Ortak Girişim Olarak Tesis Edilen İzmir Konak Eski Balık Halinin (Konak Pier) Kiraladığı Taşınmazın Kullanımından Doğan Şirket Borç Ve Alacaklarının Sağlıklı Takip Edilmemesi ve Gerekli Muhasebe Kayıtlarının Tutulmaması (Sayıştay)

BULGU: Ortak Girişim Olarak Tesis Edilen İzmir Konak Eski Balık Halinin (Konak Pier) Kiraladığı Taşınmazın Kullanımından Doğan Şirket Borç Ve Alacaklarının Sağlıklı Takip Edilmemesi ve Gerekli Muhasebe Kayıtlarının Tutulmaması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Belediye Şirketi

İzmir Büyükşehir Belediyesi şirketlerinden Egeşehir Yapı Planlama Müşavirlik ve Teknoloji AŞ (Şirket) ile İzbeltur Turizm İşlet. Yat. Tic. Ltd. Şti. arasında kurulan ortak girişim grubunun 25 yıllığına kiraladığı taşınmazın kullanımında Egeşehir AŞ tarafından bu taşınmaz ile ilgili olarak doğan borç ve alacakların sağlıklı takip edilmediği ve tutulması gereken muhasebe kayıtlarının tutulmadığı tespit edilmiştir.

a) Özelleştirme Yüksek Kurulu (ÖYK)’nun 17/10/1995 tarih ve 95/72 sayılı kararı ile tamamı kamu kurumu olan Türkiye Denizcilik İşletmeleri (TDİ) AŞ mülkiyetinde/tasarrufunda olan İzmir İli, Konak İlçesi, Ahmetağa Mahallesi, 56 pafta, 289 ada, 5 no.lu parselde kayıtlı 14.612 m2 ve 3 nolu parselde kayıtlı 636 m2’lik taşınmazlar (İzmir Konak Eski Balık Hali) ile Gümrük Ahmetağa Mah. 1431 Kütük, 56 pafta, 290 ada, 1 parselde kayıtlı 8365 m2’lik dalgakıran ve mendirek, İzmir Merkez Ahmetağa Mahallesi, 1924 Kütük, 56 pafta, 3596 Ada, 1 no.lu parselde kayıtlı iskele vasfındaki 206 m2’lik taşınmazların kullanım hakkının 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun kapsamında, İzbeltur Turizm İşlet. Yat. Tic. Ltd. Şti. (Yeni Unvan: Tansaş. Gıda San. Ve Tur. Tic. Ltd. Şti.) ve İzmir Büyükşehir Belediyesi Ege Şehir Plan. Tek. İşb. Mer. AŞ (Yeni Unvan: Egeşehir Yapı Planlama Müşavirlik ve Teknoloji A.Ş) önderliğinde oluşturulacak Ortak Girişim Grubu (OGG)’na veya OGG tarafından kurulacak şirkete 25 yıllığına devredilmesi (kiralanması) uygun görülmüştür.

ÖYK’nın 95/72 sayılı kararı gereğince, TDİ ile OGG şirketleri arasında 24/10/1995 tarihli Kullanım Hakkı Devri (Kira) Ön Sözleşmesi esas olmak üzere, 15/08/1996 tarihli Kullanım Hakkı Devri (Kira) Ana Sözleşmesinin imzalandığı, taraflar arasındaki sözleşmenin 4/a maddesinde; “Yıllık kira bedeli kullanım hakkı devredilen taşınmazların emlak vergisi tutarına eşit miktarda olup 4 aylık dönemlerde 3 eşit taksitte ödenecektir. TDİ AŞ tarafından ödenecek emlak vergisi, çevre vergisi ve benzeri aynına tahakkuk eden vergilerin KDV hariç toplamı olup, TDİ. AŞ tarafından ödeme makbuzlarının OGG’ye ibrazına müteakip KDV ilave edilerek 15 gün içinde ödeneceği” kararlaştırıldığı, sözleşmenin 4/b maddesinde ise “yatırımın tamamlanmasına müteakip işletmeye geçildikten sonra işletme süresince işletmenin yıllık KDV dışındaki brüt kira gelirinin 62.500,00 ABD dolarından aşağı olmamak üzere %2,5 oranında belirlenen brüt kira bedelinin %50’sinin TDİ AŞ’ye ödeneceği” kararlaştırıldığı görülmüştür.

Egeşehir AŞ ile önceki unvanı İ. Turizm İşletmeciliği Yatırım Ltd. Şti. (T. Ltd. Şti.) arasında kurulan ortak girişim grubu (OGG)’nun oluşturulduğu ve Özelleştirme Yüksek Kurulu’nun 17.10.1995 gün 95/72 sayılı kararı ile TDİ AŞ mülkiyetinde olan ve eski balık hali olarak bilinen, halen “Konak Pier” adı ile işletilen mahaldeki bir kısım taşınmazların 25 yıllık kullanım hakkını aldıktan sonra Egeşehir AŞ ile İzbeltur. Ltd. Şti. (Tansaş Ltd.Şti.) arasındaki söz konusu kullanım hakkı ile ilgili olarak S. Sınai Yatırım Mak. San. Ve Tic. AŞ isimli bir şirket ile “Kullanım Hakkı Tasarım-Modernizasyon-İşletme” isimli bir sözleşme yapıldığı, sözleşmede belirtildiği üzere S. şirketinin sözleşmeden doğan bütün hak ve yükümlülüklerini projenin gerçekleştirilmesinin temininden sonra kurulacak olan İ. A.Ş’ye devredeceğinin kararlaştırıldığı görülmüştür. Böylece İ. AŞ.’nin sözleşmenin kurulmasından sonra S. Sınai Yatırım Mak. San. Ve Tic. AŞ şirketinin tüm hak ve vecibelerini devraldığı, söz konusu mahallin “Konak Pier” adı ile işletilmeye başlandığı, sözleşmenin kullanım bedeli ile ilgili olarak düzenlenen 7. Maddesinde TDİ ile imzalanan Kullanım Hakkı Devri (Kira) Ana Sözleşmesi 4. Maddesine paralel olarak;

Madde 7/a “Kullanım Hakkı bedeli: S. AŞ, taşınmazların teslim tarihinden itibaren 4’er aylık dönemlerde emlak vergisi tutarına eşit olmak üzere yıllık en az 3.000.000,00-TL’yi kullanım hakkı bedeli olarak OGG’ ye ödeyecektir. “ hükmü ile,

7/b maddesinde ise “S. AŞ, yatırımın tamamlanmasını müteakip işletmeye geçildikten sonra ve işletme süresince, işletmenin yıllık KDV dışında brüt kira gelirinin en az 125.000- USD olmak üzere %2,5 oranındaki tutarı OGG’ye her işletme yılı sonundan itibaren 10 gün içinde ödenecektir. Temerrüt halinde aylık libor+1,5 gecikme faizi tahakkuk ettirilecek ve S. AŞ. tarafından OGG’ye ödenecektir.” hükmünün düzenlendiği görülmüştür.

Bu kapsamda TDİ tarafından alınması gereken kira bedelleri ihtarname ve fatura ile talep edilmiş, ödeme yapılmaması üzerine Kullanım Hakkı Devri (Kira) Ana Sözleşmesi madde 4/a ve 4/b kapsamında OGG (Tansaş Ltd. Şti. Ve Egeşehir AŞ) ile İ. A.Ş’ ye dava açılmıştır.

Söz konusu alacakların talep edildiği takiplere dayanak 15/08/1996 tarihli sözleşmenin 4. Maddesinin a ve b bendi olarak iki ayrı kira bedeli belirlendiği görülmektedir. Yargıtay denetiminden de geçen 1. Sulh Hukuk Mahkemesi 2017/101E, 2017/1105K sayılı karar ve kararın istinaf edilmesi üzerine İzmir BAM 6 HD 2018/165E, 2019/983K sayılı karar gerekçelerinde her iki bentteki kira bedelinin tüm davalılardan talep edilebileceği belirtilmiş ve kararlar Yargıtay 3 HD 2019/5277E, 2020/1065K sayılı 10/02/2020 tarihli kararı ile onanmıştır. Anılan emsal karar gibi taraflar arasında görülmüş davalara ilişkin dosyaya mübrez kararlarda her iki bentteki kira bedelinden ve KDV’den tüm davalıların kiracı olarak sorumlu olduğu, dayanak sözleşmenin 4. maddesine göre belirlenmiş kira bedeli alacağına ilişkin sözleşmenin 4/a ve 4/b maddesine göre alacak talebi ile başlatılan takipler aynı alacak için derdestlik oluşturmadığı yönünde mahkeme kararlarının mevcut olduğu tespit edilmiştir.

OGG grubu şirketlerden Egeşehir AŞ Tarafından “Kullanım Hakkı Tasarım- Modernizasyon-İşletme” Sözleşmesi’nin kira bedelini düzenleyen 7. Maddesi kapsamında Madde 7/a ” Kullanım Hakkı bedeli: S. AŞ, taşınmazların teslim tarihinden itibaren 4’er aylık dönemlerde emlak vergisi tutarına eşit olmak üzere yıllık en az 3.000.000,00-TL’yi kullanım hakkı bedeli olarak OGG’ye ödeyecektir. “ hükmü ve Madde 7/b “S. AŞ. Yatırımın tamamlanmasını müteakip işletmeye geçildikten sonra ve işletme süresince, işletmenin yıllık KDV dışında brüt kira gelirinin en az 125.000-USD olmak üzere %2,5 oranındaki tutarı OGG’ye her işletme yılı sonundan itibaren 10 gün içinde ödenecektir. Temerrüt halinde aylık libor+1,5 gecikme faizi tahakkuk ettirilecek ve S.AŞ. tarafından OGG’ye ödenecektir.” hükmü olmasına rağmen;

– Egeşehir AŞ tarafından 31.12.2024 tarihine kadar madde 7/a hükmünde düzenlenen emlak vergisinin İ. AŞ’den talep ve dava edilmediği,

– Alacak kayıtlarına ait muhasebe kaydının tutulmadığı ve

– TKB m.126/1 maddesi uyarınca İ. AŞ’den talep hakkının 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğu, bu kapsamında incelemenin yapıldığı 2020 yılının Ocak ayından önceki alacakların zamanaşımına uğradığı;

– Kullanım Hakkı Tasarım-Modernizasyon-İşletme Sözleşmesi m.7/b uyarınca talep edilen alacakların ise muhasebe kaydının tutulmadığı, fatura düzenlenmediği ve KDV’nin İ. AŞ’den talep edilmediği, hususları tespit edilmiştir.

Açılan davalar sonucu yerel mahkemece verilen kararlar ve Yargıtay denetiminden geçmiş kesin karar neticesinde; kira bedelinin ana sözleşmenin m.4/a ve m.4/b hükmü uyarınca istenebileceği, bu talebin derdestlik ya da mükerrerlik oluşturmadığı, taşınmazın işletmeye açılmasından sonra sözleşmenin 4/a maddesine göre talepte bulunulamayacağına ilişkin bir düzenlemenin olmadığı yönünde hüküm kurulduğu görülmüştür. Ancak Egeşehir AŞ tarafından ana sözleşmeye paralel yapılan “Kullanım Hakkı- Tasarım- Modernizasyon Sözleşmesi” m.7/a hükmü uyarınca hiçbir talepte bulunulmaması nedeniyle şirketin zarara uğratıldığı, TBK m.147/1 uyarınca Kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi dönemsel edimlerde 5 yıllık alacak zamanaşımı süresi nedeniyle İ. AŞ’den ancak 2020 yılı Şubat ayından sonra doğan alacakların istenebileceği, bundan önceki dönemlere ilişkin alacakların alacağın mahiyetinin “kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak” olması nedeniyle zamanaşımına uğradığı görülmüştür.

2020 yılı için talep edilen 4/a kira bedeli alacağı için TDİ tarafından düzenlenen ve talep edilen faturaya istinaden 925.603,90 TL asıl alacak ve 74.048,31 TL KDV (%8) olmak üzere 999.652,21 TL ve 2021 yılı 7,5 ay için talep edilen 4/a kira bedeli alacağı için TDİ tarafından düzenlenen ve talep edilen faturaya istinaden 653.241,48 TL asıl alacak ve 12.890,33 TL KDV (%8) olmak üzere 666.131,81 TL’nin faiziyle birlikte İ. AŞ’den “Kullanım Hakkı- Tasarım- Modernizasyon Sözleşmesi m.7/a kapsamında talep edilmesi gerekir.

Ancak 01.04.2005 tarihli sözleşme ile avukatlık hizmeti veren Av. M. H. E ile Av. S. E.’nin mesleki sorumluluğunu eksik ifa etmeleri, özen sorumluluğunu yerine getirmemeleri ve kamuyu zarara uğratmaları nedeniyle şirket tarafından “tazminat” talebiyle Avukatlık Kanunu 40. Maddesinin “İş sahibi tarafından sözleşmeye dayanılarak avukata karşı ileri sürülen tazminat istekleri, bu hakkın doğumunun öğrenildiği tarihten itibaren bir yıl ve her halde zararı doğuran olaydan itibaren beş yıl geçmekle düşer.” Hükmü ve TCK m.66 maddesi uyarınca 8 yıllık ceza zamanaşımı süresi birlikte değerlendirildiğinde ceza zamanaşımı süresi dikkate alınacağından; avukatın kusurlu davranışı ve özen sorumluluğunu ihmali nedeniyle zaman aşımına uğramış ve İ. AŞ’den talep edilemeyen 2017-2018-2019 yılları için zarara uğranan bedeller yönünden;

2017 yılı için 528.837,69 TL asıl alacak ve 95.190,78 TL KDV (%18), 2018 yılı için mahkemece hükmedilen asıl alacak ve KDV toplamı 432.405,34 TL, 2019 yılı için 831.672,62 TL asıl alacak ve 149.701,07 TL KDV (%18) olmak üzere toplam 2.037.807,50 TL’nin işleyecek faizi ile birlikte tazminat olarak vekaletle iş gören vekillerden talep edilmesi gerekir.

b) 15.08.1996 tarihli Kullanım Hakkı Devri (Kira) Ana sözleşmesi incelendiğinde; 4/a maddesine göre; kullanım hakkı devredilen taşınmazların emlak vergisinin 4 aylık dönemlerde üç eşit taksitte ödeneceği, 4/b maddesine göre iseyatırımın tamamlanmasını müteakip işletmeye geçildikten sonra işletme süresince sözleşmede belirlenen tutarın 62.500-Amerikan dolarından aşağı olmamak üzere %2,5 oranında belirlenen brüt gelirin %50’sinin TDİ AŞye ödeneceği hüküm altına alınmıştır.

Daha sonrasında Ortak Girişim Grubunca elde edilen üst hakkının kullanımı adına 02.01.1998 tarihinde anılan şirketler tarafından İzmer İnşaat Sanayi Ticaret ve Turizm AŞ ile kullanım, modernizasyon ve işletme hakkı sözleşmesi yapılmıştır. Bu sözleşme incelendiğinde ise;

7/a maddesine göre; taşınmazların teslim tarihinden itibaren 4’er aylık dönemlerde yıllık emlak vergisi tutarına eşit bir tutarın kullanım hakkı bedeli olarak Ortak Girişim Grubuna ödeneceği, 7/b maddesine göre; yatırımın tamamlanmasını müteakip işletmeye geçildikten sonra ve işletme süresince sözleşmede belirlenen 125.000-Amerikan doları tutarının, Ortak Girişim Grubuna her işletme yılı sonundan itibaren ödeneceği hüküm altına alınmıştır.

Söz konusu sözleşmenin 1/a ve 1/b maddesi ile “Ege Şehir Planlaması Enerji ve Teknolojik İşbirliği Merkezi AŞ” ile “İzbeltur Turizm İşletmeciliği Yatırım Ticaret Ltd. Şti.” nin “Ortak Girişim Grubu (OGG)” olarak anılacağı belirlenmiştir. Anılan şirketlerin ortak girişim grubu olarak adlandırılması ve iş ortaklığı kurulmasında şekil şartı bulunmaması dolayısıyla hukuki olarak bir iş ortaklığı oluşmuştur. Oluşan bu iş ortaklığının bir tüzel kişiliği bulunmamakta olup kurumlar vergisi mükellefiyeti de tesis ettirilmemiştir.

Tüzel kişilikleri olmayan iş ortaklıkları için gelir vergisi yönünden herhangi bir mükellefiyet tesis edilmemektedir. Bu nedenle ticari faaliyetlerde bulunan iş ortaklıklarında ortakların payına düşen karın ortakların yasal defterlerinde kazançlarına eklenmesi, zarar oluşması halinde ise ortakların kazançlarından düşülmesi gerekir.

Bu durumda öncelikle Ortak Girişim Grubunun kar ya da zararının nasıl oluştuğunun tespiti gerekmektedir. Ortak Girişim Grubunun geliri İ. İnşaat Sanayi Ticaret ve Turizm AŞ’den elde edeceği kira bedelinden, gideri ise Türkiye Deniz İşletmeciliği AŞ’ye ödeyeceği kira bedelinden oluşacaktır. Ortak Girişim Grubunca da oluşacak gelir ve gider arasındaki farkın kazanç olarak iş ortaklığının ortaklarına ortaklık payları oranında dağıtılması gerekir.

Hesap dönemleri itibariyle Egeşehir Yapı Planlama Müşavirlik ve Teknoloji AŞ’nin ortaklık payına isabet eden kazançlarla ilgili yasal defterlerine yapması gereken muhasebe kayıtlarının aşağıdaki gibi olması gerekirdi.

Kira kazancının tahakkuk kaydı (Her hesap döneminde)

/

132. İştiraklerden Alacaklar Hesabı XXXXX

640. İştiraklerden Temettü Gelirleri XXXXX

/

Hesap dönemi sonunda 640. İştiraklerden Temettü Gelirleri Hesabının bakiyesinin 690. Dönem Karı veya Zararı Hesabına, 690. Dönem Karı veya Zararı Hesabının bakiyesinin 692. Dönem Net Karı ve Zararı Hesabına aktarılarak kapatılması, (Şirketin hesap dönemini zarar ile kapatması durumunda) 692. Dönem Net Karı ve Zararı Hesabının bakiyesinin 591. Dönem Net Zararı Hesabına aktarılarak kapatılması ve izleyen hesap dönemi başında da 591. Dönem Net Zararı Hesabının bakiyesinin 580. Geçmiş Yıllar Zararları hesabına aktarımının yapılması gerekirdi.

Şirketin elde edeceği kira kazancına ilişkin muhasebe kayıtlarının yapılması, şirketin 580. Geçmiş Yıllar Zararları hesabında bulunan zararın azalması etkisini doğuracaktı.

Ayrıca İ. İnşaat Sanayi Ticaret ve Turizm AŞ’nin kira borçlarını ödememesi nedeniyle söz konusu iştiraklerden alacakların tahsil edilmesi amacıyla Egeşehir Yapı Planlama Müşavirlik ve Teknoloji AŞ tarafından ortaklık payı oranında İ. İnşaat Sanayi Ticaret ve Turizm AŞ aleyhine alacağın tahsili davaları açılmıştır. Öncelikle söz konusu alacakların bir ticari işlemden doğmuş olması nedeniyle Şüpheli Ticari Alacaklar hesabına alınması, dava açılan dönemde de söz konusu şüpheli alacaklara karşılık ayrılarak giderleştirilmesi gerekirdi. Buna ilişkin muhasebe kayıtlarının da aşağıdaki gibi olması gerekirdi.

/

128. Şüpheli Ticari Alacaklar Hesabı XXXXX

132. İştiraklerden Alacaklar Hesabı

XXXXX

/

654.Karşılık Giderleri Hesabı XXXXX

129. Şüpheli Ticari Alacaklar Karşılığı Hesabı

XXXXX

/

Söz konusu alacaklara karşılık ayrılarak giderleştirilmesi, giderleştirilen dönemde Egeşehir Yapı Planlama Müşavirlik ve Teknoloji AŞ nin mali tablolarında zararı artırıcı etkide bulunacaktı.

Daha sonrasında İ. İnşaat Sanayi Ticaret ve Turizm AŞ aleyhine açılan davaların kazanılması ve tahsilatın yapılması durumunda da tahsilatın yapıldığı dönemde daha önce ayrılan karşılığın iptali yapılarak konusu kalmayan karşılıklar hesabına aktarılarak gelir olarak kaydedilmesi gerekir.

Ortak Girişim Grubunun kira gelir ve giderleri dışında ayrıca kullanım hakkı bedelleri (Emlak vergisi tutarına eşit- 4 ayda bir ödemeli) alacağı ve borcu bulunmaktadır. Bu kullanım haklarında gelir gider farkından dolayı bir kazanç ortaya çıkması halinde Egeşehir Yapı Planlama Müşavirlik ve Teknoloji AŞ tarafından yine yukarıdaki tahakkuk kayıtlarının 4 ayda bir yapılması, ancak söz konusu alacaklar için alacağın tahsili davası açılmaması nedeniyle herhangi bir şüpheli alacak karşılığı ayrılmaması gerekir.

Bununla birlikte, Egeşehir Yapı Planlama Müşavirlik ve Teknoloji AŞ tarafından açılan davaların ve Egeşehir Yapı Planlama Müşavirlik ve Teknoloji AŞ hakkında açılan davaların nazım hesaplar kullanılmak suretiyle takibinin yapılması gerekirdi.

Ancak uygulamada 25 yıllık süre zarfında TDİ tarafından OGG aleyhine sözleşmenin 4- a maddesi kapsamında toplam 8.954.280,92 TL. ve 4-b maddesi kapsamında da toplam 1.071.975,27 Amerikan doları tutarında davalar açılmış, buna karşılık Egeşehir tarafından İ. AŞ’ ne 4-b kapsamında toplamda 983.904,92 Amerikan doları ve 1.013.078,24 TL. tutarında davalar açılmış fakat bu davalarla ilgili borç ve alacaklar için yukarıda belirtilen muhasebe kayıtlarının yapılmaması nedeniyle Gelir Tablosu hesaplarından kaynaklı olarak ticari kar/zarar muhasebenin tamlık ve doğruluk ilkelerine uygun olmayacaktır. Gelir Tablosundaki eksiklik, bilançoda iştiraklerden alacaklar, kar/zarar ve özsermaye kalemlerinin doğru hesaplanmamasına yol açtığından yukarıda belirtilen muhasebe kayıtlarının yapılması gerekmektedir.