|
ÖZET: Kiraya verilen taşınmazlara ilişkin yapılan denetimlerde, kira artış oranlarının piyasa koşullarına uygun olarak belirlenmediği tespit edilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri, konut ve işyeri kiralarındaki artışların, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını aşamayacağını belirtmektedir. Yargıtay kararları da, kira artışlarının yasal sınırlar içinde hesaplanması gerektiğini vurgulamaktadır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayımlanan rehberde, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranlarının hesaplanması gerektiği ifade edilmiştir.
Denetim sonuçlarına göre, belediyenin kiraya verdiği taşınmazlara ilişkin sözleşmelerde, kira artış oranının nasıl belirleneceğine dair bir düzenleme bulunmamaktadır. Sözleşmelerdeki “İhale Şartnamesi” maddesi gereği, kira artış oranlarının piyasa koşullarına uygun şekilde belirlenmediği ortaya çıkmıştır. Bu durum, kamu kaynaklarının etkili ve hukuka uygun bir şekilde yönetilmesi açısından sorun teşkil etmektedir. Sonuç olarak, belediye tarafından düzenlenen kira sözleşmelerinde, bir önceki yıl belirlenen kira bedeline, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre artış yapılacağına dair hükümlerin eklenmesi gerekmektedir. Bu düzenleme, mevzuata uygunluğu sağlamak ve kiracıların haklarını korumak adına önemlidir. |
BULGU: Kiraya Verilen Taşınmazlara İlişkin Kira Artış Oranının Piyasa Koşullarına Uygun Belirlenmemesi
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi
İdarenin mülkiyetinde olup kiraya verilen taşınmazlara ilişkin kira şartnamelerinde kira artış oranının piyasa koşullarına uygun belirlenmediği görülmüştür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Uygulama alanı” başlıklı 339’uncu maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de uygulanacağı, 344’üncü maddesinde, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu belirtilmiştir.
Ayrıca Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin; 2013/16370 sayılı Kararında; “…Sözleşmedeki artış oranının yasal (ÜFE) artış oranını geçtiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle mahkemece yukarıda açıklanan esas ve ilkeler doğrultusunda 01.09.2012 tarihinde başlayan kira dönemi için kira artışı üretici fiyat endeksindeki (12 aylık ortalama) artış oranına göre belirlenerek hüküm altına alınması gerekirken.”,
Aynı Hukuk Dairesinin 2014/11004 sayılı Kararıda; “.kira artışının TÜİK’in yayınladığı ÜFE on iki aylık ortalama artış oranı üzerinden hesaplanması gerekirken bilirkişi raporunda doğrudan endeks oranının esas alınması da hatalıdır.” şeklindedir.
Türkiye İstatistik Kurumu Başkanlığı (TÜİK) tarafından yayımlanan “Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yi-Üfe) Kullanıcıları İçin Rehber” inde; on iki aylık ortalamalara göre değişim, son on iki aylık endeks ortalamasının, bir önceki on iki ay için endeks ortalamasına göre yüzde değişim olduğu ifade edilmiştir. Bu tanım her ne kadar Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi için yapılmış olsa da bu tanımdaki durum doğal olarak Tüketici Fiyat Endeksi için de geçerlidir.
Diğer yandan 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nun “Hesap Verme Sorumluluğu” başlıklı 8’inci maddesinde ise, her türlü kamu kaynağının elde edilmesi ve kullanılmasında görevli ve yetkili olanların, kaynakların etkili, ekonomik, verimli ve hukuka uygun olarak elde edilmesinden, kullanılmasından, muhasebeleştirilmesinden, raporlanmasından ve kötüye kullanılmaması için gerekli önlemlerin alınmasından sorumlu olacağı ve yetkili kılınmış mercilere hesap vermek zorunda olduğu belirtilmiştir.
Yapılan incelemede, Belediyenin kiraya vermiş olduğu taşınmazlarına ilişkin taraflarca imza altına alınan kira sözleşmelerinde kira artış oranın nasıl belirleneceğine ilişkin bir maddenin yer almadığı ancak, sözleşmelerin “İhale Şartnamesi, kira sözleşmesinin ayrılmaz bir parçasıdır. Kira sözleşmesinde hüküm bulunmayan hallerde, ihale şartnamesi hükümlerine başvurulur.” maddesine istinaden kira şartnamelerinde kira artış oranının piyasa koşullarına uygun belirlenmediği tespit edilmiştir.
Denetim tespiti sonrasında, Kamu İdaresi tarafından bulgu konusu hususta gerekli işlemlerin yapılmaya başlandığı belirtilmiştir.
Sonuç olarak, İdarenin çatılı işyerleri veya konut kiralamalarına ilişkin düzenlenen sözleşmelerinde, bir önceki kira yılında belirlenen bedele, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaya göre değişim oranında artış yapılacağı hükmüne yer verilerek mevzuata uygun hale getirilmelidir.