Taşınmaz Kira Bedellerinin Günün Emsal ve Rayiç Bedellerine Göre Güncellenmemesi (Sayıştay)

BULGU: Taşınmaz Kira Bedellerinin Günün Emsal ve Rayiç Bedellerine Göre Güncellenmemesi

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – İl Özel İdaresi

İdareye ait taşınmazlardan beş yılı aşan sürelerle kiraya verilenlerin kira bedellerinin belirlenmesinde, mevzuat hükümlerinin uygulanmaması sebebiyle günün emsal ve rayiç bedellerini yansıtmadığı görülmüştür.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Uygulama alanı” başlıklı 339’uncu maddesinde, konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlerin kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de uygulanacağı açıkça ifade edilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyerlerinin kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesinde ise;

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

…” denilmektedir.

Buna göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini yansıtacak şekilde kira bedellerinin yeniden belirlenmesi gerekmektedir. Bu kapsamda kira bedellerinin emsallerine uygun olarak belirlenerek tarafların anlaşmasının esas olduğu, anlaşma sağlanamaması durumunda dava süreçlerinin işletilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

İdareye ait taşınmazlara ilişkin kira dosyalarının incelenmesi sonucunda; 5 yıldan uzun süreli kiraya verilen veya 5 yıldan kısa süreli olmakla beraber beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi bulunan çok sayıda taşınmaz bulunduğu, söz konusu taşınmazlara ilişkin beş yıldan sonraki kira artışlarının 6098 sayılı Kanun’un 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında yer alan hükmün aksine sözleşmesinde belirtilen ÜFE veya TÜFE oranında artırıldığı tespit edilmiştir.

Tablo 11: 5 Yıldan Uzun Süreli ve Bedelin Güncellenmediği Taşınmazlar

Denetim tespitimiz üzerine, İdare tarafından; 17.01.2019 tarihinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’un 344’üncü maddesinde yapılan değişiklikler dikkate alınarak kira bedel artışlarının gerçekleştirildiği, bu sebeple kiraya verilen taşınmazların kira gelirlerinin günün emsal ve rayiçleri altında kalmadığı belirtilerek, on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranında kira artışı yapıldığı ifade edilmiştir.

Ancak bulgumuzda da belirttiğimiz üzere 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’un 344’üncü maddesine göre; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini yansıtacak şekilde kira bedellerinin yeniden belirlenmesi gerekmektedir. Bu kapsamda kira bedellerinin emsallerine uygun olarak belirlenerek tarafların anlaşmasının esas olduğu, anlaşma sağlanamaması durumunda dava süreçlerinin işletilmesi gerektiği değerlendirilmektedir. Ancak İdare uygulamasında 17.01.2019 tarihine kadar on iki aylık ortalama ÜFE değişim oranında, bu tarihten sonra on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranında artış yapılmıştır.

İdare taşınmazlarının ilk kira başlangıçlarının çok eski yıllara dayanması, kira sözleşmelerinin kurulduğu tarihten bu yana kira bedelinin her yıl ÜFE veya TÜFE oranında artırılması ve kira sözleşmelerinde emsal uygulanmaması İdareye ait taşınmaz kira bedellerinin emsal ve rayiç kira bedellerine göre çok düşük kalmasına neden olmaktadır.

Netice olarak; süresi beş yılı aşan ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinin beş yıldan sonraki kira bedelleri 6098 sayılı Kanun’un 344’üncü maddesine uygun olarak belirlenmelidir.