Ortahisar Sahil Hattı Dolgu Alanında Mevzuata Aykırı Uygulamaların Bulunması (Sayıştay)

BULGU: Ortahisar Sahil Hattı Dolgu Alanında Mevzuata Aykırı Uygulamaların Bulunması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Belediyesi

Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından İdareye tahsis edilen Ortahisar sahil dolgu alanında emsal hesabına dahil edilmeyen alanların emsal hesabına konu alan haline getirilmesi suretiyle bu alanda ticari faaliyet yürütüldüğü ve yapı ruhsatına aykırı yapılar yapıldığı görülmüştür.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 79’uncu maddesi;

cc

Belediye tarafından deniz, akarsu ve gölden doldurma suretiyle kazanılan alanlar, Kıyı Kanunu ve ilgili mevzuata uygun olarak kullanılmak şartıyla Maliye Bakanlığı tarafından belediyelerin, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerinin tasarrufuna bırakılır.”

hükmü ile,

3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun 7’nci maddesi “Kamu yararının gerektirdiği hallerde, uygulama imar planı kararı ile deniz, göl ve akarsularda ekolojik özellikler dikkate alınarak doldurma ve kurutma suretiyle arazi elde edilebilir.

hükmü gereği kamu yararı gerekçesiyle, uygulama imar planı yapılarak, deniz, göl ve akarsularda doldurma ve kurutma suretiyle arazi elde edilebilecektir. Bu alanlar, belediye tarafından düzenlenmiş ise tasarruf Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından büyükşehir belediyesine bırakılacaktır.

Tüm bu açıklamalardan sonra;

A) Ortahisar Sahil dolgu alanında yaptırılan emsal hesabına dahil edilmeyen alanların emsal hesabına konu alan haline getirildiği görülmüştür.

Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliği’nin 14’üncü maddesinde;

“Denizlerde, içme ve kullanma suyu kaynağı olmamak kaydı ile tabii ve suni göllerde ve akarsularda; sadece kamu yararının gerektirdiği hallerde daha uygun alternatifler bulunmaması veya kıyı alanının yetersizliği nedeniyle ve uygulama imar planı kararı ile bu Yönetmeliğin 13 üncü maddesinde belirtilen yapı ve tesislerle, Kanunun 7’nci maddesi gereği yapılabilecek kara, deniz, hava ulaşımına yönelik altyapı tesisleri, ibadet yeri, yeşil alan düzenlemeleri kapsamında park, çocuk bahçesi, açık spor alanları ile açık alan ağırlıklı olmak üzere ve emsali aynı amaçla ayrılan alanın % 3 ünü yüksekliği 5.50 metreyi aşmayan takılıp sökülebilir elemanlarla inşa edilen; lokanta, gazino, çay bahçesi, sergi üniteleri ve idare binalarını içeren fuar, piknik, eğlence alanları düzenlemek amacıyla doldurma ve kurutma işlemi yapılarak arazi kazanılabilir.

Turizm bölge, alan ve merkezlerinde turizm dışı kullanımları içeren uygulama imar planları ile doldurma ve kurutma yoluyla arazi kazanılan diğer alanlardaki uygulama imar planları 3194 sayılı, İmar Kanunu hükümleri uyarınca yapılır veya yaptırılır. Bakanlıkça onaylanarak yürürlüğe girer.” hükümleri yer almaktadır.

Bu alanlarda; açık alan ağırlıklı olmak üzere ve emsali aynı amaçla ayrılan alanın % 3’ünü aşmayacak şekilde aşmayan takılıp sökülebilir elemanlarla inşa edilen; lokanta, gazino, çay bahçesi, sergi üniteleri ve idare binalarını içeren fuar, piknik, eğlence alanları yapılabilecektir. Diğer bir ifadeyle ilgili taşınmazın sadece %3’ü kapalı alan olarak kullanılabilecektir.

Ayrıca bu alanların uygulama imar planları 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre yapılacaktır.

01.10.2017 tarihine kadar geçerli olan mülga Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 1’inci maddesinde yer alan;

“3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine dayanılarak hazırlanmış bulunan bu Yönetmelik, belediye sınırları ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında, imar plânı bulunan alanlarda uygulanır.” hüküm gereği bu alanlarda da ilgili mülga yönetmelik hükümleri uygulanacaktır. Zira ilgili taşınmaz yukarıda da bahsedildiği üzere; 2013 yılında ihale edilmiştir.

Mülga Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16’ncı maddesinde;

“Emsal: Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanına;

Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgar kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri, çocuk oyun alanları, en az bir tarafı açık sundurmalar, açık büfeler, açık yüzme havuzları, atlama kuleleri, pergolalar ve kameriyeler,

dahil edilmez.

Emsal hesabına dahil edilmeyen mekanlar proje değişikliği ile imar planındaki veya yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez, müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis edilemez.

…” hükümleri yer almaktadır.

Bu hükümlere göre; emsal, ilgili parselde yapılacak toplam kapalı alanın, ilgili taşınmazın alanı ile oranı olarak tanımlanabilecektir. Yukarıda da belirttiğimiz üzere dolgu alanlarında bu oran yüzde üçtür. Emsalin hesabında da üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgar kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri de emsal hesabına dahil edilmeyecektir. Yani bu tip imalatlar yapılabilecek kapalı alanların metrekaresi içerisinde sayılmayacaktır. Bununla beraber proje değişikliğiyle emsale dahil olmayan alanlar emsale dahil alan olarak kullanılamayacaktır. Diğer bir ifadeyle; açık oturma yerleri, ticari faaliyetin yürütüldüğü alanlar olarak kullanılamayacaktır.

Yapılan incelemede; emsal hesabına dahil edilmeyen fakat emsale dahil alan olarak kullanılamayacak açık oturma yerlerinin yanları ve üstü kapatılarak ticari faaliyetlerin buralarda da yürütüldüğü tespit edilmiştir.

Sonuç olarak; imar mevzuatına aykırı olarak yapılan bu işlemler için gerekli müeyyidelerin uygulanması gerekmektedir.

B) İlgili dolgu alanında yapılan inşaatlarda yapı ruhsatına aykırılıklar olduğu görülmüştür.

Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliği’nin “Kıyıda, Denizde ve Doldurma ve Kurutma Yoluyla Kazanılan Arazilerde Yapı Ruhsatı” başlıklı 15’inci maddesinde;

“İnşaat ruhsatı işlemleri 3194 sayılı İmar Kanununun ilgili hükümlerine göre yürütülür.” hükmü yer almaktadır.

Bu hükümden görüleceği üzere; dolgu alanlarında inşaat ruhsatı işlemleri 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre yürütülecektir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32’nci maddesinde ise;

“Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.” hükmü yer almaktadır. Bu hükme göre de; ruhsatsız ya da ruhsat eklerine aykırı yapı yapılması halinde müeyyide uygulanacağı ifade edilmiştir.

Yapılan incelemede; yapı ruhsatında 505 metrekare olan yerin fiili durumda 581 metrekare, bir başka yapı ruhsatında 545 metrekare olan yerin fiili durumda 582 metrekare kapalı alana sahip olduğu tespit edilmiştir.

Kamu idaresi cevabında özetle; imar kanununun geçici 16. maddesine istinaden 28.06.2019 tarih ve 1GJLZF56 sayı ve 29.06.2019 tarih ve 5BSJZ67E sayı ile yapı kayıt belgesi alındığını, söz konusu maddede “.. .yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili bu kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.” hükmü bulunmakta olduğunu, verilmiş idari para cezalarının da iptali gerektiğinden ilgili yapılar için herhangi bir cezai işlem yapılamadığını ifade etmiştir.

İdarenin bu cevabına katılmak da mümkün değildir zira; niteliği gereği özel mülkiyet konusu olabilecek yerlerde yapı kayıt belgesi düzenlenebilir. Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan ve özel mülkiyete konu olamayacak dolgu sahalarında yapı kayıt belgesi düzenlenmesine imkan bulunmamaktadır.

Sonuç olarak; imar mevzuatına aykırı olarak yapılan bu işlemler için adı geçen mevzuatta öngörülen müeyyidelerin uygulanması gerekmektedir.