|
ÖZET: 2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları, büyükşehir ilçe belediyesine ait bazı taşınmazların kira bedellerinin güncel emsal ve rayiç bedellerle güncellenmediğini ortaya koymuştur. Kurum, taşınmazların kira bedeli artışlarını yalnızca Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) üzerinden belirlemekte, bu durum ise beş yıldan fazla kirada kalan taşınmazların değerinin güncel piyasa koşullarından uzaklaşmasına yol açmaktadır. Özellikle, bu taşınmazların kira bedellerinin belirlenmesinde emsal ve rayiç bedellerin dikkate alınmaması, kiralama süreçlerinin adaletli bir şekilde yürütülmesini engellemektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri, yenilenen kira sözleşmelerinde taraflar arasında anlaşma sağlanmadığı takdirde, kira bedelinin belirlenmesi için belirli prosedürlerin izlenmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Ancak, mevcut uygulamalarda, taşınmazların konumu, çevresi ve niteliği gibi faktörler göz önünde bulundurulmadan yalnızca TÜFE oranı esas alınmaktadır. Bu durum, uzun süreli kiralama sözleşmelerinin, güncel piyasa koşullarına göre çok düşük bedellerle devam etmesine neden olmaktadır. Kamu idaresi, beş yılı aşan kira sözleşmeleri için gerekli yasal işlemlerin yapılacağını belirtmiştir. Bu kapsamda, taşınmaz kira bedellerinin belirlenmesinde her beş yıllık dönemlerde TÜFE artış oranı ile birlikte taşınmazın özellikleri dikkate alınarak emsal ve rayiç kira bedelleri ile karşılaştırma yapılması gerektiği ifade edilmektedir. Böylece, hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda yeni kira bedellerinin belirlenmesi için gerekli adımlar atılmalıdır. |
BULGU: Taşınmaz Kira Bedellerinin Emsal ve Rayiç Bedellere Göre Güncellenmemesi
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi
Kuruma ait bazı taşınmaz kira bedellerinin günün emsal kira bedellerini yansıtmamasına rağmen Kurum tarafından söz konusu kira bedellerinin hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre tespiti için gerekli işlemlerin başlatılmadığı tespit edilmiştir.
Kurum taşınmazlarına ilişkin kira bedeli artışları Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) esas alınarak tespit edilmekte ve hesaplanan artış bedeli önceki yıl kira bedeline eklenerek yeni yıl kira bedeli bulunmaktadır. Ne var ki beş yıldan fazla süredir kirada olan taşınmazlarda, emsal ve rayiç bedel mukayesesi yapılmamakta, bu ise söz konusu taşınmaz kira bedellerinin günün rayiç bedellerinden uzaklaşmasına sebep olmaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesinin birinci fıkrasına göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin taraflar arasında anlaşma yapılması esas olup, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamış ise mezkur maddenin ikinci fıkrası çerçevesinde ve taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeline ilişkin olarak yine mezkur maddenin üçüncü fıkrası çerçevesinde işlemlerin yürütüleceği belirtilmiştir.
Emsal nitelikteki Yargıtay kararlarında da yukarıda belirtilen açıklamalar doğrultusunda hükümler tesis edilmiş ve sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıllık süre geçtiğinde, kira bedelinin, hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre tespit edileceği belirtilmiştir.
Yapılan incelemede, uzun süredir kiralama sözleşmesi devam eden bazı taşınmazların yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin tespitinde, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli ve emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde bulundurulmadan sadece TÜFE oranının esas alındığı görülmüştür. Kurum taşınmazlarının kiralama başlangıçlarının çok eski yıllara dayanması ve bu tarihe kadar kira sözleşme bedellerinin başkaca bir işlem uygulanmadan sadece TÜFE oranında artırılarak belirlenmiş olması, Kuruma ait taşınmaz kira bedellerinin emsal kira bedellerine göre çok düşük kalmasına sebebiyet vermiştir.
Kamu idaresi cevabında, süresi 5 (beş) yılı geçen kira sözleşmeleri için gerekli yasal müracaatların yapılacağı belirtilmektedir.
Bu kapsamda; taşınmaz kira bedellerinde ilk kiralama yılı sonrasındaki her beş yıllık süreler sonunda; TÜFE’deki artış oranı, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli gibi kira bedeline etki eden tüm etkenler uyarınca karşılaştırma yapılmalı, emsal ve rayiç kira bedellerine göre düşük kalan taşınmaz kiralamalarında hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda yeni kira bedelinin belirlenmesi için mevzuat hükümleri doğrultusunda gerekli işlemler başlatılmalıdır.