Kira Sözleşmeleri Uzun Süre Devam Ettirilen Taşınmazlara İlişkin Kira Bedelleri Güncellenirken Rayiç Değerlerin Dikkate Alınmaması ve Kira Bedellerinin Artmasına Rağmen Teminat Tutarlarının Güncellenmemesi (Sayıştay)

BULGU: Kira Sözleşmeleri Uzun Süre Devam Ettirilen Taşınmazlara İlişkin Kira Bedelleri Güncellenirken Rayiç Değerlerin Dikkate Alınmaması ve Kira Bedellerinin Artmasına Rağmen Teminat Tutarlarının Güncellenmemesi

2023 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Sosyal Güvenlik Kurumları

Kira sözleşmesi bittikten sonra sözleşmeye istinaden kiralanmasına devam edilen taşınmazların kira bedeli güncellemelerinin rayiç değerler dikkate alınmadan yapıldığı ve yapılan bu artışlara rağmen teminat tutarlarının güncellenmediği görülmüştür.
Sosyal Güvenlik Kurumu Taşınmazlar Yönetmeliği’nin 25’inci maddesine göre; 4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi uyarınca belirlenen limitler çerçevesinde kiraya verilecek taşınmazların kapsamı, kapsamdaki taşınmazların hangilerinin açık artırma, kapalı teklif veya doğrudan kiraya verme usullerinden biriyle kiraya verilmesini belirlemeye Kurum Başkanı veya Yönetim Kurulu yetkilidir. Aynı Yönetmelik’in 28’inci maddesinde ise Kurumun doğrudan kiraya verme usulüyle yapabileceği kiraya verme işlemleri belirlenmiş olup geriye kalan taşınmazların açık artırma veya kapalı teklif usulüyle ihale yapılarak kiraya verilmesi gerekmektedir.
5502 sayılı Sosyal Güvenlik Kurumuna İlişkin Bazı Düzenlemeler Hakkında Kanun’un 35’inci maddesinde Kurumun sahibi bulunduğu taşınmazların kira artış oranlarının, yeniden değerleme oranından az olmamak üzere rayiç değerle belirleneceği ifade edilmiştir. Ekonomik koşullar göz önünde bulundurularak kira bedellerini belirlemeye ise Yönetim Kurulu yetkilidir.
Kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemelerde dikkate alınması gereken Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde ise beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, kira sözleşmelerinde böyle bir düzenleme yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin hâkim tarafından maddede belirtilen hususlar dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği hüküm altına alınmıştır.
Kurumun merkez ve taşra birimlerinde kiraya verdiği taşınmazlara ilişkin bilgiler incelendiğinde, özellikle 1 yıl süreli sözleşme imzalanmasına rağmen aynı taşınmazların 27, 38, 45 yıl gibi çok uzun yıllar aynı kira sözleşmesiyle kullandırılmaya devam edildiği tespit edilmiştir. Yönetmelik hükümleri uyarınca kiralama süreci biten taşınmazların aynı kiracıya doğrudan kiraya verilmesi yönünde düzenleme bulunmamaktadır. Ancak, kiracılarla yapılan sözleşmelerde, sözleşmenin taraflarca iptal edilmemesi halinde süre sonunda 1 yıl daha devam edeceği şeklinde hükümlere yer verilmiştir.
Uzun süre aynı kira sözleşmesiyle kiralanmaya devam edilen taşınmazların kira bedelleri Yönetim Kurulunca ekonomik koşullar dikkate alınarak belirlenen oranda güncellenmektedir. Bu şekilde olan taşınmazların kira bedelleri belirlenirken rayiç değerler dikkate alınmamakta ve kiralama süreleri beş yılı doldurmasına rağmen kira bedellerinin piyasa rayiçlerine uygun olarak güncellenmesine yönelik çalışmalar gerçekleştirilmemektedir. Bunlara ek olarak, kira artışı yapılmayan veyahut yeniden değerleme oranından daha düşük oranların belirlendiği dönemlerin bulunması uzun süreli kiralanan taşınmazlarda kira bedellerinin piyasa rayiçlerinin daha da altında kalmasıyla sonuçlanmaktadır.
Özellikle ilk kiraya verme işlemi uzun yıllar öncesine dayanan bu taşınmazlarda, imar planının veya çevresel faktörlerin değişmesi gibi nedenlerle taşınmazın değeri yeniden değerleme veya tüketici fiyat endeksi oranından bağımsız olarak değişebilmektedir. Bu nedenle, Kurum taşınmazları için alınan kira bedellerinin emsal bedellerine ve rayiç değerlerine uygun olarak belirlenmesinin kamu gelirlerinin aşınmaması açısından önem arz ettiği değerlendirilmektedir.
Ayrıca, Sosyal Güvenlik Kurumu Muhasebe Yönetmeliği’nin çeşitli hükümlerine göre; mevzuatları gereği nakden veya mahsuben tahsil edilen depozito ve teminatlar vadesine göre 330/430 Alınan Depozito ve Teminatlar Hesabı’na, muhasebe birimlerine teminat ve depozito olarak teslim edilen teminat mektuplarının ise 910 Alınan Teminat Mektupları Hesabı’na kaydedilmesi gerekmektedir. Sosyal Güvenlik Kurumu Taşınmazlar Yönetmeliği hükümleri uyarınca Kurum mülkiyetinde bulunan taşınmazların kiraya verilmesi halinde 4 aylık kira bedeli değerinde kesin teminat alınmaktadır. Ancak, kira sözleşme süreleri bittiğinde sözleşmede yer alan bir hüküm gereği yeni ihale yapılmadan kira sözleşmeleri devam ettirilmekte ve bunun sonucunda sözleşme bedelleri artmaktadır. Ancak, sözleşme bedellerinin artmasına rağmen Kurum tarafından yeni sözleşme bedeline göre kesin teminatın tamamlanması istenilmemekte veyahut kiracılar tarafından bu yükümlülük yerine getirilmemektedir. Uzun süreler devam eden sözleşmelerde Kurum taşınmazının ve alacağının güvence altına alınması amacıyla alınan kesin teminatlar çok düşük tutarlarda kalmaktadır. Kurumun olumsuz bir durumla karşılaşmaması açısından teminatların güncellenmesi önem arz etmektedir.
Sözleşme süresi 1 yıl olarak belirlenip uzun yıllar aynı sözleşmeye istinaden kiraya verilen taşınmazların kira bedellerinin rayiç değerlere ve Borçlar Kanunu hükümlerine göre güncellenmesi gerektiği değerlendirilmektedir. Ayrıca, ilk sözleşme bedeline göre alınan kesin teminat tutarlarının sözleşmenin uzatıldığı dönemlerde oluşan bedeller üzerinden güncellenmesi gerekmektedir.