Taşınmaz Kira Bedellerinin Belirlenmesinde Değer Tespit Çalışmalarının Yapılmaması ve Kira Sözleşmelerine Konu Edilen Taahhütlerin Yerine Getirilmemesi (Belediye Şirketleri) (Sayıştay)

BULGU: Taşınmaz Kira Bedellerinin Belirlenmesinde Değer Tespit Çalışmalarının Yapılmaması ve Kira Sözleşmelerine Konu Edilen Taahhütlerin Yerine Getirilmemesi

2022 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Belediye Şirketi

Şirket tarafından kiraya verilen taşınmazların kira bedellerinin gerçek piyasa rayiçleri esas alınarak objektif bir biçimde belirlenmediği, bu bedeller üzerinden uzun vadeli kira sözleşmelerinin imzalandığı, kira bedellerinin peşin tahsil edildiği ve kira sözleşmelerine konu edilen taahhütlerin yerine getirilmediği görülmüştür.
Şirket, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’na tabi bir anonim şirket olup faaliyetlerinin ilgili Kanunun hükümleri doğrultusunda yürütülmesi beklenmektedir. Kanunu’nun “Tüzel kişiler” başlıklı 16’ncı maddesinde kendi kuruluş kanunları gereğince özel hukuk hükümlerine göre yönetilmek veya ticari şekilde işletilmek üzere Devlet, il özel idaresi, belediye ve köy ile diğer kamu tüzel kişileri tarafından kurulan kurum ve kuruluşların da tacir sayılacağı, “Tacir olmanın hükümleri” başlıklı bölümün 18’inci maddesinde de her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerektiği belirtilmektedir.
Kanun’un “Özen ve bağlılık yükümlülüğü” başlıklı 369’uncu maddesinde de yönetim kurulu üyeleri ve yönetimle görevli üçüncü kişiler, görevlerini tedbirli bir yöneticinin özeniyle yerine getirmek ve şirketin menfaatlerini dürüstlük kurallarına uyarak gözetmek ile yükümlü olduğu ifade edilmiştir.
Yapılan incelemede, Şirket mülkiyetinde bulunan Kızılkeçili Çay Bahçesi 01.05.202030.04.2022 tarihleri arasında 2 yıllık kira bedeli olan 120.000,00 TL (aylık 5.000,00 TL) üzerinden kiraya verilmiş olup söz konusu tutar 13.03.2020 tarihinde kiracı tarafından nakden ödenmiştir. Kira bitiş süresi olan 30.04.2022 tarihinde yeni bir 5 yıllık kira sözleşmesi imzalanmış olup herhangi bir değer tespit çalışması yapılmadan aylık 8.500,00 TL olmak üzere 5 yıllık kira bedeli olarak toplam 510.000,00 TL ödenmesi kararlaştırılmıştır. Kiracı tarafından sözleşme tanzim tarihinde 120.000,00 TL peşinat ödenmiş, kalan 390.000,00 TL kira bedelinin ise iki eşit taksitte 30.06.2022 ve 30.08.2022 tarihinde ödenmesi kararlaştırılmıştır. 31.12.2022 tarihi itibarıyla kiracı tarafından ödenmesi gereken 76.700,00 TL’lik tutarın ise ödenmediği anlaşılmıştır.
Şirket mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan Cumhuriyet Cafe ve yanında bulunan halı saha ise 08.05.2019 tarihinde 3 yıllık kira sözleşmesine konu edilmiş olup bu sözleşmede ilk yıl aylık 1.000,00 TL nakdi kira ödemesi öngörülmüştür. Bu kira bedelinin yanında 12 ay içinde tamamlanma şartıyla herhangi bir değer tespit çalışması yapılmadan aşağıda detayına yer verilen KDV hariç en az 135.000,00 TL yatırım niteliğinde ayni ödeme yapılacağı taahhüt edilmiştir.
• 40*20=800 m2 Halı Saha
55mm Çift Renk Suni Çimle Kaplanması-60.000,00 TL
Tavan Filesi ile Yan Tellerin Onarımı ve Boyası-20.000,00 TL
10 Adet 200w LED Projektörle Aydınlatılması-5.000,00 TL
• Basketbol Sahası
Basketbol Sahasını Çevreleyen Tellerin Boyanması-5.000,00 TL
Basketbol Sahasını Çevreleyen Tellerin Onarımı-10.000,00 TL
Çevre Tribün Düzenlemesi ve Onarımı-10.000,00 TL
Ayrıca, yukarıda yer alan yatırımlar haricinde Cumhuriyet Cafe ana girişi önünde yer alan açık alanın komple üst sundurmasının yapılıp sabit yatırım olarak Şirkete devrinin yapılacağı taahhüt altına alınmıştır.
Kira sözleşmesinin “İşletmenin Kira Bedeli ve Ödeme Şekli” başlıklı E maddesinin 2’inci bendinde ise yatırım giderlerinin 135.000,00 TL’nin altında olması durumunda eksik kalan yatırım bedelinin nakdi kira bedeli olarak Şirkete ödeneceği hüküm altına alınmıştır.
Denetim esnasında söz konusu nakdi kira ödemelerinin vadesinde ödenmediği, bunun yanında taahhüt edilen yatırımların ise inşa edilmediği anlaşılmış olup kiracının temerrüde düşmesine rağmen Şirket tarafından herhangi bir yaptırım uygulanmadığı, taşınmazın tahliyesine yönelik bir girişimde de bulunulmadığı gibi kira sözleşmesi süresinin bir yıl daha uzatıldığı tespit edilmiştir.
Bir diğer örnek olan Edremit İlçesi Altınkum Mahallesi Atatürk Caddesi No: 125/A-B adresindeki, tapuda 117-C-19-C-2-B Pafta, 1848 Ada, 14 Parselde kayıtlı Edbel Turizm Tesisleri adlı otel ise 01.05.2020-30.04.2030 tarihleri arasında geçerli olacak şekilde 10 yıllık kira sözleşmesine konu edilmiştir. Söz konusu taşınmaz için kira tespit çalışması yapılmadan aylık 5.000,00 TL nakdi kira ödemesi belirlenmiş bunun yanında herhangi bir yatırım değer tespiti yapılmaksızın 3 yıl içinde tamamlanma şartıyla kiracı tarafından ilgili otelde yatırım ve tadilat taahhüdünde bulunulmuştur. Söz konusu yatırımlara ilişkin herhangi bir değer tespit çalışması yapılmadığından kira bedelinin piyasa rayiçleri ile emsallerine göre objektif olarak belirlenip belirlenmediği anlaşılamamaktadır.
Öte yandan Şirket tarafından kiraya verilen taşınmazların kira bedellerinin gerçek piyasa rayiçleri esas alınarak objektif bir biçimde belirlenmemesi ve bu bedeller üzerinden uzun vadeli kira sözleşmelerin imzalanması özellikle enflasyonist dönemlerde söz konusu gelirlerin aşınmasına da neden olmaktadır.
Şirketin yönetim kurulu üyeleri ve yönetimle görevli üçüncü kişiler, şirketin menfaatlerini gözetmekle ile yükümlü olduğundan menfaatine uygun olmayan her türlü eylemden kaçınmalı, basiretli bir tacir gibi hareket edilerek Şirketin yönetilmesine özen göstermelidir.
Sonuç olarak, mevzuat hükümleri ve Şirketin içinde bulunduğu mali durum değerlendirildiğinde, Şirket mülkiyetindeki taşınmazların tahmini kira bedellerinin tespitinde rayiç bedelin esas alınması, bu bedellerin taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikler karşılaştırılmak suretiyle belirlenmesi ve kira sözleşmelerine konu edilen taahhütlerin yerine getirilmemesi durumlarında gerekli hukuki süreçlerin başlatılması gerektiği değerlendirilmektedir.