Kira Güncellemelerinin Sözleşme ve Borçlar Kanunu Hükümlerine Uygun Olarak Yapılmaması (Sayıştay)

BULGU: Kira Güncellemelerinin Sözleşme ve Borçlar Kanunu Hükümlerine Uygun Olarak Yapılmaması

2021 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Sosyal Güvenlik Kurumları

Kurum tarafından kiraya verilen taşınmazlara ilişkin olarak gerek kira sözleşmelerinden gerekse Borçlar Kanunu hükümlerinden kaynaklanan beş yılda bir yapılması gereken kira güncellemelerinin yapılmadığı tespit edilmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde;
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” hükmüne yer verilmiştir. Kurum ile kiracılar arasında yapılan sözleşmelerin bir kısmında da beş yılda bir kira bedellerinin piyasa değerinin altında kalması halinde güncelleneceğine ilişkin hükümler bulunmasına rağmen Kurum tarafından bu güncellemelerin yapılmadığı tespit edilmiştir.
Örneğin, Emekli Sandığı Genel Müdürlüğü ile özel bir göz hastanesi arasında yapılan 18.12.2003 tarihli sözleşmede, İstanbul ili Beşiktaş ilçesi Etiler Nispetiye caddesinde bulunan arsa üzerine yap işlet devret modeli ile özel branş hastanesi (göz) yapılması ve söz konusu hastane binasının 30 yıl süre ile işletilerek işletme süresince Kuruma kira ödenmesi ve işletme sonunda binanın Kuruma devredilmesi öngörülmüştür.
Söz konusu kira sözleşmesi ve bu esas sözleşmeye dayalı olarak yapılan ek sözleşmelerde “Sandığa ödenecek kira bedellerinin piyasanın altında kalması halinde, her 5 (beş) yılda bir gözden geçirilerek piyasa kira seviyesine çıkarılacaktır.” hükmüne yer verilmiştir.
SGK İstanbul il müdürlüğünde yapılan denetimde belirtilen bina için 2021 yılı içerisinde aylık 307.900 TL kira alındığı görülmüştür. Söz konusu kira bedellerinin güncellenmesi için ise ilgili yıllarda piyasa araştırma komisyonunun oluşturulduğu, komisyon tarafından bölgede bulunan emlakçılara binanın rayiç bedelinin ne olabileceğinin sorulduğu, emlakçıların ise çevresinde emsali bulunmadığı için bedel verilemeyeceğinin söylendiği, bunun üzerine kira bedellerinin sadece TÜFE oranı dikkate alınarak güncellendiği görülmüştür.
Fakat söz konusu binanın emsalinin bulunmaması ilgili bina hakkında rayiç kira bedelinin tespit edilmesine engel değildir. Nitekim Sayıştay tarafından aynı konuya ilişkin olarak geçmiş yıllarda yazılan bir bulguya istinaden Kurum tarafından Taksim’de bulunan bir gayrimenkul için SPK lisanslı üç farklı gayrimenkul değerleme şirketine değerleme yaptırılarak rayiç kira bedeli belirlenmiştir. Aynı değerleme yönteminin İstanbul Etiler’de bulunan 12 kattan oluşan ve yaklaşık 14.000 m2 kapalı alana sahip olan hastane binası içinde uygulanması mümkündür.
Beş yıllık kira güncellemelerinin yapılmamasına ilişkin benzer durumlar Kurumun diğer taşınmazlarında da bulunmaktadır.
Sonuç olarak, Kurum tarafından kiraya verilen taşınmazlara ilişkin olarak gerek kira sözleşmelerinden gerekse Türk Borçlar Kanunu’ndan kaynaklanan kira güncellemelerinin gerçeğe uygun olarak yapılması ve geçmiş yıl kiralarına ilişkin düzeltici işlemlerin tesis edilmesi gerekmektedir.