|
ÖZET: Taşınmaz kira bedellerinin emsal kira bedellerine göre güncellenmemesi, 2024 yılı Sayıştay Denetim Raporları’nda önemli bir bulgu olarak öne çıkmaktadır. İlgili raporda, bazı taşınmazların kira bedellerinin, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine aykırı olarak, yalnızca Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) artış oranına göre belirlendiği tespit edilmiştir. Bu madde, beş yılın sonunda kira bedelinin, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak yeniden belirlenmesini öngörmektedir. Ancak, incelenen taşınmazlarda emsal ve rayiç bedel karşılaştırması yapılmadan, sadece TÜFE artış oranı üzerinden bir artış uygulanmıştır.
Raporda, taşınmazların uzun süreli kiralanmasının, kira bedellerinin emsal değerlerine göre düşük kalmasına neden olduğu vurgulanmaktadır. İdare, bu durumu düzeltmek için gerekli güncellemelerin yapılmaya başlandığını belirtmiştir. Sonuç olarak, kira bedellerinin belirlenmesinde, ilk beş yıl boyunca TÜFE artış oranının yanı sıra, her beş yılda bir taşınmazın özellikleri ve emsal kira bedellerinin dikkate alınması gerektiği ifade edilmektedir. Bu yaklaşım, kira bedellerinin adil ve piyasa koşullarına uygun bir şekilde belirlenmesini sağlayacaktır. |
BULGU: Taşınmaz Kira Bedellerinin Emsal Kira Bedellerine Göre Güncellenmemesi
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi
İdareye ait bazı taşınmaz kira bedellerinin emsal kira bedellerini yansıtmadığı görülmüştür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesinde; kira bedellerinin ilk beş yıl boyunca Tüketici Fiyat Endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalama artış oranını geçmemek koşuluyla sözleşmede belirlenen oranda artırılacağı, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin ise, TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından belirleneceği hüküm altına alınmıştır.
Emsal nitelikteki Yargıtay kararlarında; sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren kira bedeline her yıl TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranı uygulanmasının mevzuata aykırı olduğu, 6098 sayılı Kanun’un 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasının açık hükmü gereğince sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren beş yıllık süre geçtiğinde, kira bedelinin, hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre tespiti gerektiği belirtilmiştir.
İdare taşınmazlarının incelenmesi neticesinde; bazı taşınmazların yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde bulundurulmadan TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranında artırıldığı, beş yıldan fazla süredir kirada olan taşınmazlarda emsal ve rayiç bedel mukayesesinin yapılmadığı tespit edilmiştir.
İdare taşınmazlarının kiralama başlangıçlarının çok eski yıllara dayanması ve bu tarihe kadar kira sözleşme bedellerinin başka bir işlem uygulanmadan sadece TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranında artırılarak belirlenmiş olması nedeniyle İdareye ait taşınmaz kira bedelleri emsal kira bedellerine göre çok düşük kalmıştır.
Kamu idaresi cevabında özetle; kira bedellerinin güncellenmesine ilişkin gerekli çalışmaların yapılmaya başlandığı ifade edilmiştir.
Sonuç itibarıyla; kira bedellerinin sadece ilk beş yıl TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranında artırılması, her beş yılın sonunda ise kira bedelinin, her bir kira sözleşmesi itibarıyla yeni dönem başlangıcından önce TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranı, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli gibi kira bedeline etki eden tüm etkenler karşılaştırılarak ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenmesi gerekmektedir.