|
ÖZET: Taşınmaz kira bedellerinin güncel emsal kira bedellerine göre güncellenmemesi, 2024 yılı Sayıştay Denetim Raporları’nda önemli bir bulgu olarak öne çıkmaktadır. İlgili rapora göre, beş yılı aşan sürelerle kiraya verilen taşınmazların kira bedelleri, güncel rayiç değerleri yansıtmamakta ve bu nedenle düşük kalmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedellerinin ilk beş yıl boyunca TÜFE artış oranını aşmamak kaydıyla artırılmasını öngörmektedir. Ancak, beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, kira bedelinin belirlenmesi için TÜFE’nin on iki aylık ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınmalıdır.
Yapılan incelemelerde, idareye ait taşınmazların çoğunun beş yıldan uzun süreli kiralandığı ve bu taşınmazlara ilişkin kira artışlarının, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerine aykırı olarak, sözleşmede belirtilen ÜFE veya TÜFE oranında artırıldığı tespit edilmiştir. Bu durum, idareye ait taşınmazların kira bedellerinin emsal ve rayiç değerler karşısında oldukça düşük kalmasına yol açmaktadır. Kamu idaresi, taşınmazların bulunduğu bölgelerdeki özel mülkiyet kiralarının düzenli olarak araştırıldığını ve belirli durumlarda emsal rayiç değer uygulaması yapıldığını bildirmiştir. Sonuç olarak, kira bedellerinin yalnızca ilk beş yıl için TÜFE artış oranında artırılması, sonraki dönemlerde ise taşınmazın konumu, çevresi ve niteliği gibi faktörler göz önünde bulundurularak belirlenmesi gerekmektedir. Bu bağlamda, yasal yollarla gerekli düzenlemelerin yapılması önem arz etmektedir. |
BULGU: Taşınmaz Kira Bedellerinin Emsal Kira Bedellerine Göre Güncellenmemesi
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – İl Belediyesi
İdareye ait beş yılı aşan sürelerle kiraya verilen taşınmazların kira bedellerinin günün emsal ve rayiç bedellerini yansıtmadığı dolayısıyla düşük kaldığı görülmüştür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’un kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesine göre kira bedellerinin ilk 5 yıl boyunca TÜFE’deki artış oranını geçmemek koşuluyla sözleşmede belirlenen oranda artırılması gerekir. Aynı maddeye göre, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin ise, TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından belirlenmesi gerekir.
Emsal nitelikteki Yargıtay kararlarında; sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren kira bedeline her yıl TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranı uygulanmasının mevzuata aykırı olduğu, Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasının açık hükmü gereğince; sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıllık süre geçtiğinden, kira bedelinin, hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre tespiti gerektiği belirtilmiştir.
İdareye ait taşınmazlara ilişkin kira dosyalarının incelenmesi sonucunda; 5 yıldan uzun süreli kiraya verilen veya 5 yıldan kısa süreli olmakla beraber beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi bulunan çok sayıda taşınmaz bulunduğu, söz konusu taşınmazlara ilişkin beş yıldan sonraki kira artışlarının 6098 sayılı Kanun’un 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında yer alan hükmün aksine sözleşmesinde belirtilen ÜFE veya TÜFE oranında artırıldığı tespit edilmiştir.
İdare taşınmazlarının ilk kira başlangıçlarının çok eski yıllara dayanması, kira sözleşmelerinin kurulduğu tarihten bu yana kira bedelinin her yıl ÜFE veya TÜFE oranında artırılması ve kira sözleşmelerinde emsal uygulanmaması İdareye ait taşınmaz kira bedellerinin emsal ve rayiç kira bedellerine göre çok düşük kalmasına neden olmaktadır.
Kamu idaresi göndermiş olduğu cevapta, Belediye taşınmazlarının bulunduğu cadde ve sokaklardaki özel mülkiyetteki taşınmaz kiralarının her yıl düzenli olarak araştırılıp mukayese edilmekte olduğu, Belediye taşınmazları ile özel mülk taşınmaz kiraları arasında paralellik bulunması halinde yenilenen kira dönemlerinde bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı uygulanmakta olduğunu, Belediye taşınmazları ile özel mülkiyet taşınmazları arasında kayda değer bir fark tespit edilmesi halinde, emsal rayiç değer uygulamasına göre kiralama yapılmakta olduğunu bildirmiştir.
Ssonuç olarak, kira bedellerinin sadece ilk beş yıl TÜFE’deki oniki aylık ortalama artış oranında artırılması, her beş yılın sonunda ise kira bedelinin, her bir kira sözleşmesi itibarıyla yeni dönem başlangıcından önce TÜFE’deki oniki aylık ortalama artış oranı, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli gibi kira bedeline etki eden tüm etkenler karşılaştırılarak ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenmesi amacıyla yasal yollara başvurulması gerekmektedir.