Satış Yöntemi ile Özelleştirilen Taşınmazların Değer Tespit Çalışmalarında Eksiklikler Olması (Sayıştay)

BULGU: Satış Yöntemi ile Özelleştirilen Taşınmazların Değer Tespit Çalışmalarında Eksiklikler Olması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Özel Bütçeli İdare

İdare tarafından satış yöntemi kullanılarak özelleştirilen taşınmazların değerlemesi yapılırken Uluslararası Değerleme Standartları ve Sermaye Piyasası Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ gereklerinin yerine getirilmediği görülmüştür.

29.11.2003 tarih ve 25301 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Özelleştirme Uygulamalarında Değer Tespiti ve İhale Yönetmeliği’nin “Tanımlar” başlıklı 3’ncü maddesinin ilk fıkrasının (f) bendinde; özelleştirilecek kuruluşun, varlık veya hisse değerinin tespitine yönelik değer tespit komisyonu tarafından gerçekleştirilen işlemlerin değer tespit kavramını ifade ettiği düzenlenmiştir.

Özelleştirme İdaresi tarafından, “Özelleştirme Kapsam ve Programına Alınmış ve/veya Alınacak Olan Taşınmazların Özelleştirilmesine İlişkin Danışmanlık Hizmet Alımı İşi” ihale edilmiş olup bahsi geçen işin hem ihale şartnamesi ve hem eki İş Tanımının “İşin Kapsamı” başlıklı 3.2 maddesinde, değer tespit raporlarının hazırlanmasının işin kapsamı dahlinde olduğu özellikle düzenlemiştir.

İhale Şartnamesi eki İş Tanımı’nın 4.1.3 maddesinde ise; “Değer Tespit Raporları, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TBUD) tarafından yayımlanmış standartlar ve ilkeler göz önünde bulundurularak hazırlanacaktır.” denilmiştir.

Yukarıda yer alan mevzuat hükümleri ile şartname düzenlemelerinden anlaşıldığı üzere; Özelleştirme İdaresi tarafından taşınmazların kamuya gelir elde etmek için özelleştirilmesi uygulamalarında ihale öncesinde değer tespit komisyonunun kurulması ve taşınmazın değer tespit çalışmalarının gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Taşınmazın değeri, komisyon tarafından tespit edilebilir olup ayrıca danışman vasıtası ile de tespit edilebilecektir. Danışman vasıtasıyla tespit hâlinde, danışman veyahut danışmanlar komisyon kararlarına yardımcı olmak üzere değer tespit çalışmalarını gerçekleştirerek sonuçları değer tespit komisyonuna raporlayacaktır. Değer tespiti konusunda danışman/danışmanlar yardımcı pozisyonda bulunmakta olup esas yetkili karar alıcılar ise, değer tespit komisyonlarıdır.

2024 yılında danışman tarafından değer tespit komisyonuna sunulan değer tespit raporları incelenmiş olup taşınmaz değerlerinin tespitinde 4046 sayılı Kanun’a uygun surette “Ekspertiz Değeri” ve “Tasfiye Değeri” yöntemlerinin kullanıldığı görülmüştür. Ekspertiz Değeri yöntemi ise, “emsal karşılaştırma” ve “proje geliştirme-hasılat/kat karşılığı” yaklaşımları suretiyle iki farklı analiz kullanılarak ayrı ayrı raporlara konu edilmiştir. Tüm bu yöntem ve analizler suretiyle taşınmazın yasal olarak mümkün, en verimli ve yüksek değeri tespit edilmeye çalışılmıştır. Ancak değer tespit raporlarında Uluslararası Değerleme Standartları ile 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Sermaye Piyasası Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ’e uygun olmayan hususlar tespit edilmiş olup taşınmazın değerini doğrudan etkileyen söz konusu hususlar aşağıda başlıklar hâlinde belirtilmiştir.

Ekspertiz Yönteminde Kullanılan Emsal Düzeltme Katsayılarının Belirlenme Şeklinin Raporlarda Açıklanmaması ve Katsayılara İlişkin Bir Doğrulama Mekanizmasının Bulunmaması

Taşınmazın değerinin tespiti için ekspertiz yöntemi dahilinde gerçekleştirilen “Piyasa Değeri/Emsal Değerleme” ve “Proje Geliştirme-Hasılat/Kat Karşılığı” analizlerinde girdi olarak taşınmaza emsal olarak belirlenen gayrimenkuller ve bu gayrimenkullerin metre kare birim fiyatları kullanılmaktadır. Metre kare birim fiyatları kullanılan emsal gayrimenkullerin değerlemeye konu taşınmaza olan uzaklığı, imar koşullarındaki farklılıklar, alan büyüklükleri, hissedar sayısı, pazarlık oranları raporlarda belirtilmekte ve bu farklılıkların neden olduğu değer sapmaları düzeltme katsayıları vasıtasıyla emsal taşınmazların değerine uygulanarak emsal taşınmaz ile değerlemeye konu taşınmaz eşdeğer hâle getirilmeye çalışılmaktadır. Nitekim, bu suretle değerlemeye konu taşınmazın gerçek pazar/piyasa metre kare değerine (Tablo 2: Örnek Vaka Analizi’nde gösterildiği üzere) ulaşılmaktadır.

Uygulanan emsal düzeltme katsayıları ağırlıklı olarak alan düzeltme katsayısı, konum şerefiyesi düzeltme katsayısı, kat şerefiyesi düzeltme katsayısı, hisse şerefiyesi düzeltme katsayısı, imar durumu düzeltme katsayısı, pazarlık oranıdır.

6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 76’ncı maddesi gereği kamu tüzel kişiliği haiz olarak kurulan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları’nın “UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri” standardının 20.5 maddesinde, “Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.” düzenlemesi yer almaktadır.

Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ’in (III-62.3) Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar başlıklı ekinin “Kullanılan değerleme yöntemleri” başlıklı 5’inci maddesinde;

Pazar yaklaşımının kullanılması durumunda; emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımların raporda belirtilmesinin gerekli olduğu düzenlenmiştir.

Yapılan incelemede, ekspertiz yönteminde kullanılan emsal düzeltme katsayılarının belirlenme şeklinin raporlarda açıklanmadığı tespit edilmiştir. Öte yandan taşınmazların değerini doğrudan etkileyen bu katsayıların doğrulanmasına ilişkin olarak kurumdan istenen veriler sağlanamamıştır. Taşınmaz değer tespitinde kullanılan emsal taşınmazlara ilişkin ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgilerinin değer tespit komisyonlarından temin edilememesi sebebiyle de yeniden hesaplama yöntemiyle söz konusu hesaplamalar yapılamamıştır.

Kamu İdaresi tarafından; emsal taşınmazların imar durumu, yüzölçümü, satış değeri gibi özelliklerinin dikkate alınarak çeşitli düzeltme katsayıları (alan, konum, kat, hisse, imar durumu vb.) ve pazarlık oranlarının değer tespit raporlarında belirlendiği ve tablolar vasıtasıyla sunulduğu, kullanılan katsayıların sabit olmayıp taşınmazın niteliği ve konumuna göre değiştiği, emsal konumlarının krokilerde gösterildiği ve taşınmaza olan uzaklıklarının raporlarda yer aldığı, SPK’nın “UDS 101 – İşin Kapsamı” standardına göre, değerleme sürecinde kullanılan bilgilerin kaynağının (kişi/kurum, adres, telefon) açıkça aktarıldığı ve taşınmaza ilişkin bilgilerin ilgili kurum ve belediyelerden yazılı olarak temin edilerek hukuki durumunun araştırıldığı,

Emsal taşınmazların bilgisinin yaygın olarak kullanılan emlak ilan platformlarından temin edildiği, ilan sahipleriyle telefon ile görüşüldüğü, bu görüşmelere nazaran taşınmazın yaklaşık konumunun verildiği, ilan sahiplerinin çoğunlukla gayrimenkul danışmanları olması nedeniyle yer gösterme belgesi imzalamadan ve yer gösterme ücreti ödenmeden taşınmazın ada- parsel bilgilerini vermedikleri, en nihayetinde emsalin yaklaşık konumunun alındığı ifade edilmiş ise de, bulgu konusu husus esas itibarıyla raporlarda yer alan düzeltme katsayılarının nasıl belirlendiğine ilişkin olup cevapta bahsi geçen diğer hususların mevcudiyetine ilişkin müphem bir durum bulunmamaktadır.

Öte yandan, değer tespit raporlarında yer alan krokiler, emsal taşınmazların sağlıklı bir biçimde konum bilgisini sağlamamakta olup yalnızca emsalin taşınmaza olan uzaklığının kuş bakışı bir görünümünü sunmaktadır. Taşınmaza uygulanacak emsal düzeltme katsayılarının belirlenmesinde ada-parsel bilgisi emsalin eğimini, imar fonksiyonunu, konumunu belirten bilgileri sunacak olup bu bilgiler taşınmaz değerini de doğrudan etkileyen kriterlerdir. Oysa, cevaptan anlaşıldığı üzere bazı arsaların değerine uygulanan emsal düzeltme katsayılarının tespitinde emsale göre değil emsalin yaklaşık konumuna göre işlem yapılmaktadır. Bu durumda cevapta belirtildiğinin aksine taşınmazın hukuki durumunun nasıl araştırıldığı, ilgili kurumlara nasıl sorulduğu, tam ada-parsel bilgisi bulunmadan emsal olarak katsayıların nasıl sayısallaştırıldığı anlaşılamamıştır. Zira, yukarıda ifade edildiği üzere değer tespit raporlarına ilişkin istenen doğrulama verileri tarafımıza sunulamamıştır.

Sonuç itibarıyla; taşınmazın gerçek değerine ulaşıp ulaşılmadığının belirlenebilmesi adına düzeltmelerin gerekçeleri ile düzeltme katsayılarının nasıl sayısallaştırıldıklarının kanıtlayıcı belgeleri ile beraber raporlarda yer alması gerekmektedir.

Proje Geliştirme-Hasılat/Kat Karşılığı Analizinde Girdi Olarak Kullanılan Emsal Dükkanların Bina Yaşları ve Teknik Özelliklerinin Dikkate Alınmaması

Proje Geliştirme-Hasılat/Kat Karşılığı analizinde girdi olarak kullanılan emsal dükkân ve konutların bina yaşları ve teknik özelliklerinin dikkate alınmadığı görülmüştür.

Proje Geliştirme Yaklaşımında, arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler, varsayımlarla modellenir. Modellemenin yasal olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olması beklenir. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelemesi yapılır.

İmar planlarında, “Konut-Ticaret” veya “konut-ticaret-turizm” şeklinde yapılaşma koşulları belirlenen karma kullanım alanına sahip taşınmazlar için Ekspertiz yönteminin bir parçası olarak gerçekleştirilen Proje Geliştirme-Hasılat/Kat Karşılığı analizinde,

Öncelikle, değerlemeye konu edilen imarlı parsellerin toplam metre karesi ile imar planında yer alan KAKS oranından yola çıkarak toplam inşaat alanı bulunmaktadır.

Akabinde, Özelleştirme İdaresi tarafından yapılan imarlı ada/parsellere ilişkin imar planı notlarında yer alan mesken ve dükkân oranları doğrultusunda inşaat kapsamında toplam yapılabilecek azami mesken ve dükkân metre karesi hesaplanmaktadır.

Söz konusu mesken ve dükkân metre kareleri, emsal olarak belirlenen satışa konu mesken ile dükkanlardan elde edilen ve düzeltme katsayıları uygulanarak bulunmuş ortalama metre kare fiyatlarıyla çarpılarak imar planında mesken ve dükkanlar için ayrılan alanlardan elde edilecek toplam hasılat bulunmaktadır.

Bulunan toplam hasılat ise, arsanın yer aldığı muhitte birden fazla emlakçıdan edinilen arsa karşılığı inşaat oranı ortalamasına bölünerek projenin nihai değer takdiri yapılmaktadır.

Uluslararası Değerleme Standartlarının “UDS 400 Taşınmaz Mülkiyet Hakları” standardının 50.4 maddesinde, “Değerleme sürecinde karşılaştırılabilir tüm fiyat verileri, bu verilerin alındığı mülkün ve işlemin farklı özellikleri ile değerlemesi yapılan mülkün karşılaştırılması suretiyle kullanılmalıdır. Taşınmaz mülkiyet haklarının değerlemesinde dikkate alınması gerekli görülen belirli farklılıklara, bunlarla sınırlı olmamak üzere, aşağıda yer verilmekte olup, bu farklılıkların UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri standardının 30.8. nolu maddesi uyarınca değerlendirilmesi gerekli görülmektedir:

(a) Emsal hak türü ile değerleme konusu hak türü arasındaki farklılıklar,

(b) Konum farklılıkları,

(c) İlgili arsaların nitelikleri veya binaların yaşları ve teknik özellikleri arasındaki farklılıklar,

Her bir mülk için izin verilen kullanımlar veya imar durumları arasındaki farklılıklar,

Fiyatların saptandığı koşullar ile değer esası arasındaki farklılıklar,

Emsal fiyatın geçerlilik tarihi ile değerleme tarihi arasındaki farklılıklar, ve

ilgili işlemlerin gerçekleştiği andaki pazar koşulları ve bunların değerleme tarihindeki koşullardan nasıl farklılaştığı.” ifadesi yer almaktadır.

Değer tespit raporlarının incelenmesi neticesinde, emsal olarak belirlenen söz konusu konut ve dükkân verilerinin 5-15 yıllık eski binalardan alındığı, binaların teknik özelliklerinin (otopark imkânı, çevre düzenlemesi, site olup olmadığı, güvenlik) dikkate alınmadığı, konut- dükkanların metre kare birim fiyatlarına bu hususta bir düzeltme katsayısı uygulanmadığı, dolayısıyla bu hususların toplam hasılatı ve nihai değeri etkilediği tespit edilmiştir.

Yukarıda yer alan standart uyarınca, analiz kapsamında konut ve dükkanların satışa esas birim değerine (TL/m2) konum farklılıkları, kat farklılıklarından dolayı söz konusu düzeltmeler uygulanmaktadır. Ek olarak, söz konusu emsal konut/dükkânın satışa esas birim değerine (TL/m2) bina yaşlarını ve binaların teknik özelliklerini hesaba katarak düzeltme katsayıları uygulanması gerektiği anlaşılmaktadır. Zira, yeni yapılmış bir bina ile kullanılmış ömrü 10-15 yıl arasında değişen ve teknik özellikleri farklı binalarda bulunan konut/dükkanların farklı değerde olacağı açıktır.

Kamu İdaresi tarafından, SPK’nın UDS 400 ve UDS 105 standartlarına göre; Pazar Yaklaşımı yönteminin ikiye ayrıldığı, bunların Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi ve Borsadaki Kılavuz Emsaller Yöntemi olduğu, özellikle Karşılaştırılabilir İşlemler Yönteminde, değerleme konusu taşınmazla benzer nitelikteki işlem görmüş varlıkların fiyatlarının esas alındığı, aynı zamanda emsallerin benzer yaşta ve teknik özellikte olmasının beklendiği, ihale edilen taşınmazların genellikle “Geliştirme Amaçlı Mülk” tanımına girdiği, bu tür taşınmazlarda, gelecekte yapılacak yapılar henüz belli olmadığından 0-3 yaş arası benzer konut ve iş yerlerinin emsal alınarak değerlendirme yapıldığı, ancak ticari hareketliliğin yoğun olduğu ve boş arsa bulunmayan bölgelerde yaşın değere etkisinin olmayabileceği; bu durumlarda konum ve niteliğin esas alınarak emsallerin seçildiği ifade edilmiş ise de,

Yukarıda bahsi geçen standart şüpheye mahal bırakmayacak şekilde emsallere değer biçilirken yaş ve teknik özelliklerinin mukayese edilmesi gerekliliğini anlatmaktadır. Zira, özelleştirme uygulamaları sonucunda satılan taşınmazların üzerine ekseriyetini büyük modern yaşam alanlarının oluşturduğu projeler yapılmakta olup burada yer alan bir taşınmazın değeri ile aynı büyüklükte benzer durumdaki bağımsız tek binada yer alan bir taşınmazın değeri aynı olmayacaktır. Öte yandan, değer tespit raporlarında 0-3 yaş binalar emsal alındığı gibi 5-15 yıllık binaların da emsal alındığı görülmektedir.

O hâlde, proje analizinin standartlara uygun ve danışman tarafından ifade edildiği üzere en düşük maliyet-en yüksek kazanç sağlayacak şekilde bir sonuç verebilmesi için alınan tüm emsallerin satışa esas birim değerlerinin güncel pazar/piyasa değerine uygun, uyumlu olması gereklidir. Proje geliştirme yaklaşımında maliyet unsurlarının güncel verilerden alınıp, dükkân ve konut fiyatlarının eski binalardan alınması durumunda oluşturulan model vasıtasıyla güncel ve güvenilir bir sonuca ulaşılamayacağı değerlendirilmektedir.

Değer Tespit Yönteminin Değiştirilmesinin Taşınmaz Değerini Etkilemesi

Ekspertiz yöntemi kapsamında gerçekleştirilen analizlerden olan “Proje Geliştirme Yaklaşımı” analizinin hesaplanma yönteminin ve analizde kullanılan indirgeme oranının değiştirilmesinin değer tespit oranlarını etkilediği görülmüştür.

Bahsi geçen ihale Şartnamesi eki İş Tanımı’nın 4.1.2 maddesinde, “Değer Tespit Raporu hazırlanması için kullanılacak yöntemler, doğrudan Komisyon tarafından veya Danışman önerileri doğrultusunda Komisyon tarafından yapılacak değerlendirme ile belirlenecektir.” denilmiştir.

Değer tespit raporlarında bahsi geçen analiz;

“Proje Geliştirme Yaklaşımı, gayrimenkul için önerilen bir veya birden fazla geliştirme projesi modeli için uygulanabilir. Arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler, varsayımlarla modellenir. Modellemenin yasal olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olması beklenir. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelemesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelemesi ve değerlendirmesi yapılır. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir- gider tahmini yapılır. Projenin geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiki verileri, mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çerçevesince proje ile ilgili varsayımlarda bulunarak, projenin performans tahmini yapılır. Projenin net bugünkü değer hesabı, gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile yapılır. Geliştirme yöntemi ile mülkün proje değerinin hesaplanması ve bu değerden güncel mülk değerine ulaşılması mümkündür.” şeklinde tanımlanmıştır.

Tanımdan anlaşıldığı üzere, proje geliştirme analizi yatırımcı gözünden bir bakış açısına sahiptir. Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde meydana getirildiği varsayılan yatırım projesinin, yıllar içindeki gelir ve gider projeksiyonu göz önünde bulundurularak projenin tahmin edilen toplam değeri bulunur ve indirgeme oranı ile günümüz değerine indirgenir. Söz konusu değer hesap edilirken makro ekonomik koşullar, piyasanın mevcut durumu ve bilhassa varlığın nitelikleri de dikkate alınır.

Yapılan incelemede, 2024 yıllarında düzenlenen değer tespit raporlarında yer alan proje geliştirme yaklaşım analizinin 2023 yılına göre farklılaştığı, 2024 yılında proje geliştirme/hasılat-kat karşılığı analizinin üretildiği, üretilen bu varsayımda yıllara yaygın bir gelir gider projeksiyonu yapılmadığı, dolayısıyla fiyat ve maliyetlerde enflasyonun göz önünde bulundurulmadığı, varsayım kapsamında bulunan toplam hasılatın o piyasada geçerli olan kat karşılığı emsal oranına bölündüğü, böylece projenin girişimciye sağlayacağı bedele ulaşıldığı görülmüştür. Söz konusu varsayım alıcının taşınmazı bir yüklenici ile tanzim ettiği kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu ettiği varsayımına dayanmaktadır. Ancak, Özelleştirme İdaresinin yaptığı ihalelere konu arsalar tek hisseli, büyük metrekareli, yatırıma müsait imar koşullarının bulunması sebebiyle hâlihazırda projeyi kendisi bizzat inşa edebilecek girişimci/müteahhitler tarafından alınmaktadır. Dolayısıyla, birçok ihalede söz konusu varsayım girişimci profilini yansıtmamakta olup açıklamada ifade edilenin aksine azami düzeyde verimli sonuç vermeyecektir.

Kamu İdaresi tarafından, Proje Geliştirme Yaklaşımı analizinin raporun hazırlandığı dönemin makroekonomik koşulları ve piyasa durumunu yansıttığı, 2023-2024 yıllarını kapsayan dönemde inşaat maliyetlerinin enflasyonun üzerinde arttığı, banka faizlerinin TCMB politika faizinin üzerinde kaldığı, reel enflasyonun hedef enflasyonun çok üstünde kaldığı gibi nedenlerle indirgenmiş nakit akışı (İNA) tablolarının piyasa değerini tam yansıtmayabileceğin^ öngörüldüğü; danışman önerisiyle “Proje Geliştirme – Kat Karşılığı/Hasılat Paylaşımı Yaklaşımı”nın tercih edildiği ifade edilse de;

Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan inşaat maliyet endeksi 2024 yılı aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %34,27 artmış olup TÜFE’deki (2003=100) değişim ise 2024 yılı aralık ayında bir önceki yılın aralık ayına göre %44,38 şeklinde gerçekleşmiştir. Ek olarak, her iki analiz yönteminin kullanıldığı 2023-2024 döneminde reel enflasyon hedef enflasyonun üzerinde seyretmektedir. Tüm bu sebeplerden ötürü, cevabın aksine aynı taşınmaza ilişkin farklı tarihlerde yapılan iki değer tespitinden ileri tarihli olanın nominal olarak düşük çıkması değerleme yönteminin değiştirilmesinden kaynaklanmaktadır.

Sonuç itibarıyla, varlığın niteliğine ve yatırımcı profiline uygun analiz yöntemi ve indirgeme oranının seçilmesi neticesinde azami oranda verimli değer tespit sonuçlarına ulaşılacağı değerlendirilmektedir.

Emsal Düzeltme Katsayılarının Metre Kare Birim Fiyatlara Hatalı Uygulanması

Emsal düzeltme katsayılarının metre kare birim fiyatlara uygulanması sırasında iyi uygulama kılavuzları ve eki vaka analizinden yararlanılmadığı görülmüştür.

Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ’in “Değerleme Raporu” başlıklı 23’üncü maddesinin ikinci fırkasında, “Değerleme raporlarının hazırlanmasında Birlik tarafından hazırlanan rehberler ile İyi Uygulama Kılavuzlarından yararlanılır.” denilmektedir.

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) tarafından yayımlanan İyi Uygulama Kılavuzları ve eki vaka analizinde, değerlemeye konu taşınmazın gerçek değerine ulaşmak için kullanılan emsal düzeltme katsayıları emsal alınan mülkün değerine uygulanırken; değerin artmasına yahut azalmasına sebep olanların her biri “istenen birim satış fiyatı” bedeline tek tek uygulanıp ortaya çıkan mutlak değer farklarının istenen birim satış fiyatına eklenmesi veyahut çıkarılması gerekmektedir.

Yapılan incelemede, değer tespit raporlarında yapılan hesaplamalarda düzeltme katsayılarına ilişkin yüzde oranların “istenen birim satış fiyatı” bedeline sırasıyla uygulanması nedeniyle ortaya çıkan nihai “düzeltilmiş birim fiyat” ve dolayısıyla ortalama birim değerin TDUB’nin yayımlamış olduğu hesaplama yöntemi ile elde edilen ortalama birim değerden farklı tekemmül ettiği tespit edilmiştir.

Kamu İdaresi tarafından, bulgu konusu hususa iştirak edilmiş olup düzeltme katsayılarının tatbik edilme şeklindeki hesaplama farklılığının eski danışmanın hesaplama yönteminden kaynaklanmakta olduğu, 2025 yılı şubat ayı itibariyle taşınmazların değer tespiti için yeni danışman firmadan hizmet alınmaya başlanmış olduğu, bulguda önerilen hususlar doğrultusunda iyi uygulama kılavuzlarından yararlanılacağı ifade edilmiştir.

Sonuç itibarıyla, emsal düzeltme katsayılarının metre kare birim fiyatlara uygulanması sırasında iyi uygulama kılavuzları ve aşağıda örnek hesaplama yöntemi gösterilen kılavuz eki vaka analizinden yararlanılması gerekmektedir.

Tablo 2: Örnek Vaka Analizi