Kiraya Verilen Taşınmazların Kullanım Alanlarının Sözleşmelerde Öngörülen Alan ile Uyumlu Olmaması ve İşgale Konu Alanlar İçin Bedel Alınmaması (Sayıştay)

BULGU: Kiraya Verilen Taşınmazların Kullanım Alanlarının Sözleşmelerde Öngörülen Alan ile Uyumlu Olmaması ve İşgale Konu Alanlar İçin Bedel Alınmaması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Üniversite

Üniversite tarafından kiraya verilen yerlerin fiili kullanım alanlarının sözleşmelerde belirtilen alanlar ile uyumlu olmadığı; birkaçında sözleşmede öngörülenden daha az bir alan kullanılmasına karşın çoğunda sözleşmede öngörülenin çok üzerinde alanın kullanıldığı buna mukabil bir bedel alınmadığı, bazılarının sözleşmesinde ise hiç alan belirtilmediği görülmüştür.

Üniversite tarafından kiraya verilen taşınmazlara ilişkin Kira Sözleşmesinin “Kiracının Borç ve Yükümlülükleri ile Buna Uyulmamasının Yaptırımları” başlıklı 5’inci maddesinin (a) bendinde; kiraya verilen taşınmazlar üzerinde İdarenin yazılı onayı alınmaksızın kiralanana faydalı bile olsa eklenti, yenilik ve değişiklikler yapılamayacağı belirtilmiştir. Aynı maddenin (h) bendinde de; kiracının İdarenin yazılı izni olmadan kiralanan yeri genişletemeyeceği, değiştiremeyeceği ve kira sözleşmesinde belirlenen kullanım amacı dışında kullanamayacağı ifade edilmiş olup Sözleşmenin eki Kira Şartnamesinin 12’nci maddesinde de benzer hükme yer verilmiştir.

Sözleşmenin “Hukuki İlişkiye Uygulanacak Hükümler” başlıklı 12’nci maddesinde; Sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu yanında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerinin sözleşmenin içeriğine, taraflarına ve hukuki ilişkinin niteliğine aykırı düşmeyen hükümlerinin uygulanacağı ifade edilmiştir.

2886 sayılı Kanun’un “Ecrimisil ve tahliye” başlıklı 75’inci maddesinde; devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları ile özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, Kanun’un 9’uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil isteneceği belirtilmiştir. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in “Tespit, Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı dördüncü bölümünde de aynı hükümlere yer verilerek ecrimisile konu işgalin tespiti, ecrimisil tutarının takdiri ve taşınmazın tahliyesine kadar olan süreç ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

Kiracının kullanımına verilen alanların yerleri ve yüzölçümleri sözleşmeleriyle belirlenmektedir. Bu bakımdan kiraya verilen yerlerin sözleşmelerdeki yer alan yüz ölçüm bilgileri önem taşımaktadır.

Denetimlerde, kiraya verilen yerlerin sözleşmelerinin incelenmesi, kullanım alanlarının yerinde görülmesi ve Yapı İşleri Teknik Daire Başkanlığı personeli vasıtasıyla alan ölçümlerinin yapılması sonucunda;

Bazı yerlerin sözleşmesinde öngörülen daha az bir alan kullandığı, ikisinin sözleşmesinde yüz ölçüm bilgisine hiç yer verilmediği,

Bazısında sözleşme hükümlerine aykırı olarak tip proje şeklinde inşa edilmiş olan yerin açık alan kısmının İdarenin izni olmadan kapalı alana dahil edildiği,

Büyük çoğunluğunda ise kapalı ve açık alan kullanımının aşağıdaki tabloda görüleceği üzere sözleşmede öngörülenin çok üzerinde olduğu ancak ilave kullanım alanları için ecrimisil veya başka bir kullanım bedeli tahsil edilmediği,

tespit edilmiştir.

Kamu İdaresince, kiralamalarda kiralanan yerlerin metrekarelerinin belirleyici faktör olarak baz alınmadığı, öğrenci sayısı ve yoğunluk kriterlerine göre kira tahmin bedellerinin belirlendiği, sözleşmeler yenilendikçe ilgili yerlere ilişkin metrekarelerin güncellendiği ve bu işlemlerin devam ettiği ifade edilmiştir.

Sonuç olarak; kiraya verilen taşınmazların sözleşmelerinde açık ve kapalı alan yüz ölçümlerinin belirtilmesi, bu yerlerin denetimlerinde alan genişletmeleri de takip edilerek İdarenin izni olmadan alan genişletilmesine izin verilmemesi ve sözleşmede öngörülenden fazla alan kullanımları için ecrimisil tahakkuk ettirilmesi gerekmektedir.

Tablo 5: Sözleşmede Öngörülen Alanın Üzerinde Kullanım Alanları