|
ÖZET: Taşınmaz kira bedellerinin emsal kira değerlerine göre güncellenmemesi, 2024 yılı Sayıştay Denetim Raporları’nda Manisa Büyükşehir Belediyesi’nin BESOT AŞ’ye devrettiği taşınmazların kiralama süreçlerinde önemli bir sorun olarak ortaya çıkmıştır. Yapılan incelemeler, bu taşınmazların kira bedellerinin Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama artış oranına göre belirlendiğini ve beş yıldan fazla süredir kirada olan taşınmazlarda emsal bedel karşılaştırmasının yapılmadığını göstermektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri gereğince, kira bedellerinin belirlenmesinde emsal değerlerin dikkate alınması gerektiği vurgulanmaktadır.
Rapor, bazı taşınmazların kira bedellerinin, konum, çevre, niteliği ve kullanım şekli gibi unsurlar göz önünde bulundurulmadan sadece TÜFE artış oranı ile artırıldığını ortaya koymaktadır. Bu durum, kiralama başlangıçlarının eski tarihlere dayanması nedeniyle, taşınmazların kira bedellerinin emsal değerlerin oldukça altında kalmasına yol açmıştır. Şirket, emsal kira değerlerinin güncellenmesi için Sermaye Piyasası Kurulundan lisanslı bir firma ile çalıştığını belirtse de, bu süreçle ilgili kanıtlayıcı belgelerin sunulmaması, yapılan işlemlerin doğruluğunu sorgulatmaktadır. Sonuç olarak, kira bedellerinin sadece ilk beş yıl TÜFE artış oranında artırılması ve sonrasında her beş yılın sonunda emsal değerler ile birlikte diğer etkenlerin dikkate alınarak belirlenmesi için yasal adımlar atılması gerekmektedir. Bu durum, taşınmazların değerinin adil bir şekilde yansıtılması ve kiracıların haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır. |
BULGU: Taşınmaz Kira Bedellerinin Emsal Kira Bedellerine Göre Güncellenmemesi
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Belediye Şirketi
Manisa Büyükşehir Belediyesi tarafından, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun 26’ncı maddesi kapsamında BESOT AŞ’ye ihalesiz olarak devredilen yerlerin Şirket tarafından kiraya verilmesinde; bu taşınmazların kira bedellerinin emsal kira bedellerini yansıtmadığı görülmüştür.
Taşınmaz kira dosyalarının incelenmesi neticesinde; taşınmazlara ait kira bedeli artışlarının Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama artış oranı esas alınarak tespit edildiği ve hesaplanan artış bedelinin önceki yıl
kira bedeline eklenerek yeni yıl kira bedelinin bulunduğu görülmüş ve 5 yıldan fazla süredir kirada olan taşınmazlarda, emsal ve rayiç bedel mukayesesinin yapılmadığı anlaşılmıştır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesinde, kira bedellerinin ilk beş yıl boyunca TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranını geçmemek koşuluyla sözleşmede belirlenen oranda artırılacağı, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin ise, TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından belirleneceği hüküm altına alınmıştır.
Emsal nitelikteki Yargıtay kararlarında; sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren kira bedeline her yıl TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranı uygulanmasının mevzuata aykırı olduğu, Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasının açık hükmü gereğince; sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıllık süre geçtiğinden, kira bedelinin, hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre tespiti gerektiği belirtilmiştir.
Yapılan incelemede, bazı taşınmazların yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli ve emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde bulundurulmadan TÜFE on iki aylık ortalama artış oranında artırıldığı görülmüştür.
Şirket tarafından kiraya verilen taşınmazların kiralama başlangıçlarının çok eski yıllara dayanması ve bu tarihe kadar kira sözleşme bedellerinin başkaca bir işlem uygulanmadan sadece TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranında artırılarak belirlenmiş olması sebebiyle, Şirkete ait taşınmaz kira bedellerinin emsal kira bedellerine göre çok düşük kalmasına neden olunmuştur.
Şirket tarafından verilen cevapta, üçüncü şahıslara kiraya verilen taşınmazların kira bedellerinin, emsal kira değerlerine göre güncellenmesi amacıyla, Sermaye Piyasası Kurulundan (SPK) lisanslı … A.Ş ile çalışıldığını, söz konusu şirket tarafından; Salihli, Selendi, Şehzadeler ve Yunusemre ilçelerinde yer alan muhtelif lokasyonlardaki emsal gayrimenkullerin kira bedelleri araştırıldığını ve elde edilen veriler doğrultusunda, şirkete ait taşınmazların güncel aylık kira değerleri raporlandığını, belirlenen yeni kira bedelleri, Yönetim Kurulunun onayından geçirildiğini ve 2025 yılı için tüm kiracılara tebliğ edildiğini, bir sonraki kira güncelleme döneminde belediye, Ticaret Odası, Sanayi Odası, Esnaf ve Sanatkârlar Odası gibi ilgili kurum ve kuruluşların görüşleri de alınarak, kira bedellerinin emsal değerler BESOT Manisa Belediyesi Müşavirlik Mühendislik Müteahhitlik Hizmetleri Ulaşım 23
Toplu Taşımacılık Sosyal Tesisler İşletmeciliği Turizm ve Enerji Sanayi ve Ticaret
doğrultusunda belirlenmesi hususunda azami hassasiyet gösterileceğini ifade etmişlerse de cevapta belirtilen … şirketin hazırladığı raporlar, Yönetim Kurulunca onaylanan yeni kira bedelleri ve tüm kiracılara yapılan tebliğler kanıtlayıcı evrak olarak gönderilmediğinden bu işlemlerin yapıldığı bilinememektedir.
Bu kapsamda; kira bedellerinin sadece ilk beş yıl TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranında artırılması, her beş yılın sonunda ise kira bedelinin, her bir kira sözleşmesi itibarıyla yeni dönem başlangıcından önce TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranı, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli gibi kira bedeline etki eden tüm etkenler karşılaştırılarak ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenmesi amacıyla yasal yollara başvurulması gerekmektedir.