|
ÖZET: Kira sözleşmelerinin sona ermesiyle ilgili yapılan incelemelerde, bazı ilçe belediyeleri tarafından kiralanan çatılı iş yerlerinin sözleşme uzatma süreçlerinde yasal düzenlemelere uyulmadığı tespit edilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, belirli süreli kira sözleşmeleri, kiracı tarafından en az onbeş gün öncesinde bildirimde bulunulmadığı takdirde bir yıl süreyle uzatılmaktadır. Ancak, bu uzatmaların komisyon kararlarıyla yapılması, yasal çerçevede geçerlilik taşımamaktadır. 5393 sayılı Belediye Kanunu ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre, taşınmazların kiralanmasına dair karar verme yetkisi belediye meclisi ve encümenine aittir ve bu süreçlerin ihale ile gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
Yapılan denetimlerde, 2004 yılından önce kiralanmış 222 iş yerinin, sözleşme sürelerinin sona ermesine rağmen tahliye edilmediği ve ihalesiz olarak kullanılmaya devam edildiği belirlenmiştir. Bu durum, rekabet koşullarının sağlanamaması ve kira bedellerinin piyasa rayiçlerinin altında kalmasına yol açmaktadır. Kamu İdaresi, bu bulguları kabul etmemekte ve kiracıların faaliyetlerinin sona ermesinin olumsuz sonuçlar doğuracağını savunmaktadır. Ancak, yasal düzenlemeler gereği, sözleşme süreleri sona eren taşınmazların 2886 sayılı Kanun kapsamında yeniden ihale edilerek kiraya verilmesi gerektiği açıktır. Sonuç olarak, kiralama süreçlerinin yasal çerçevede yürütülmesi, rekabetin sağlanması ve piyasa koşullarına uygun kira bedellerinin belirlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Bu nedenle, ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak, kiralama işlemlerinin ihale yoluyla gerçekleştirilmesi gerekmektedir. |
BULGU: Kira Sözleşmesi Sona Eren Taşınmazların Süre Uzatımı Yolu ile Kullandırılması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Olmayan İl Kapsamında Yer Alan İlçe Belediyesi
Kamu İdaresi tarafından kiralanan çatılı işyerleri için Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen sözleşme uzama sürelerinin sona ermesine rağmen yeniden ihale gerçekleştirilmediği, anılan işyerlerinin oluşturulmuş bir komisyon marifetiyle belirlenen kira artış oranlarına istinaden sözleşmelerin birer yıl uzatıldığı ve ihalesiz bir şekilde kiralamanın devam ettirildiği görülmüştür.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Encümenin Görev ve Yetkileri” başlıklı 34’üncü maddesinde taşınmazların süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar verme yetkisinin belediye encümeninde olduğu; “Meclisin Görev ve Yetkileri” başlıklı 18’inci maddesinde ise taşınmazların üç yıldan fazla kiralanmasına karar verme yetkisinin belediye meclisinde olduğu ifade edilmiştir.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesinde belediyelerin kira işlerinin 2886 sayılı Kanun’da yazılı hükümlere göre yürütüleceği belirtilmiş olup Kanun’un “İlkeler” başlıklı 2’nci maddesinde ihalelerde açıklık ve rekabetin sağlanmasının esas olduğu vurgulanmıştır.
Aynı Kanun’un “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75’inci maddesinde ise, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde gerçekleştirilecek olan ecrimisil ve tahliye işlemlerine ilişkin hükümlere yer verilmiş olup söz konusu hükümler, 5393 sayılı Kanun’un “Belediyelerin Yetkileri ve İmtiyazları” başlıklı 15’inci maddesi uyarınca belediyeler için de kıyasen uygulanacaktır.
Öte yandan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339’uncu maddesinde; konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlerin, kamu kurum ve kuruluşlarının, yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de uygulanacağı ifade edildiğinden 6098 sayılı Kanun’un “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi” başlıklı 347’nci maddesinin değerlendirilmesi gerekmektedir.
Anılan maddede, kiracı tarafından belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunulmadıkça, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağı düzenlenmiştir. Ancak getirilen sınırlama ile on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceğine hükmedilmiştir.
Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri uyarınca, taşınmazları kiralamaya karar verme yetkisinin meclis ve encümende olduğu, söz konusu yetkinin ihale gerçekleştirilmek suretiyle kullanılması gerektiği, komisyon tarafından verilmiş kararlar ile sözleşme sürelerinin uzatılmasının mümkün olmadığı açık olup taşınmazların, kira sözleşmelerinde belirtilen sürelere ek olarak Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan on yıllık uzama sürelerinin de sona ermesinin akabinde tahliye edilmesi ve tahliyeye müteakip 2886 sayılı Kanun hükümlerine göre yeniden ihale gerçekleştirilmesi suretiyle kiralanması gerekmektedir.
Yapılan incelemede 2004 yılından önce kiralanmış 222 adet iş yerinin sözleşmelerinde belirtilen sürelerden sonra Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen on yıllık uzama sürelerinin de sona ermesine rağmen tahliye işlemlerine tabi tutulmadığı, anılan işyerleri için herhangi bir ihale gerçekleştirilmediği ve kira sözleşmelerinin komisyon kararına istinaden birer yıl olmak üzere uzatıldığı ve bu durumun halen devam ettiği tespit edilmiştir.
İşyerlerinin ihale gerçekleştirilmeksizin kullandırılması, 2886 sayılı Kanun’da öngörülen rekabet şartlarının tesis edilememesine bu suretle kira bedellerinin, gerçek piyasa rayiçlerinin altında kalmasına neden olmaktadır. Zira, ihalesiz bir şekilde kullandırılan iş yerlerine ilişkin yeni kira bedelleri, kira sözleşmelerinde yer verilen kira artış oranı hükmünün belirsiz olmasından dolayı komisyonun takdirine bırakılmış durumdadır.
Kamu İdaresi cevabında, bulgu konusu husus kabul edimeyerek Belediye taşınmazlarında kiracı olarak bulunan ilgililerin iştigal ettikleri faaliyet alanları ile kira sözleşmelerinin sona erdirilmesinin ortaya çıkaracağı olumsuz sonuçlardan bahsedilmiş ve 6098 sayılı Kanun’un ilgili hükümlerine yer verilmiştir. Ayrıca, yapılan değerlendirmede 2886 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanmaya çalışıldığı, kiralanan taşınmazlara ilişkin gerçekleştirilen süre uzatımlarında piyasa rayiçlerinin dikkate alındığı ve Belediyenin gelir kaybına uğratılmadığı ifade edilmiştir.
Ancak, yukarıda belirtilen mevzuat hükümleri uyarınca taşınmazları kiralamaya karar verme yetkisinin süresine göre meclis veya encümende olduğu, söz konusu yetkinin ihale yapılmak suretiyle kullanılması gerektiği, komisyon tarafından verilmiş kararlar ile sözleşme sürelerinin uzatılmasının mümkün olmadığı açıktır.
Bu itibarla, taşınmazların kira bedellerinin rekabetçi bir şekilde gerçek piyasa rayiçlerine uygun belirlenebilmesini teminen, ilgili Kanun’dan doğan uzama süresi de dâhil olmak üzere, sözleşme süresi sona eren çatılı iş yeri niteliğindeki taşınmazların 2886 sayılı Kanun uyarınca yeniden ihale yapılmak suretiyle kiraya verilmesi gerekmektedir.