|
ÖZET: Taşınmaz kira bedellerinin piyasa rayiçlerine uygun olarak güncellenmemesi, bazı kiraların oldukça düşük kalmasına yol açmaktadır. 2024 yılı Sayıştay Denetim Raporları’na göre, belediyeye ait taşınmazların kira bedelleri, konum, çevre, nitelik ve kullanım şekli gibi faktörler göz önünde bulundurulmadan artırılmakta, bu durum güncel emsal değerlerin altında kalmalarına neden olmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesinde tüketici fiyat endeksine dayalı bir değişim oranı uygulanmasını öngörmektedir. Ancak, birçok kiracı, sözleşme süresi sona ermesine rağmen, emsal değerler dikkate alınmadan düşük kira bedelleri ödemeye devam etmektedir.
İpsala Belediyesi’ne ait taşınmazların incelenmesi sonucunda, 119 taşınmazdan 24’ünün kira sözleşme süresinin devam ettiği, 95’inin ise süresi dolmasına rağmen ihale yapılmadan kiralanmaya devam ettiği tespit edilmiştir. Kira bedellerinin güncellenmemesi nedeniyle, bazı kiracılar 10 yıldan 39 yıla kadar süren düşük kira ilişkilerini sürdürmektedir. Örneğin, İpsala Sınır Kapısı güzergahındaki bir motel ve restoranın kira bedeli aylık yalnızca 7.912 TL olarak belirlenmiştir. Bu durum, taşınmazların değerinin altında kalmasına ve belediyenin kaynaklarının etkin kullanılmamasına yol açmaktadır. Sonuç olarak, belediyenin taşınmaz kira sözleşmelerinin 6098 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak yeniden düzenlenmesi, süresi dolan taşınmazlar için emsal değerlerin dikkate alınarak ihaleye çıkılması ve kiracıların sözleşmelere uygun davranışlarının denetlenmesi gerekmektedir. Bu adımlar, kamu kaynaklarının daha verimli ve hukuka uygun bir şekilde yönetilmesine katkı sağlayacaktır. |
BULGU: Taşınmaz Kira Bedellerinin Piyasa Rayiçlerine Göre Güncellenmemesi Nedeni ile Bazı Kiraların Çok Düşük Kalması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Olmayan İl Kapsamında Yer Alan İlçe Belediyesi
Belediye mülkiyetindeki taşınmazların kira bedellerinin sözleşme gereği arttırılmasına rağmen; kira bedellerinin taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikler karşılaştırılmak suretiyle güncellenmediği; bunun sonucunda kira bedellerinin günün emsal ve rayiçlerine göre düşük kaldığı görülmüştür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesinin (17/1/2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanun’un 56’ncı maddesiyle) birinci ve ikinci fıkrasında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir.
Anılan Kanun’un 344’üncü maddesine göre; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir…” hükümlerine yer verilmiştir.
Öte yandan 6098 sayılı Kanun’un geçici 2’nci maddesinde, işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarih ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354′ üncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı; kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunacağı belirtilmiştir.
Bu madde hükmü ile Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Hukuk Genel Kurulu Kararı’nda belirtilen üç yıllık süre beş yıl olarak değiştirilmiştir. Bu hükmün yürürlüğü 6353 sayılı Kanun’la işyeri kiraları bakımından 01.07.2020 tarihine ertelenmiştir.
Böylece 01.07.2020 tarihine kadar kira sözleşmeleri bakımından Yargıtayın 6570 sayılı Kanun dönemindeki yerleşik uygulamalarına devam edilmesi, diğer bir ifadeyle kira bedellerinin ilk üç yıl sözleşmede belirlenen oranda artırılması, her 3 yılın sonunda ise emsale göre belirlenmesi gerekir. 01.07.2020 tarihinden sonra ise bu belirlemenin 5 yıllık kiracılık sonunda yapılabilmesi söz konusudur.
Belediyenin Taşınmaz kiralamalarına yönelik yapılan inceleme neticesinde;
İpsala Belediyesinin mülkiyetinde bulunan 119 adet taşınmazdan, 24 tanesinin kira sözleşme süresi devam etmekte olup, 95 tanesinin kira sözleşme süresi sona ermesine rağmen ihale yapılmadan TEFE/TÜFE oranında artış yapılarak kiralamanın devam ettiği,
119 kiracıdan 76 kiracı, 10 yıldan 39 yıla kadar kiracılık ilişkisini sürdürmekte olup bugüne kadar sözleşmede belirtilen artış dışında emsale göre son derece düşük kalan kiralar için rayiç tespiti yapılarak kiraların güncellenmediği,
Mali yıl sonu itibari ile kira bedellerine bakıldığında en düşük kira bedelinin 94,00 TL olduğu, 500,00 TL ve altı kira bedeli ödeyen kiracı sayısının 27 adet; 500,00 TL ile 1.000,00 TL arası kira ödeyen kiracı sayısının ise 47 adet olduğu, bunların tamamına yakının kira sözleşme süresi biten kiracılar olduğu,
Tespit edilmiştir.
Kira bedellerinin emsal değerler karşısındaki durumuna bir örnek açısından mülkiyeti İpsala Belediyesine ait İpsala Sınır Kapısı güzergahı üzerindeki ana yolda yer alan ve motel (407 m2 taban alanlı, 10 oda ve 20 yataklı) ve restoran hizmeti veren bir taşınmazın kira bedelinin yalnızca aylık 7.912,00 TL olması emsal güncellemesinin yapılmamasının ve kira sözleşme süresi bitmesine rağmen yasal artış ile kiracılık ilişkisinin uzun yıllardır sürdürülmesinin sonucudur.
Benzer şekilde Bozkurt Mahallesi 101 ada 41 parselde bulunan ve “1000 ve 300 m2’lik kargir depo” olarak kiralanan, konum itibari ile İpsala Sınır Kapısı ana güzergahında ve değerli bir yerde bulunan yerin kira bedelinin de 8.886,00 TL olduğu tespit edilmiştir. Yerinde yapılan denetimlerde, depo olarak kiralanan yerde ticari faaliyet olarak gıda üretimi yapıldığı da görülmüştür.
Belediye taşınmazlarının ilk kira başlangıçlarının çok eski yıllara dayanması, sözleşme sürelerinin sonunda yeniden ihale yapılmayarak sözleşme sürelerinin sürekli uzatılması, bu tarihe kadar kira sözleşmelerinde hiç emsal uygulanmaması sonucunda Belediyeye ait taşınmazların kira bedelleri emsallerine ve piyasa rayiçlerine göre çok düşük kalmıştır.
Kamu İdaresi cevabında, tespitlere ilişkin hususların giderilerek gerekli işlemlerin yapıldığı belirtilmiş, ancak kanıtlayıcı belge gönderilmemiştir.
Sonuç olarak, kamu kaynaklarının etkili, ekonomik, verimli ve hukuka uygun olarak elde edilmesini ve kullanılmasını sağlama sorumluluğu çerçevesinde;
Kira sözleşmesi ve şartnamelerin 6098 sayılı Kanun hükümlerine göre yeniden ve detaylı olarak düzenlenmesi,
Sözleşme süresi biten taşınmazlar için emsal değeri yansıtacak şekilde tahmini bedelin tespit edilerek ihaleye çıkılması,
5 yılı aşan kiracılık ilişkisinin sonunda komisyon marifetiyle taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikler karşılaştırılmak suretiyle emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde tutularak mevcut kiraların güncellenmesi için gerekli çalışmaların yapılması,
Kira sözleşmesine aykırı davranan kiracıların tespiti için Belediye tarafından gerekli kontrollerin düzenli olarak yapılarak aykırı davrananlar hakkında gerekli yaptırımların uygulanması,
Gerekmektedir.