|
ÖZET: Kira sözleşmelerinin sona ermesiyle ilgili yapılan incelemelerde, Büyükşehir İlçe Belediyesi’nin kiraladığı çatılı işyerlerinin, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen sürelerin dolmasına rağmen ihalesiz bir şekilde uzatıldığı tespit edilmiştir. İlgili mevzuat gereği, belediye encümeni taşınmazların üç yıla kadar kiralanmasına karar verebilirken, üç yıldan fazla kiralama yetkisi belediye meclisine aittir. Ayrıca, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu, belediyelerin kira işlemlerinin bu kanun hükümlerine uygun olarak yürütülmesini zorunlu kılmakta ve ihalelerde açıklık ile rekabetin sağlanmasını esas almaktadır.
Yapılan denetimlerde, 2004 yılından önce kiralanan 18 işyerinin sözleşme sürelerinin dolmasına rağmen tahliye işlemlerinin gerçekleştirilmediği ve bu işyerleri için herhangi bir ihale yapılmadığı belirlenmiştir. Sözleşmelerin uzatılması, encümen kararlarıyla birer yıl olarak gerçekleştirilmiş, bu durum ise yasal çerçevede geçerlilik taşımamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracıların belirli süreli sözleşmelerin sona ermesinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkları takdirde, sözleşmeler otomatik olarak bir yıl uzatılmaktadır. Ancak, on yıllık uzama süresinin dolmasının ardından kiraya verenin, belirli şartlarla sözleşmeyi sonlandırma hakkı bulunmaktadır. Sonuç olarak, kiralama işlemlerinin yasal çerçevede yürütülmesi, hem encümenin hem de meclisin yetkilerini kullanarak ihale süreçlerinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, işyerlerinin ihalesiz kullanımı, rekabet koşullarını olumsuz etkileyerek kira bedellerinin piyasa değerinin altında kalmasına yol açmaktadır. |
BULGU: Kira Sözleşmesi Sona Eren Taşınmazların Süre Uzatımı Yolu ile Kullandırılması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi
Kamu İdaresi tarafından kiralanan çatılı işyerleri için Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen sözleşme uzama sürelerinin sona ermesine rağmen yeniden ihale gerçekleştirilmediği, anılan işyerlerinin oluşturulmuş encümen marifetiyle TÜFE oranında belirlenen kira artışlarına istinaden sözleşmelerin birer yıl uzatılması suretiyle ihalesiz bir şekilde kullandırıldığı görülmüştür.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Encümenin Görev ve Yetkileri” başlıklı 34’üncü maddesinde taşınmazların süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar verme yetkisinin belediye encümeninde olduğu; “Meclisin Görev ve Yetkileri” başlıklı 18’inci maddesinde ise taşınmazların üç yıldan fazla kiralanmasına karar verme yetkisinin belediye meclisinde olduğu ifade edilmiştir.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesinde belediyelerin kira işlerinin 2886 sayılı Kanun’da yazılı hükümlere göre yürütüleceği belirtilmiş olup Kanun’un “İlkeler” başlıklı 2’nci maddesinde ihalelerde açıklık ve rekabetin sağlanmasının esas olduğu vurgulanmıştır.
Aynı Kanun’un “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75’inci maddesinde ise kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde gerçekleştirilecek olan ecrimisil ve tahliye işlemlerine ilişkin hükümlere yer verilmiş olup söz konusu hükümler, 5393 sayılı Kanun’un “Belediyelerin Yetkileri ve İmtiyazları” başlıklı 15’inci maddesi uyarınca belediyeler için de kıyasen uygulanacaktır.
Öte yandan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339’uncu maddesinde; konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlerin, kamu kurum ve kuruluşlarının, yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de uygulanacağı ifade edildiğinden 6098 sayılı Kanun’un “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi” başlıklı 347’nci maddesinin irdelenmesi gerekmektedir.
Anılan maddede kiracı tarafından belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunulmadıkça, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağı düzenlenmiştir. Ancak getirilen sınırlama ile on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceğine hükmedilmiştir.
Yapılan incelemede, 2004 yılından önce kiralanmış 18 adet iş yerinin sözleşmelerinde belirtilen sürelerden sonra Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen on yıllık uzama sürelerinin de sona ermesine rağmen tahliye işlemlerine tabi tutulmadığı, anılan işyerleri için herhangi bir ihale gerçekleştirilmediği ve kira sözleşmelerinin komisyon kararına istinaden birer yıl olmak üzere uzatıldığı tespit edilmiştir.
Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri uyarınca taşınmazları kiralamaya karar verme yetkisinin meclis ve encümende olduğu, söz konusu yetkinin ihale gerçekleştirilmek suretiyle kullanılması gerektiği, encümen tarafından verilmiş kararlar ile sözleşme sürelerinin uzatılmasının mümkün olmadığı açık olup, taşınmazların kira sözleşmelerinde belirtilen sürelere ek olarak Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan on yıllık uzama sürelerinin de sona ermesinin akabinde tahliye edilmesi ve tahliyeye müteakip 2886 sayılı Kanun hükümlerine göre yeniden ihale gerçekleştirilmesi suretiyle kiralanması gerekmektedir. Ayrıca İşyerlerinin ihale gerçekleştirilmeksizin kullandırılması, 2886 sayılı Kanun’da öngörülen rekabet şartlarının tesis edilememesine bu suretle kira bedellerinin, gerçek piyasa rayiçlerinin altında kalmasına neden olmaktadır.