|
ÖZET: Kiraya verilen taşınmazların kira sürelerinin, mevzuata aykırı olarak uzatılması veya ecrimisil yoluyla kiracılık ilişkilerinin sürdürülmesi, Sayıştay denetim raporlarında tespit edilmiştir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu, belediye mülkiyetindeki taşınmazların kiralanma süresinin on yıldan fazla olamayacağını ve kiralama işlemlerinin ihale usulleri çerçevesinde gerçekleştirilmesi gerektiğini belirtmektedir. Ayrıca, kira sözleşmesinin bitiminden sonra işgalin devam etmesi durumunda, ecrimisil talep edilebileceği ve taşınmazların en geç 15 gün içinde tahliye edilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesi, kamu kurumlarının yaptığı tüm kira sözleşmelerinin bu kanun hükümlerine tabi olduğunu ifade ederken, 347. maddesi ise belirli süreli sözleşmelerin uzatılabilmesi için önceden bildirim yapılması gerektiğini vurgulamaktadır. İncelemeler sonucunda, 2012 tarihinden önce kiraya verilen 62 taşınmazın, süreleri dolmasına rağmen Encümen Kararları ile uzatıldığı, 2012 sonrası kiraya verilen 34 taşınmazın ise on yıllık uzama süresinin aşıldığı belirlenmiştir. Sonuç olarak, 2886 sayılı Kanun hükümleri gereğince, kira sözleşmelerinin süre uzatımının mümkün olmadığı ve kiralama işlemlerinin ihale yoluyla gerçekleştirilmesi gerektiği ortaya çıkmaktadır. Bu durum, kiralama süreçlerinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi açısından büyük önem taşımaktadır. |
BULGU: Kiraya Verilen Taşınmazların Kira Sürelerinin İhalesiz Olarak Uzatılması veya Ecrimisil Karşılığı Kullandırılması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi
İdare tarafından kiraya verilen bazı taşınmazların kiralama süreleri dolduğu halde, mevzuta aykırı olarak Belediye Encümen Kararı ile her yıl uzatıldığı veya ecrimisil alınması suretiyle kiracılık ilişkisinin sürdürüldüğü görülmüştür.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesi ile belediye mülkiyetindeki taşınmazların ancak bu Kanun hükümlerine göre kiraya verilebileceği, “Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64’üncü maddesi ile belirli istisnalar haricinde, kiraya verilecek taşınmazların kira süresinin on yıldan çok olamayacağı ve taşınmazların üçüncü kişilere kiralanması işlemlerinin ise aynı Kanun’un 35’inci maddesinde sayılan ihale usulleri çerçevesinde yürütülmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75’inci maddesinde; kamu idarelerine ait taşınmazlara ait kira sözleşmelerinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, işgal edilen taşınmaz malın idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek idareye teslim edileceği ve kira sözleşme bitim tarihi ile tahliye tarihi arasında ecrimisil alınacağı hüküm altına alınmıştır.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15’inci maddesinde; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75’inci maddesi hükümlerinin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı ifade edilmiştir.
2886 sayılı Kanun’un “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75’inci maddesinde;
“Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.
Ecrimisile itiraz edilmemesi halinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi halinde ise ayrıca yüzde onbeş indirim uygulanır. Ecrimisil fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmez ise, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.
Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır.
İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.”
hükümleri yer almaktadır.
İlgili hükümlere binaen kamu hukuku bağlamında, belediye taşınmazlarının 3 yıla kadar kiralanmasına belediye encümenince, 3 yılı aşan kiralamalara ise belediye meclisince karar verilmesi ve kira süresi biten taşınmazlar için yeniden kiralama ihalesine çıkılması gerekmektedir.
Bununla birlikte 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarını düzenleyen 339’uncu maddesinin ikinci fıkrasında; “Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır” hükmüne yer verilmiştir.
Aynı Kanunun, Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesinin düzenlendiği 347’nci maddesinin birinci fıkrasında; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir” hükmü ile on yıla kadar kira sözleşmelerinin uzatılabileceği anlaşılmaktadır.
Yapılan incelemede, TBK’nın yürürlüğe girdiği 01.07.2012’den önce kiraya verilen 62 taşınmazın kira sözleşme sürelerinin dolmasına karşın Belediye Encümen Kararlarıyla uzatıldığı görülmüştür. Yine TBK’nın yürürlüğe girdiği 01.07.2012’den sonra kiraya verilen 34 taşınmazın ise Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesinde yer alan on yıllık kira uzama süresinin geçtiği tespit edilmiştir. İdareye ait bu taşınmazlar çok uzun süreler önce kiraya verildiği halde bu tarihten sonra hiç ihale edilmemiş ve kira sözleşmeleri günümüze kadar uzatılmıştır.
Kamu İdaresi cevabında, Belediyeye kira borcu bulunmayan müstecirlerin, 6098 sayılı Borçlar Kanununun (F) “Sözleşmesinin Sona Ermesi”- (I) “Sürenin Geçmesi” başlıklı 327’nci maddesi hükmü gereği Belediye Encümenince Kıymet Takdir Komisyonu tarafından belirlenen güncel kira bedeli üzerinden kamu zararı oluşmaması nedeniyle en fazla 1 yıl süreli uzatıldığı belirtilmiştir.
Kamu İdaresi cevabından, bulguda açıklanan hatalı uyulamaya devam edileceği anlaşılmaktadır. Yukarıda da açıklandığı üzere, TBK’nın yürürlüğe girdiği 01.07.2012’den önce kiraya verilen 62 taşınmazın kira sözleşme süreleri dolduğu için Encümen Kararlarıyla uzatılması mümkün olmadığı gibi TBK’nın yürürlüğe girdiği 01.07.2012’den sonra kiraya verilen 34 taşınmazla ilgili de TBK’nın 347’nci maddesinde yer alan on yıllık kira uzama süresinin geçtiği tespit edildiğinden kira sözleşme sürelerinin hiçbir şekilde uzatılması mümkün değildir.
Sonuç olarak, 2886 sayılı Kanun hükümlerine göre ihalesi yapılan kira sözleşmelerinde süre uzatımı verilmesi mümkün değildir. Kira süresi sözleşmenin temel öğelerinden biridir ve hukuk prensiplerine göre kanunlarda özel düzenleme bulunmadıkça söz konusu sürenin değiştirilmesi bütüncül işlemin değiştirilmesi ile aynı usule tabidir. Bu nedenle belli bir süreyle ve belli şartlarla ihalesi yapılan bir kiralama işlemi, sözleşme süresi ve 6098 sayılı Kanun uyarınca beklenilmesi gereken uzama süresinin bitiminde sonlandırılmalı, söz konusu taşınmazların 2886 sayılı Kanun hükümlerine göre ihaleye çıkılarak kiraya verilmesi sağlanmalıdır.