Kira Sözleşmesi Bitiminde Tahliye İşleminin Yapılmaması Nedeniyle Kira Alacağının Yıllar Boyunca Ecrimisil Bedeli Üzerinden Tahsil Edilmesi (Sayıştay)

BULGU: Kira Sözleşmesi Bitiminde Tahliye İşleminin Yapılmaması Nedeniyle Kira Alacağının Yıllar Boyunca Ecrimisil Bedeli Üzerinden Tahsil Edilmesi

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Üniversite

Üniversiteye bağlı Vakıf Çarşısında bulunan 24, 25, 26 ve 27 numaralı dükkanların 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 51/g maddesi uyarınca, en yüksek fiyatı teklif eden bir limited şirkete kiralanmasının 21.09.2007tarihinde ihale komisyonunca kararlaştırıldığı ancak imzalanan sözleşmenin bitiminde gerekli tahliye işlemleri yapılmadığı için anılan sözleşmenin belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüştüğü ve kira alacaklarının yıllar boyunca ecrimisil bedeli üzerinden tahsil olunduğu görülmüştür.

Söz konusu dükkanlara ait “İşletme Hakkı Sözleşmesi”ne göre, kira süresi (30.09.200730.12.2008 arası) 15 aydır. Anılan sözleşmenin 5’inci maddesinde, işletme hakkı sona erdiğinde söz konusu dükkanların Rektörlük yetkililerine bir tutanak ile teslim edileceği; 10’uncu maddesinde, İdarece tahliyesine lüzum görülen hallerde tebligatı müteakip 15 gün içerisinde tahliyenin gerçekleştirileceği; 11’inci maddesinde, ilk yıl işletme hakkı bedelinin ihale bedeli olduğu, takip eden yıllara ait bedelin ise (ÜFE) endeksi kullanılarak bulunacağı, peşin ya da üçer aylık taksitler halinde peşin ödeme yapılabileceği; 14’üncü maddesinde, kira süresi sona erdiği halde kiraya verilen kiracı tarafından idareye teslim edilmediği takdirde her geçen gün için kira bedelinin 1 günlük tutarının iki katı kadar ceza ödeneceği; 15’inci maddesinde ise.bu sözleşmede yazılı hususlara uyulmadığı takdirde 2886 sayılı Kanun’un “Müteahhit veya müşterinin sözleşmenin bozulmasına neden olması” başlıklı 62’nci maddesinde “Sözleşme yapıldıktan sonra 63 üncü maddede yazılı hükümler dışında müteahhit veya müşterinin taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatı gelir kaydedilir ve sözleşme feshedilerek hesabı genel hükümlere göre tasfiye edilir.” hükmü yeralmaktadır. Taşınmaz mal kira şartnamesinde de aynı hükümler bulunmaktadır.

Süreç içerisinde, kira sözleşmesinin sonu itibarıyla dükkanlar müstecir tarafından tahliye edilmediği halde İdare tarafından da tahliyeye yönelik herhangi bir işlem yapılmamış, bildirim gönderilmemiş ve fuzuli işgale yönelik olarak adli yargıda takibat yoluna gidilmemiştir. Bu noktadan sonra dükkanlara ilişkin kira bedelleri, ecrimisil komisyonu kararlarında hesaplanan kullanım bedellerinin (10.07.2009, 30.07.2010, 07.08.2012, 31.12.2012, 28.11.2013, 24.10.2014,08.09.2015, 09.08.2017 tarihli kararlar…) ödenmesinin talep edildiği ecrimisil ihbarnameleri gönderilerek tahakkuk ettirilmiş olup işleyiş halihazırda da bu şekilde yürütülmektedir.

Söz konusu ecrimisil ihbarnamelerinden sonra müstecir tarafından noter kanalıyla gönderilen ihtarnamelerde, hesaplanan bedelin ödendiği bildirildikten sonra; kira sözleşmelerinin 31.12.2008 tarihinden sonra belirsiz süreli kira sözleşmesi haline dönüştüğü, dükkanlardaki kiracılıklarının ve kiracı sıfatlarının devam ettiği, iddia edildiği gibi işgalci olmadıkları vurgulanmıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 327 ve 328’inci maddelerinde, açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesinin bu sürenin sonunda kendiliğinden sona ereceği; taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşeceği; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her birinin, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebileceği; fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin esas alınacağı; sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirimin bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağı ifade edilmiştir.

Kira sözleşmesinin bitiminden yaklaşık 10 yıl sonra, İdari ve Mali İşler Daire Başkanlığınca Hukuk Müşavirliğinin görüşünün istendiği 06.08.2018 tarih ve 74955 sayılı yazıda, ilgili kiracıdan sözleşmenin sona erdiği 30.12.2008 tarihinden beri kullanım bedeli hesaplanarak tahsilat yapıldığı belirtilerek, belirsiz süreli kira sözleşmesi süresinin ne zaman sona ereceğinin ve ne zamana kadar kullanım bedeli hesaplamaları gerektiğinin bildirilmesi istenmiştir. Bunun üzerine, İdari ve Mali İşler Daire Başkanlığına “ÇOK İVEDİ” notuyla yazılan Hukuk Müşavirliğinin 14.09.2018 tarih ve 86114 sayılı görüş yazısında; Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesindeki,

“F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Hükmü hatırlatılmış, 30.12.2008 tarihinden sonraki dönemler için sözleşmenin belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüştüğünün düşünüldüğü ifade edilmiş, 30.12.2018 tarihi itibariyle 10 yıllık sürenin dolmuş olacağı vurgulanmış, anılan 347’nci madde hükmünde 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği ve bu süre dikkate alınarak gerekli bildirimlerde bulunulması yönünde görüş bildirilmiştir.

Ancak, kiracının tahliyesi için yol, yöntem ve sürelerin açıklandığı 14.09.2018 tarihli Hukuk Müşavirliği yazısının üzerinden yaklaşık 7 sene geçmesine rağmen sorumlu birimlerce kiracının tahliyesi yönünde bir girişimde bulunulmamış; kiralayan-kiracı ilişkisi ecrimisil bedeli tahsili yöntemiyle bugüne değin devam ettirilmiştir.

5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nun “Hesap verme sorumluluğu” başlıklı 8’inci maddesinde, her türlü kamu kaynağının elde edilmesi ve kullanılmasında görevli ve yetkili olanların, kaynakların etkili, ekonomik, verimli ve hukuka uygun olarak elde edilmesinden, kullanılmasından, muhasebeleştirilmesinden, raporlanmasından ve kötüye kullanılmaması için gerekli önlemlerin alınmasından sorumlu ve yetkili kılınmış mercilere hesap vermek zorunda oldukları ifade edilmiştir. Ayrıca, Devlet Memurları Kanunu ve diğer mevzuatta belirtilen esaslara uymakla ve amirler tarafından verilen görevleri yerine getirmekle yükümlü ve görevlerinin iyi ve doğru yürütülmesinden de amirlerine karşı sorumludurlar. Dolayısıyla, kira sözleşmelerinin vadeleri ile Kanun ve sözleşmelerinde belirtilen ihtar ve bildirim süreleri yönünden görevlendirilen sorumlu personelce itinayla takibi de kamu kaynaklarının idaresi yönünden önem arz etmektedir.

Sözleşmesinde ve anılan Kanun’da, Üniversitenin kiracısı olan şirketin sözleşme süresinin sonunda ya da sonraki yıllarda tahliye edilebilmesine imkan veren hükümler mevcut olduğu halde, idari ihmaller nedeniyle, anılan dükkanlara ait kira bedellerinin yıllar boyunca bir ihale ortamındaki rekabetin sağlayacağı avantajlardan uzak şekilde tahsiline yol açılmıştır.

Üniversite tarafından verilen cevapta; bulguya konu olan iş yerlerinin yeni kiralama dönemi itibarıyla boşaltılması ve sözleşmeye uygun şekilde Üniversiteye teslimi, aksi takdirde tüm yasal yollara başvurulacağına ilişkin 15.05.2025 tarihinde noter aracılığıyla kiracıya ihtarname gönderildiği belirtilmiştir.

Üniversite tarafından verilen cevap değerlendirildiğinde; bulguda yer alan taşınmazların tahliyesi ile ilgili olarak kiracıya noter aracılığıyla ihtar gönderildiği ve konunun Üniversitece takip edilmeye başlandığı anlaşılmıştır.

Sonuç olarak; sözleşmelerin sona erme tarihlerinin titizlikle takip edilerek gerekli tahliye işlemlerinin mevzuatına uygun şekilde gerçekleştirilmesi gerekmektedir.