|
ÖZET: İlgili denetim raporuna göre, bazı ilçe belediyeleri, kiraya verdikleri taşınmazların kira süreleri sona ermesine rağmen tahliye işlemlerini gerçekleştirmemiştir. Mevzuata aykırı olarak, kiralama işlemleri için yeniden ihale yapılmadan mevcut kira sözleşmeleri uzatılmıştır. 5393 sayılı Belediye Kanunu ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre, taşınmazların kiralanması, kiralama süresinin sona ermesi durumunda yeniden ihale edilmesi gerekmektedir. Ayrıca, kiracıların işgal durumlarında ecrimisil talep edilebileceği ve taşınmazların tahliye edilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, konut ve çatılı işyeri kiralamalarında, kiracıların belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşmenin uzatıldığı kabul edilmektedir. Ancak, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için belirli koşullar bulunmaktadır. Yapılan incelemelerde, bazı kiralama sözleşmelerinin süresinin dolmasına rağmen ihale yapılmadan uzatıldığı tespit edilmiştir. Belediye, kiralama süresi sona eren kiracılara gerekli bildirimlerin yapıldığını ve 2025 yılından itibaren yeni kiralama ihalelerine başlanacağını ifade etmiştir. Sonuç olarak, belediyenin taşınmazlarının kiralanması için mevcut sözleşmelerin sona ermesiyle birlikte, 2886 sayılı Kanun’a uygun olarak rekabetçi bir ihale sürecinin başlatılması ve kira bedellerinin piyasa koşullarına göre güncellenmesi gerektiği vurgulanmaktadır. |
BULGU: Kiraya Verilen Taşınmazların Kira Süreleri Sona Ermesine Rağmen Tahliye Edilmemesi ve Sözleşme Sürelerinin İhale Yapılmaksızın Uzatılması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Olmayan İl Kapsamında Yer Alan İlçe Belediyesi
İdarenin kiraya vermiş olduğu bazı taşınmazların kira süreleri sona ermesine rağmen tahliye edilmediği, mevzuatınca zorunlu olmasına rağmen yeniden ihale yapılmak suretiyle kiraya verilmediği, kira bedelinde artış sağlanması suretiyle mevcut kira sözleşmesinin süresinin uzatıldığı görülmüştür.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 18’inci maddesinde; Taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla süreyle kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermenin belediye meclisinin görev ve yetkileri arasında olduğu belirtilmiş; 34’üncü maddesinde ise; Taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamanın; süresi üç yılı geçmemek üzere taşınmaz kiralanmasına karar vermenin belediye encümeninin görev ve yetkileri arasında olduğu hüküm altına alınmıştır.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 1’inci maddesinde; genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu Kanun’da yazılı hükümlere göre yürütüleceği ifade edilmiştir.
2886 sayılı Kanun’un “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75’inci maddesinde ise; “Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malların ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, Hazinenin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz. … Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” denilmektedir.
Diğer yandan, 5393 sayılı Kanun’un 15’inci maddesinde, 2886 sayılı Kanun’un 75’inci maddesi hükümlerinin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı belirtilmiştir.
Dolayısıyla, İdare taşınmazlarının kiracıları tarafından kira süresinin sonunda tahliye edilmeyerek işgal edilmesi halinde, işgalcilerden ecrimisil alınmalı ve taşınmazın tahliyesinin sağlanması hakkında da söz konusu Kanun’un 75’inci madde hükümleri uygulanmalıdır.
Bununla birlikte, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarını düzenleyen “Uygulama alanı” başlıklı 339’uncu maddesinde; “Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır” hükmü yer almaktadır.
Mezkûr Kanun’un “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlıklı 347’nci maddesinde bildirim yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesi;
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”
şeklinde düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemelerden kamu kurumlarının, konut ve çatılı iş yeri kiralamaları açısından söz konusu hükümlere tabi olduğu anlaşılmaktadır.
Konut ve çatılı iş yeri kirası niteliğinde olan kiralamalar için kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Yapılan incelemede, muhtelif tarihlerde ihalesi yapılarak kiracılar ile sözleşme imzalanan konut ve çatılı iş yeri niteliğindeki bazı kiralamaların kira sözleşmelerinde belirtilen sürelerden sonra Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen uzama sürelerinin de sona erdiği, buna rağmen söz konusu yerler için yeniden kiralama ihalesi yapılmadığı, mevcut kiracıların kira bedellerinin artırılması suretiyle süre uzatımı verilerek taşınmazların ihalesiz bir şekilde kullandırıldığı tespit edilmiştir.
Kamu İdaresi cevabında, kiralama süresi ve kira sözleşmesi sona eren kiracılara gerekli tebligatların yapıldığı, Belediye Meclisi tarafından alınan 11.04.2025 tarih ve 2025/26 sayılı kararı gereği 01.06.2025 tarihinden itibaren kiralamalara yönelik ihalelere başlanacağı ifade edilmektedir.
Sonuç olarak, Belediyenin mülkiyetinde bulunan taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin uzatılan sözleşmelerin sürelerinin sonunda çatılı işyerleri için 6098 sayılı Kanun’daki 10 yıllık uzama süresi dikkate alınmak suretiyle, 2886 sayılı Kanun’a uygun olarak açıklık ve rekabet ilkesi çerçevesinde yeniden ihale yapılması ve taşınmazların kira bedelinin gerçek piyasa rayiçlerine göre güncellenmesi gerekmektedir.