|
ÖZET: Taşınmaz kira bedellerinin güncel emsal ve rayiç bedellere göre güncellenmediği, 2024 yılı Sayıştay Denetim Raporu’nda ortaya konmuştur. Kurum, taşınmazlarına ait kira bedellerini belirlerken yalnızca Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını dikkate almakta, bu durum ise uzun süreli kiralamalarda emsal bedellerle karşılaştırma yapılmamasına yol açmaktadır. Sonuç olarak, kiralama süresi beş yılı aşan taşınmazların kira bedelleri, güncel rayiç bedellerinden uzaklaşmakta ve bu durum kurumun gelir kaybına neden olmaktadır.
Yargıtay kararları da, kira bedellerinin belirlenmesinde hak ve nesafet ilkelerinin göz önünde bulundurulması gerektiğini vurgulamaktadır. Uzun süreli kiralama sözleşmelerinde, taşınmazın konumu, çevresi ve niteliği gibi faktörlerin yanı sıra emsal kira bedellerinin de dikkate alınması gerekmektedir. 2024 yılında yapılan ihalelerde kira bedellerinin güncel rayiçleri yansıttığı görülmekte, ancak uzun yıllardır kiracı olan taşınmazlarda bu güncellemelerin yapılmaması, kira bedelleri ile rayiç bedelleri arasındaki farkın açılmasına neden olmaktadır. Kurum, kiralama süresi beş yılı aşan taşınmazların kira bedellerinin güncellenmesi için gerekli adımları atmadığı sürece, gelir kaybı devam edecektir. Bu bağlamda, kiralama bedellerinin emsal ve rayiç bedellere göre belirlenmesi için öncelikle anlaşma yoluna gidilmeli, aksi takdirde yasal yollara başvurulmalıdır. |
BULGU: Taşınmaz Kira Bedellerinin Emsal ve Rayiç Bedellere Göre Güncellenmemesi
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Belediyesi
Kuruma ait bazı taşınmaz kira bedellerinin günün emsal kira bedellerini yansıtmamasına rağmen Kurum tarafından söz konusu kira bedellerinin hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre tespiti için gerekli işlemlerin başlatılmadığı tespit edilmiştir.
Kurum taşınmazlarına ilişkin kira bedeli artışları Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) esas alınarak tespit edilmekte ve hesaplanan artış bedeli önceki yıl kira bedeline eklenerek yeni yıl kira bedeli bulunmaktadır. Ne var ki beş yıldan fazla süredir kirada olan taşınmazlarda, emsal ve rayiç bedel mukayesesi yapılmamakta, bu ise söz konusu taşınmaz kira bedellerinin günün rayiç bedellerinden uzaklaşmasına sebep olmaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ayrımında yer alan ve kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesinde, kira bedellerinin ilk beş yıl boyunca TÜFE’deki artış oranını geçmemek koşuluyla sözleşmede belirlenen oranda artırılacağı, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin ise, TÜFE’deki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun olarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.
Emsal nitelikteki Yargıtay kararlarında da yukarıda belirtilen açıklamalar doğrultusunda hükümler tesis edilmiş ve sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıllık süre geçtiğinde, kira bedelinin, hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre tespit edileceği belirtilmiştir.
Yapılan incelemede, uzun süredir kiralama sözleşmesi devam eden bazı taşınmazların yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin tespitinde, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli ve emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde bulundurulmadan sadece TÜFE oranının esas alındığı görülmüştür. Kurum taşınmazlarının kiralama başlangıçlarının çok eski yıllara dayanması ve bu tarihe kadar kira sözleşme bedellerinin başkaca bir işlem uygulanmadan sadece TÜFE oranında artırılarak belirlenmiş olması, Kuruma ait taşınmaz kira bedellerinin emsal kira bedellerine göre çok düşük kalmasına sebebiyet vermiştir.
2024 yılında yeniden ihalesi yapılan taşınmazlardan bir kısmına ilişkin kira bedelleri ile bu taşınmazların ihale öncesi son kira bedelleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir
Tablo 25: İhale Öncesi ve Sonrası Örnek Kira Tutarlarını Gösterir Tablo
| İşyeri | İhalede Oluşan Kira Bedeli (KDV Hariç) | İhale Öncesi Son Kira Bedeli (KDV Hariç) | Artış Oranı (%) |
| 1. İşyeri | 1.333.333,00 TL | 703.583,64 TL | 89,51 |
| 2. İşyeri | 362.500,00 TL | 251.181,16 TL | 44,32 |
| 3. İşyeri | 725.000,00 TL | 451.751,00 TL | 60,49 |
| 4. İşyeri | 181.000,00 TL | 46.752,00 TL | 287,15 |
2024 yılında yapılan ihalelerde oluşan kira bedellerinin güncel rayiçleri yansıtma kabiliyetinin yüksek olduğu muhakkaktır. Tablodan da görüleceği üzere uzun yıllar önce kiralanmış ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak kira bedeli güncellemesi yapılmamış yerlerde rayiç bedeller ile kira bedelleri arasındaki fark açılmaktadır. Bu fark ilgili taşınmaz boşaltılıp tekrar ihale ile kiraya verildiğinde kapansa da yeniden ihale yapılmayan ve uzun yıllardır kiracılık ilişkisinin devam ettiği taşınmazlarda varlığını sürdürmektedir. Kurum tarafından kiraya verilen 4000’in üzerindeki taşınmazın yarısından fazlasının ilk kiralama tarihinin üzerinden 5 yılın çok üstünde bir sürenin geçtiği düşünüldüğünde kira bedellerinin hakkaniyete göre güncellenmemesi sonucunda Kurum gelirlerinde oluşan kaybın boyutu daha rahat anlaşılacaktır.
Önceki yıl Sayıştay Raporunda da bulgu konusu yapılmış olan ve İdare tarafından tam olarak düzeltici işlem yapılmayan bu hususa ilişkin Kamu İdaresi cevabında; Belediye kiracılarının çoğunluğunun küçük esnaf olduğun, salgın hastalık ve ekonomik krizler nedeniyle bazıları tarafından TÜFE oranındaki artışların bile karşılanamadığı, bununla birlikte bulguda yapılan tespit doğrultusunda kira bedellerinin rayice göre tespit çalışmalarına devam edileceği ifade edilmiştir.
Sonuç olarak; taşınmaz kira bedellerinde ilk kiralama yılı sonrasındaki her beş yıllık süreler sonunda; TÜFE’deki artış oranı, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli gibi kira bedeline etki eden tüm etkenler uyarınca karşılaştırma yapılmalı, emsal ve rayiç kira bedellerine göre düşük kalan taşınmaz kiralamalarında kira bedelinin hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda belirlenmesi amacıyla öncelikle anlaşma yoluyla konu çözüme kavuşturulmalı, bunun olmaması durumunda ise yasal yollara başvurulmalıdır.