|
ÖZET: 2024 yılı Sayıştay Denetim Raporları çerçevesinde, üniversitenin kiralık alanlarının denetimi sırasında yapılan ölçümler sonucunda, seçilen on kiralık alandan yedisinde sözleşme ile belirlenen metrekarelerin aşıldığı tespit edilmiştir. Bu aşımın, ilgili idareden herhangi bir izin veya onay alınmadan gerçekleştiği belirlenmiştir. Sözleşmelerde, metrekare aşımına ilişkin açık bir düzenleme bulunmamakla birlikte, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na atıfta bulunulmuştur.
Kanunun 75. maddesi, metrekare aşımı durumunda yapılması gerekenleri düzenlemektedir. Buna göre, işgal edilen alan için ecrimisil talep edilebileceği ve işgalin devam etmesi halinde sözleşme hükümlerine göre hareket edileceği belirtilmiştir. İdare, kiralanan alanlarda metrekare aşımını tespit etmek üzere gerekli teknik personeli görevlendirerek, bu durumun önüne geçmelidir. Ayrıca, gelecekteki kiralama süreçlerinde metrekare aşımına ilişkin hususların tip sözleşmelere eklenmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Kamu idaresi, yapılan tespitler doğrultusunda gerekli adımları atacağını ifade etmiştir. Bu bağlamda, yasada öngörülen yöntemlerle doğrudan işlem yapılması gerektiği ve mahkemeye başvurunun uygun bir yaklaşım olmadığı belirtilmektedir. |
BULGU: Kiralanan Taşınmazların Sözleşmesinde Öngörülen Alanların Aşılması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Üniversite
Üniversitenin kiralık alanlarının denetimi kapsamında örnekleme seçilen on adet kiralık alan üzerinde Üniversite teknik personellerine yaptırılan ölçüm ve krokilere göre yedi tanesinde Sözleşmesine kıyasla metrekare aşımının, dolayısıyla metrakare aşımı kadar işgal edilmiş alanın bulunduğu tespit edilmiştir.
Sözleşmeye esas kiralık alan krokisine kıyasla fiilen kullanılan metrakare fazlası kadar işgal edilen alanın oluşturulması için İdareden herhengi bir izin veya onay alınmadığı incelenmiştir.
İlgili işlerin sözleşme ve şartnamelerinde; kiralanan alanda metrekare aşımı kadar kısmi işgalin meydana gelmesi durumunda, İdarece yapılması gerekenlerin neler olduğu açıkça yazılmamakla birlikte ilgili Sözleşmelerin “Uygulanacak Hükümler” başlıklı maddesinde “Bu sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile diğer ilgili mevzuat hükümleri uygulanır.” cümlesi ile 2886 sayılı Kanuna atıf yapıldığı görülmektedir.
2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75’inci maddesi gereğince metrekare aşımı benzeri bir işgalin vaki olması durumunda yapılması gerekenler hüküm altına alınmıştır. Buna göre; özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, adı geçen Kanunun 9’uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisilin isteneceği; ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olmasının gerekmediği ve fuzuli şagilin kusurunun aranmayacağı hüküm altına alınmıştır.
Bununla beraber Kanunun 75’inci maddesinin ikinci fıkrasında; “Ecrimisile itiraz edilmemesi halinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi halinde ise ayrıca yüzde onbeş indirim uygulanır. Ecrimisil fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmez ise, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.”
Üçüncü fıkrasında; “Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır.”
Dördüncü fıkrasında ise; “İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.”
Hükümleri bulunmaktadır.
Bütün bunlara göre;
İdare tarafından bir harita mühendisi veya teknikeri ile birlikte bir mimar veya inşaat mühendisi görevlendirilerek, Sayıştay denetimi kapsamında örnek olarak seçilen kiralık alanlar dışında kalan tüm kiralık alanlarda sözleşmeye kıyasla metrekare aşımının (işgalin) bulunup bulunmadığı onaylı krokilerle tespit ettirilmelidir.
2886 sayılı Kanunun 75’inci maddesinin, izinsiz metrekare kullanımı ve işgal durumunda ecrimisil alınması ve/veya tahliye şeklinde olmak üzere İdareye seçilmiş hak tanıdığı anlaşılmaktadır. İdareler geriye dönük beş yılı geçmemek üzere işgal edilmiş metrekare aşımına uğrayan kapalı veya açık alan için geriye dönük şekilde yasanın öngördüğü biçimde belirleyeceği ecrimisil bedelini isteyebilir, ayrıca ecrimisil bedeli güncel kira bedeline de yansıtabilir. Ya da maddenin dördüncü fıkrası hükmü gereğince geriye dönük beş yılı geçmemek üzere ecrimisil alınması ile birlikte işgal edilen taşınmazın kolluk güçlerince tahliye ettirilmesi de İdarenin inisiyatifindedir. Buna göre İdarece belirlenecek yolun uygulanması gerekir.
Bundan sonraki kiralama ihalelerinde kullanılmak üzere, kira müddetince metrekare aşımı yoluyla işgal edilen alanın tespiti durumunda yapılması gereken hususların, sonraki ihalelerde kullanılmak üzere, Tip Sözleşme veya Tip Şartnamelere açıkça yazılmasının gerektiği değerlendirilmektedir. Bu meyanda idare hukuku yönüyle hangi işlemin yapılacağını belirlemek üzere mahkemeye başvuru yapılması mevzuata uyarlı bir yaklaşım değildir. Muhtemel bir metrekare aşımı veya sair suretle bir işgal durumunda yasada öngörüldüğü şekilde İdarece doğrudan işlem yapılması gereklidir.
Kamu İdaresi bulguya katılarak bulgudaki tespitler doğrultusunda gerekli çalışmalara başladığını belirtmiştir.