Kuruma Ait Taşınmazların Yönetiminde ve Satışında Mevzuat Hükümlerine Uyulmaması (Sayıştay)

BULGU: Kuruma Ait Taşınmazların Yönetiminde ve Satışında Mevzuat Hükümlerine Uyulmaması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi

Kadınhanı Belediyesi tüzel kişiliğine ait taşınmazların satışına yönelik belediye meclisi tarafından kabul edilen bir yönetmelik bulunmadığı, arsaların satış bedellerinin taksitlendirme suretiyle tahsil edildiği görülmüştür.

5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nun “Taşınır ve taşınmaz satışı” başlıklı 46’ncı maddesi “Genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerinin her türlü taşınır ve taşınmazlarının satışına Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkilidir. Satış bedelleri genel bütçeye gelir kaydedilir. Diğer kamu idarelerine ait taşınır ve taşınmazların elden çıkarılması kanunlarında ve Cumhurbaşkanlığı kararnamelerinde belirtilen yetkili organlarının kararıyla mümkündür. …” hükmüne yer verilmiştir.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun;

“Belediyenin yetkileri ve imtiyazları” başlıklı 15’inci maddesinin birinci fıkrasının (h) bendinde; mahallî müşterek nitelikteki hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde taşınmaz almak, kamulaştırmak, satmak, kiralamak veya kiraya vermek, trampa etmek, tahsis etmek, bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesis etmek hususlarının belediyelerin yetkileri ve imtiyazları arasında sayıldığı,

“Meclisin görev ve yetkileri” başlıklı 18’inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde; taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermek yetkisinin belediye meclisinin görev ve yetkileri arasında sayıldığı,

“Arsa ve konut üretimi” başlıklı 69’uncu maddesinde; belediyenin; düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde, özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım arazileri hariç imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirmek yetkisine sahip olduğu, bu amaçla bütçesinden gerekli parayı ayırmak suretiyle işletme tesis edebileceği,

Arsalar hariç üretilen konut ve işyerlerinin satışının 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine tâbi olmadığı, bu fıkranın uygulama esaslarının, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanacak çerçeve yönetmeliğe uygun olarak belediye meclisleri tarafından çıkarılacak bir yönetmelikle düzenleneceği

hususları hüküm altına alınmıştır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun;

“Kapsam” başlıklı 1’inci maddesinde belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütüleceği,

“Sözleşme yapılmasında müteahhit veya müşterinin görev ve sorumluluğu” başlıklı 57’nci maddesinde ise sözleşme yapılması gerekli olan hallerde müteahhit veya müşteri 31 inci maddeye göre onaylanan ihale kararının bildirilmesini izleyen günden itibaren 15 gün içinde geçici teminatı kesin teminata çevirerek noterlikçe tescil edilmiş sözleşmeyi, idareye vermek zorunda olduğu, satışlara ilişkin ihalelerde müşterinin aynı süre içinde ihale bedelini ve müşteriye ait bulunan vergi, resim ve harçları yatırması, diğer giderleri ödemesi gerektiği, bu zorunluluklara uyulmadığı takdirde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihalenin bozularak ve varsa geçici teminat gelir kaydedileceği

hüküm altına alınmıştır.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 69’uncu maddesinin üçüncü fıkrasına dayanılarak hazırlanan Belediyelerin Arsa, Konut ve İş Yeri Üretimi, Tahsisi, Kiralaması ve Satışına Dair Genel Yönetmelik’in;

“Arsa satışı” başlıklı 14’üncü maddesinde; “Düzenli kentleşmeyi sağlamak üzere belediye tarafından üretilen arsaların 7’nci madde kapsamı dışında kalanlara satışı 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre yapılır.” denildiği,

7’nci maddesinin kapsamına bakıldığında ise; dar gelirli, kendisinin, eşinin veya onsekiz yaşından küçük çocuklarının o belediye sınırı içinde konutu veya konut yapmaya müsait arsası bulunmayan, en az bir yıldan beri o belediye sınırları içinde ikâmet ediyor olan, afete maruz kalmış olan, sanayi bölgelerinden nakledileceklerden olan yahut 775 sayılı Gecekondu Kanunu uygulamaları kapsamında hak sahibi olup, gecekondu ıslahı ve tasfiyesi sebebiyle açıkta kalacak olanlar şeklinde kapsam sınırlamasına gidildiği,

“Belediye meclisinin yetkisi” başlıklı 16’ncı maddesinde; belediye meclisinin, dar gelirli tanımına ilişkin miktarı %25’e kadar artırmaya veya düşürmeye; tahsis ve satışlarda alınacak peşinat miktarlarını ve peşin ödemelere uygulanacak indirim oranını, tahsis ve satışlarda uygulanacak taksit süreleri ile vade farkını, yıllık kira artış oranını, satışlarda uygulanacak grup veya meslek indirim oranını belirlemeye; 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun gereğince belirlenen oranı geçmemek üzere gecikme faizini tespit etmeye yetkili olduğu ifade edildiği,

“Konut ve işyeri satışı” başlıklı 15’inci maddesinin ödeme planının anlatıldığı (f) bendinde; “Konut ve işyeri satışlarında alınacak peşinat tutarı, satış bedelinin %50’sinden az olmamak üzere belirlenir. Kalan miktar en çok 2 yıl içerisinde ve belirlenecek plana göre ödenir. Belediye meclis kararı ile tamirat ve imalat niteliğindeki mesleklerin icrası amacıyla, küçük sanayi siteleri için, belediyelerce yapılan işyerleri, satış bedelinin en az %20’sine kadarı peşin, kalan miktarı ise 10 yıl içerisinde ödenmesi şartıyla satılabilir. Bu bent kapsamında yapılan taksitli satışlar için belediye meclisince belirlenecek vade farkı uygulanır. Borcun zamanında ödenmemesi halinde sözleşme hükümlerine göre hareket edilir. Konut ve işyerlerinin satışında banka kredisi ve diğer finansman araçlarından yararlanılabilir.” denilmek suretiyle belediyelerin mülkiyetlerinde bulunan konut ve işyerlerinin satışına ilişkin ödeme planlarının nasıl olması gerektiği konusuna açıklık getirildiği

görülmektedir.

Anılan Yönetmelik’in “Büyükşehirlerde uygulama” başlıklı 23’üncü maddesinde; büyükşehir belediyesi sınırları dahilinde arsa, konut ve işyeri üretilmesi, tahsisi, kiralanması ve satışına ilişkin görev ve yetkilerin 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunun 7’nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi hükmünce büyükşehir belediyeleri tarafından yerine getirileceği ifade edilmiş olup,

“Yönetmelik” başlıklı 24’üncü maddesinde ise; belediyelerin, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu ve bu Kanun’a dayanılarak çıkarılan yönetmelikler ile bu Yönetmelik hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla arsa, konut ve işyeri üretimi, tahsisi, satışı ve kiralanmasına ilişkin diğer hususları belediye meclisi kararı ile çıkaracakları yönetmelikle düzenleyecekleri hüküm altına alınmıştır.

Yukarıda belirtilen mevzuat hükümleri birlikte değerlendirildiğinde;

Belediyelerin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlarının, belediye meclisi tarafından karar alınmak suretiyle 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca satışının gerçekleştirilebileceği, bununla birlikte 2886 sayılı Kanun uyarınca satışa ilişkin ihalelerde ödemelerin yalnızca peşin olarak yapılabileceği,

Bu bağlamda anılan Yönetmelik’in 7’nci maddesi kapsamı dışında olanlara gerçekleştirilecek arsa satışlarının mevzuat hükmü gereği 2886 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılması gerektiğinden belediyelerin, söz konusu satış bedellerine yönelik taksit uygulama yetkisinin bulunmadığı,

Öte yandan belediyelerin, düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla 5393 sayılı Kanun’un 69’uncu maddesi kapsamında konut, toplu konut ve iş yeri yapmak ve satmak yetkisine sahip olduğu, bu amaçla üretilen konut ve iş yerlerinin satışının Devlet İhale Kanunu hükümlerine tabi olmadan yukarıda yer verilen Yönetmelik hükümlerine uygun olarak belediye meclisi tarafından kabul edilecek yönetmelik doğrultusunda yapabileceği

anlaşılmaktadır.

Kurum taşınmazları üzerinde yapılan incelemelerde, arsa, konut ve işyeri üretimi, tahsisi, satışı ve kiralanmasına ilişkin yukarıda zikredilen çerçeve Yönetmelik’in 24’üncü maddesi doğrultusunda Belediye Meclisi tarafından kabul edilen bir yönetmelik bulunmadığı, bazı taşınmaz (arsa) satışlarına ilişkin 3 yıla kadar taksitlendirmeye gidildiği, ilk taksitin peşinat olarak kabul edilerek sözleşme imzalandığı ayrıca taksitlendirmeye yönelik vade farkı alınmadığı tespit edilmiştir.

5393 sayılı Kanun’un 69’uncu maddesinin üçüncü fıkrasında; arsalara yönelik satışın Devlet İhale Kanunu kapsamında olduğu açıkça belirtilmiş olup anılan maddeye dayanılarak çıkarılan Belediyelerin Arsa, Konut ve İş Yeri Üretimi, Tahsisi, Kiralaması ve Satışına Dair Genel Yönetmelik’te ise kimlere taksitli taşınmaz satılacağı tahdidi olarak sayıldığından; mezkûr Yönetmelik hükümlerinde belirtilen haller dışında Belediyenin özel mülkiyetinde bulunan arsaların taksitli olarak satılmasına yönelik işlemlerin mevzuata uygun olmadığı değerlendirilmektedir. Kamu İdaresince tespite ilişkin düzeltici işlemlere başlanıldığı ifade edilmiştir.

Bu itibarla, yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri doğrultusunda hareket edilmesi, arsaların satışına yönelik taksitlendirme uygulamasının sona erdirilmesi ve taşınmazların yönetimine ilişkin çerçeve Yönetmelik’e uygun olacak şekilde Belediye meclisinin kabul edeceği bir yönetmeliğin hazırlanması gerekmektedir.