkin alacakların takibinin ve tahsilinin sağlanması, söz konusu bedellerin ödenmemesi durumunda ise mevzuatta öngörülen işlemlerin uygulanması gerekmektedir.