Kiraya Verilen Taşınmazların Muhammen Bedel Tespitinin Sağlıklı Yapılamaması (Sayıştay)

BULGU: Kiraya Verilen Taşınmazların Muhammen Bedel Tespitinin Sağlıklı Yapılamaması

2022 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Belediyesi

a) Kiraya Verilecek Taşınmazların Muhammen Bedel Tespiti Aşamasında Ticaret ve Sanayi Odası ile Emlakçılar Odasından Piyasa Rayici Alınamaması
Taşınmaz malların ihale ile kiraya verilmesine dair düzenlemeler, 2886 Devlet İhale Kanunu içerisinde yer almaktadır. Buna göre ihaleye hazırlık süreçlerinden biri olan tahmin edilen bedel tespiti, idarelerce tespit edilmekte veya ettirilmektedir. İşin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulabilmektedir. Bu bedel gerektiğinde ihale komisyonlarınca da tahkik ettirilebilmektedir.
Konu ile ilgili Muğla Büyükşehir Belediyesi uygulamasında, kiralanması planlanan her taşınmazın yıllık tahmin edilen bedeli İdare bünyesinde oluşturulan ‘Tahmin Edilen Bedel Tespit Komisyonu’ tarafından yapılan değerlendirmeler ile tespit edilmektedir. Söz konusu belirleme yapılırken aşağıda sıralanan adımlar takip edilmektedir:
• İhale edilecek taşınmaz halihazırda kiracısı bulunan bir taşınmaz ise son kira bedeline ilgili ayda açıklanan TÜFE oranındaki artış uygulanmaktadır,
• Taşınmaz ilk kez kiralanmak üzere ihale edilecek ise benzer yüz ölçümü ve faaliyet konusuna sahip olan taşınmazların yıllık kira bedellerinin kullanım alanlarına oranlanması ve çıkan sonuca ilgili ayda açıklanan TÜFE oranındaki artış uygulanmaktadır,
• Eğer taşınmazın mücavirinde emsal olabilecek başka bir taşınmaz yok ise; bulunduğu yerdeki konumu, cephesi, kullanım alanları, iç tefrişatı, niteliği, şehrin önemli merkezlerine (hastane, okul, ticaret alanları, turizm noktaları vb.) uzaklığı gibi özellikler bir arada değerlendirilmektedir.
Bu tür uygulamalar tahmini kira bedelinin tespitinde gerekli ve önemli adımlar olmakla birlikte, özellikle önceki yıl kira tutarlarına göre artış yapılarak muhammen bedel tespit edildiği takdirde, aynı yerde yan yana olan iş yerlerinin muhammen bedelleri arasında önemli farklılıklar ortaya çıkabilmektedir. Şöyle ki, önceki yapılan ihalede bazı taşınmazlar için rekabet seviyesi daha yüksek/düşük olabilmekte ve bu durum birbirine benzeyen taşınmazların kiralama bedellerini pozitif veya negatif yönde etkileyebilmektedir. Hal böyle olunca ihale bedeli diğerine göre yüksek olanın bir sonraki ihale de otomatikman muhammen bedeli daha yüksek olmaktadır.
Diğer taraftan tahmini bedel hesaplanmasına dair yukarıda yapılan açıklamalardan da görüleceği üzere, Ticaret ve Sanayi Odası, emlakçılar odası gibi kurumlardan piyasa rayici istenmesi uygulaması bulunmamaktadır. Bu konuda söz konusu kurumlar tarafından hizmet bedeli talep edilmekte olduğundan bu yola başvurulmadığı görülmüştür. Konu ile ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından görüş alınması ve ilgili Odalarla şifaen görüşmeler yapılmasına rağmen bu konuda ortak çözüm bulunamamıştır.
Kamu İdaresi cevabında, bulguda yer alan konu ile ilgili henüz bir çözüm bulunamadığı bu nedenle taşınmazların tahmin edilen bedel tespitlerinin İdare personellerinden oluşturulan bir komisyon tarafından yapılmaya devam ettiği belirtilmiştir. Bundan sonraki süreçte kiralama ihalesine konu olan taşınmazların tahmin edilen bedel tespitlerine esas rayiç bedellerin ilgili kuruluşlardan alınması yönündeki çalışmaların çözüme kavuşturulması gerektiği değerlendirilmektedir.
b) Tahmin Edilen Bedelin Tespitine Dair Bazı Raporlarda Rakamın Hangi Kriterlere Göre Belirlendiği ile İlgili Kanıtlayıcı Belgeler Bulunmaması
2886 sayılı Kanun’un 9’uncu maddesine göre, tahmin edilen bedelin dayanakları ile birlikte bir hesap tutanağında gösterilmesi ve asıl evrak arasında saklanması gerekmektedir.
Konu ile ilgili yapılan incelemede, Bodrum İlçesi Turgut Reis Mahallesi 729 Ada, 4 Parselde yer alan Turgut Reis Yaşam Merkezi içerisinde yer alan dört adet dükkanın kiralanmasına dair tahmini bedel tespit komisyonu raporları incelenmiştir. 13.04.2022 tarihli raporlarda, taşınmazların yüz ölçümü ve fiziki özelliklerine göre bedel tespit edildiği görülmektedir. Bunun haricinde bedelin tespitinin dayanağına dair herhangi bir kanıtlayıcı belge bulunmadığı tespit edilmiştir.
Kamu İdaresi cevabında, bulguda yer alan taşınmazın tahmin edilen yıllık kira bedeline emsal olabilecek başka bir taşınmaz bulunmadığı ve bu yüzden taşınmazın konumu, cephesi, kullanım alanları, iç tefrişatı, niteliği, şehrin önemli merkezlerine (hastane, okul, ticaret alanları, turizm noktaları vb.) uzaklığı gibi özellikler bir arada değerlendirilerek bedel tespitinin yapıldığı ifade edilmiştir. Ancak bulgunun bu kısmında yer alan tespit, yıllık kiralama beledinin nasıl hesaplandığından ziyade buna dair kanıtlayıcı belgelerin olmaması ile ilgilidir. Bu bakımdan bundan sonraki taşınmaz kiralamasına ait ihale süreçlerinde tahmin edilen bedelin tespitine yönelik dayanak ve kanıtlayıcı belgelerin ihale dosyalarına eklenmesi gerektiği değerlendirilmektedir.